吴抒颖 广州报道

房地产行业整体的净利润下滑逐渐在龙头企业身上得到显现，保利发展开始直面冲击。

保利发展于近期公布2022年全年业绩快报，根据公告，其2022年将实现营业收入2811亿元，同比小幅下滑1.4%；实现营业利润346.8亿元，同比下滑30.18%；实现归母净利润183亿元，同比下挫33.2%。

保利发展在公告中对净利润下滑解释称，营业收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归母净利润均出现同比减少。

保利发展净利润下滑实乃意料之中。

可见的现实是，去年前三季度，保利发展的季度财务报表已经出现颓势。2022年前三季度，保利发展实现营业收入约1563.75亿元，同比增加12.99%；归母净利润为130.93亿元，同比减少3.61%。

虽然当时保利发展的归母净利润仅出现个位数的回调，但房地产行业大环境毛利率走低趋势未见逆转，加之在保利发展之前，万科、中海地产等与保利发展规模相当的房企均已经录得较大幅度的净利润下滑，保利发展也很难一枝独秀。

这其中，万科的归母净利润在2021年年报中就已经有明显的跳水。

2021年全年，万科实现营业收入4528亿元，归母净利润则为225.2亿元，同比下降45.7%。

中海地产下降幅度相对较缓，但也有明显变化。根据中海地产2022年中报，中海地产2022年上半年实现营业收入1037.9亿元，同比减少3.79%；归母净利润为167.4亿元，同比减少19.42%。

此种背景下，保利发展净利润出现三成的降幅，能够为市场和投资者所理解。

中信建投房地产首席分析师竺劲在近期的一份研报中分析表示，保利发展营收利润双降的主要原因为：受疫情影响，结转交付规模不及预期，导致营收下滑；此外，低毛利项目进入结转期，导致利润率下滑，根据保利发展披露数据，2022年营业利润率为12.3%，同比下滑5.1个百分点；最后是权益比例下降，导致归母净利润规模收缩。

这些不利因素，已经是明牌。但外界更为担忧的是，保利发展的这种净利润回缩，是否会延续在未来的年份，这是不确定的因素。

从保利发展2022年的表现来看，其以价换量的趋势相当明显，在央企之中，它更是降价的急先锋。

去年，保利发展在广州、武汉和长沙等区域的地产项目均有明显的让价行为。

保利发展如此行动，在一定程度上助推了其规模上的跃升，但也留下了利润被侵蚀的隐患。

2022年，保利发展销售额超越万科，成为行业第二。根据克而瑞发布数据，去年保利发展全口径销售金额为4573亿元，虽然同比有较大幅度下滑，但比较优势却在扩大，保利发展的“保三进一”目标实现的可能也大大增加。

一位规模同在前十的地产央企总部人士对分析称，保利去年是明显想要“冲规模”，想当老大，“虽然现在行业对销售规模不会很在意，但央企之间还是会对比的。不过，保利去年降价降得多，我们有分析过，就是在同一个时期大家的拿地成本差不了太多，保利这样对利润还是会带来或多或少的影响，这在其他央企不一定能够接受。”

不过，往积极的方向思考，保利发展去年在投资上仍然保持较高强度，随着这些地块进入销售阶段，保利发展的销售规模仍可能保持较好的势头，利润规模也有望保持在较高的区间运行。

根据中指院统计数据，2022年，保利发展全年的拿地金额为734亿元，仅次于华润置地以及中海地产。

国信研究在近期的一份研报中也分析称，保利发展销售表现优于行业平均水平，2022年销售额排名行业第二且单月销售持续修复，随着经济的修复及需求端政策的不断放松，预计2023年保利发展的销售表现仍将维持较好的态势。