3月的中国房地产，暗流汹涌。

市场中的多空力量正在空前集结，展开一场历史罕见的大对决，这在港股内房股中展现得淋漓尽致。

尽管房地产政策频频纠偏，但“秃鹫”一直盘旋在这些民营房企的头顶，只待一个疏忽，他们便闻声而起，从中获利。

近期碧桂园、龙湖等多家龙头房企再遭做空。在遭遇做空危机后，碧桂园等房企也一直在积极应对，加大票据回归、提前赎回债券以及表态大股东支持等等，向外展示自己流动性无忧。

诚然，对碧桂园来说，这是身为行业第一需要承担的王冠之重；而在资本市场面临流动性压力的当下，这是场艰巨的反击战，房地产已经无法承受再有一个巨头倒下。

眼下，碧桂园们要打一场漂亮的信心保卫战，带领这个行业再次前行。

空头再袭

春节后房地产政策的暖意，让市场开始憧憬起楼市“小阳春”，但市场中的看空力量从未消失。

近期从碧桂园到龙湖集团，这些得到境内机构撑腰的头部民营房企频频遭遇做空。

其中碧桂园是最大的标的。经历了1月份做空风波后，碧桂园本已回升的海外债再次遭遇考验。并且过去一个月的时间里，危机已进一步扩散至更多头部民企。

数据显示，2月22日起，碧桂园的多只美元债券票面价持续下滑。其中，将于今年7月到期的美元债票面价已99美分下跌至83.68美分；离到期时间还有半年以上的债券，则从90-95美分，下滑至42-65美分。

同时，一如去年阳光城所遭遇的异常做空交易，碧桂园的境内债近期也出现异动。存量规模在10亿元的“21碧地04”在上周五因一笔不过2000多元的交易，导致债券价格从早间的90元一度下跌至70元，并在近两天交易量不断放大，成交价已跌至80元左右。

另一民企投资级债券发行人龙湖集团的债券则紧随其后。从3月初起100美分左右，跌至目前的90美分附近。

而努力向投资级靠拢的旭辉，海外债也从2月下旬起遭遇抛售。多只美元债的票面价从95美分以上，滑落至目前60美分左右。

碧桂园、龙湖集团和旭辉等，这三家房企已是民营房企的最后几杆大旗，财务上也颇为稳健。连他们的债券都遭遇抛售，部分债券年化收益率甚至高达70%，市场的信心低迷可见一斑。

过去大半年盘旋在房企头顶的空头们也卷土重来。数据显示，从3月4日起，碧桂园股票中做空比例持续维持在40%以上的水平；在短短六个交易日股价已下滑30%的情况下，每日做空金额也从平时的一千万、多则1亿左右，骤升至连续数日维持在2亿-3亿的高位。

龙湖股票中做空比例从日常的个位数上升至20%-30%，被做空的金额，则从2月中旬的1000万-2000万的水平，升至目前5000万-1亿；旭辉每日做空金额也从日常的300万-1000万，近半个月维持在3000万-1亿的水平。

有香港投行股票分析师认为，做空机构早已埋伏在碧桂园们的股、债之中，利用投资者的恐慌做空获利。

“近期部分房企的‘意外躺平’是个引子”，有投资者表示，春节后包括正荣、龙光等过去表现还不错的房企开始寻求债务展期，让投资者对民企的债务情况有了进一步的担忧。

而新兴市场流动性的骤然收紧，也让空头们有了可乘之机。

“这是一场无差别的抛售”，一名国际商业银行新兴市场宏观策略研究部主管表示，受中美利差缩小、地缘风险上升等因素影响，海外投资者从2月份起一直在减持固定收益资产，是有记录以来单月最大的跌幅。

部分地产美元债持有机构近期也为了应对流动性风险，进行了调仓。一名欧洲某资管机构亚太区基金经理分析称，机构在应对流动性风险的时候会将一些流动性比较好、跌的不多的资产售出，碧桂园等投资级公司的债券就会成为其中优先卖出项。

前述香港投行股票分析师指出，当下正处于很多房企的财报缄默期，房企无法进行回购保卫市值，这也让空头们有了可乘之机。

做空之下，多只内房股价接连下挫。像龙湖集团近两日市值跌去了四分之一，旭辉则跌去了三分之一。

截至3月15日，A股市场上，仅剩下保利发展、万科A、招商蛇口市值超过千亿。包括保利、金地在内，地产出现了跌停潮。

空头们的利爪，在碧桂园们身上已经划出了一道道血痕。

决战时分

发生在以碧桂园为首的龙头房企身上的这一波多空之战，异常激烈。

当前房地产仍然胶着的现状，未能正常恢复的销售，是做空机构仍然有机可乘的根本条件。

对于做空者来说，碧桂园等优质民企是最佳的标的。如融创中国等房企的市值从高点至今已跌去九成，市净率仅为0.13，而碧桂园的市净率还有0.39左右。做空碧桂园仍有很大的盈利空间。

