净利连降三年,招商蛇口酝酿变局
2023-01-10 21:35汇商财经

吴抒颖 深圳报道

又是一年招商蛇口发布业绩预报的时间,不出意料,又是一纸净利润下滑的公告。

近期,招商蛇口发布的2022年全年业绩快报显示,2022年,招商蛇口预计归母净利润为38亿元-46亿元,同比下滑55.65%-63.36%;归母扣非净利润为29亿元-37亿元,同比下滑58.23%-67.27%。

这是招商蛇口连续第三年录得归母净利润下滑。

招商蛇口解释原因时称,主要是受市场下行、结转区域结构变化的影响,房地产开发业务结转毛利率阶段性下降,结转毛利同比减少明显;此外,报告期内,招商蛇口也积极处置去化困难的项目,优化资产负债表。

除此以外,由于市场情况变化,招商蛇口也计提资产减值准备同比增加,加之转让子公司产生的投资收益同比减少,以及疫情对资产经营业务冲击明显,报告期内,招商蛇口持有物业的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影响,此外,为中小企业累计减免租金约7.49亿元。

尽管去年的行情下,不仅招商蛇口,中海地产、保利发展等央企净利润均有所回缩,但招商蛇口无疑受到了更大的冲击。其所列原因,过去几年一直是拖累其净利润表现的主要因素。

事实上,往前追溯,招商蛇口的毛利率表现相比同行已经不显优势。2021年,招商蛇口的综合毛利率为25.47%,同比下降3.22个百分点;其中,社区开发与运营毛利率为21.35,考虑招商蛇口融资成本较之同行更有优势,且招商蛇口高能级城市布局并不少,这一毛利率水平表现仅为中游水平。

但即便在毛利率、净利润基数均不高的情况下,招商蛇口2022年仍然继续下滑,这是值得反思之处。

招商蛇口管理层并非没有注意到这一问题。在2022年3月举行的2021年全年业绩发布会上,招商蛇口财务总监黄均隆在解释毛利率问题时就表示,毛利率下滑是行业的一个整体趋势,招商蛇口在2019年以后所拿项目的毛利率水平高于以往,这些地块将在2022年及以后逐步进入结转阶段,“目前判断毛利率会有所提升”。

公司董事总经理蒋铁峰更是表示,招商蛇口未来项目收益率会逐步提升,“2021年下半年以来,公司所拿项目的回报非常突出,毛利率有着明显提升”。

遗憾的是,招商蛇口管理层所预期的毛利率回升,最终并没有出现。2022年全年,招商蛇口的净利润表现再度遭遇滑铁卢。

至于未来招商蛇口归母净利润是否有回升的可能,取决于招商蛇口投资的力度以及精准度。假如招商蛇口规模仍能保持领先,加之过去一年土地市场价格逐渐回归理性,在低基数的前提下,招商蛇口净利润有企稳回升的可能。

在土地拓展上,招商蛇口2022年保持一定的强度。根据中指院统计,2022年,招商蛇口全年拿地金额为525亿元,位居行业第五位。规模方面,2022年,招商蛇口累计实现签约销售面积1193.65万平方米,同比减少18.49%;累计实现签约销售金额2926.02亿元,同比减少10.47%,虽然同比下降,但降幅相较于行业也并不明显。

在此背景下,招商蛇口如果能够保持销售和投资同时并行,未来净利润回升仍然可期。

国金证券在近期的一份研报中也分析认为,招商蛇口毛利率下滑、计提减值等多因素影响,当期业绩不及预期;国金证券又指出,招商蛇口销售好于头部房企平均,深耕拿地支撑持续发展,维持“买入”评级。

从招商蛇口运营层面的动作来看,招商蛇口的管理层似乎已经认识到了问题所在。

新年之后,招商蛇口开始对组织架构动刀,其中华东区域、深圳区域将部分城市公司进行了降级调整为事业部,例如深圳区域下辖的粤东公司就调整为东莞公司下属事业部;此外也新成立了长沙公司,负责湖南、江西业务。

一升一降之间,招商蛇口的投资策略也逐渐清晰,也即是对低能级城市保持谨慎,继续开拓高能级城市的投资机会。受此带动,招商蛇口未来的业绩或许能够扭转颓势。

实际上,在资本市场上,招商蛇口的形象一直是进取的。去年在“金融16条”以及房企A股再融资开闸之后,招商蛇口也积极响应。

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