而多方则认为，碧桂园等房企遭遇做空，说明当下市场能够进一步做空的标的已经不多了，空头已经无奈到只能将碧桂园等房企作为做空对象。

这使得碧桂园、融创、旭辉等房企，接下来对空头的反击战，成为了眼下业内关注的重点。在脆弱的当下，行业不能再有一个大型房企出问题了。

碧桂园的反击也是非常迅速。在3月11日的境内债异常交易后，碧桂园集团全资子公司碧桂园地产在3月14日澄清，称境内债波动是二级市场极少量规模交易，导致债券价格的大幅下跌。

碧桂园方面表示，目前公司经营状况良好，具备充足的可动用现金储备，各金融机构对其支持力度不减。

一方面，碧桂园在公开市场对债务进行了回购、提前兑付。华尔街见闻获悉，从3月初至3月14日，碧桂园进一步回购了本金960万美元债；去年年底至今，碧桂园累计回购美元债本金总额达4570万美元。

碧桂园也对一笔对于本应在2024年4月到期，需在2022年4月6日进行转售的“19碧地01”进行全额回售，回售金额为5.9亿元。

华尔街见闻获悉，碧桂园地产已于3月14日，使用自有资金，将这笔债券本息约6.20亿元打到了专用账户上。至此，碧桂园地产于2022年境内到期/回售公司债项均已足额支付完毕。

用真金白银来提前兑付债券，意在告诉市场自己并不差钱。

事实上，包括碧桂园在内的优质民营房企的融资最近已逐步回到正轨，获得了多家金融机构的支持。

在3月初，碧桂园先是有一笔50亿元中期票据获准注册，等待发行，随后碧桂园又获得了招商银行给予的150亿元并购融资额度。

继美的置业发行了今年首支内房股中票后，旭辉也于3月14日发行了第一期规模10亿元人民币的中票。

市场的变化表明，在房地产政策和融资环境的边际宽松中，像碧桂园等优质民企已率先成为政策惠及的对象；机构对于房企正常的融资需求会给予支持。

这些动作具有极强的信号意义，承载着市场和投资者对房地产的信心。一如旭辉董事长林中在票据发行成功后，在其朋友圈的感叹，“艰难时刻、殊为不易！”

信心，已经成了当下市场里最为宝贵的东西。

当下市场对房企的价值评估已远远偏离了基本面，更多取决于大家对这家公司以及它的实际控制人是否还有信任、信心。对于愿意给出实际行动支持上市公司的房企大佬们，如融创中国董事会主席孙宏斌、世茂集团总裁许世坛等等，投资者也会给予更多信任。

如果说，去年四季度阳光城等房企面对股债危机、被做空几乎没有还手之力，现在这波多空对决，房企的腰杆显然硬起来了。

近期房企如期、提前偿还债务的动作明显多了起来，这是对做空者最实际的回击。

融信中国在2月底如期偿还了本息合计2.87亿美元的美元债；新城控股在3月初时完成了6亿元公司债回售，并提前偿还约1.59亿美元债券；旭辉在近期提前偿还8亿元公司债，并获平安银行50亿元融资额度；合景泰富也于3月15日兑付10亿债券。

“地产人士从未像现在这样团结，不希望任何人再倒下了，”一家大型房企内部人士说。

孙宏斌和杨国强、吴亚军这些人的公司和他们的能量，他们在行业中的份量，以及当下房地产所处的微妙时刻，都决定了接下来的这场对决，空头不那么容易获利了。

决战时刻，不少业内人士期待着碧桂园等龙头能作出有利的反击，将空头的嚣张气焰打散，随后市场会在政策底后迎来市场底。

中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪表示，只有在今天保住信用，才有企业未来可言。

陈聪认为，当下企业信心处于冰点，但包括销售、土拍和债务等多方面已出现积极因素，将会推动土地市场在下半年复苏。市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎，除境外债外，房地产大中型企业信用有望在下半年稳住。

一年十几万亿的房地产市场，不会消失不见。万科董事长郁亮所说的下一个春天，一定会来。