8月15日，MLF利率超預期調降10bp至2.75%；1-7月居民中長貸纍計少增2.1萬億元。7、8月房地產市場持續低迷，房貸利率是否還有下行空間？

· 目前房地產市場持續低迷，亟需降息刺激需求

2022年7月，商品房銷售面積同比下降28.9%，淡季更淡。今年前7月房地產開發投資下降6.4%，房地產已陷入“銷售下滑-房企經營睏難-債務壓力增加-購房者信心不足-銷售進一步下滑”的惡性循環，亟需釋放購房需求，提振行業銷售，走嚮銷售復蘇帶動的良性循環，而降息是激發購房需求的關鍵。

· 住房貸款利率與歴史低值相比，還有下降空間

2022年7月，103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為4.35%和5.07%。歴史上，商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。當前一線城市北京、上海、廣州、深圳的首套房利率為LPR加點55、35、20、30bp，二套房利率為LPR加點105、105、60、60bp，分別與歴史下限最少相差122和162bp。二線城市如天津、重慶等首套房利率為LPR加點-20bp，二套房利率為LPR加點60bp，分別與歴史利率下限最少相差82和162bp，目前市場利率與歴史低值相比還有下降空間。

· 存款利率下行，預留貸款利率下降空間

4月，市場利率自律定價機制建立“存款利率市場化調整機制”，銀行參考10年期國債收益率和1年期LPR自主調整存款利率。6月，全國銀行新發生的存款加權平均利率較調整前下降12bp，達到2.32%，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16bp。

·居民按揭貸款不良率低，利率加點有下行空間

居民房貸利率以LPR利率加點方式形成，基准利率之上的加點與貸款風險溢價有關。從貸款質量角度，個人按揭貸款不良率長期維持在0.3%左右，顯著低於制造業、批發零售業、信息傳輸計算機服務和軟件業等行業的不良率，即使利率加點下行也可以充分覆蓋住房按揭貸款風險溢價。

綜合來看，下半年，房貸下降時機或已成熟。在8月MLF超預期降息10bp的前提下，年內5年期LPR下調值得期待。目前一線城市首套、二套房與歴史下限最少相差122和162bp，二線城市最少相差82和162bp，保守估計年內一線城市房貸利率還有20bp下降空間、二線城市還有15bp下降空間。

風險提示：政策利率超預期下降；房地產銷售不及預期；經濟恢復不及預期。

8月15日，MLF利率超預期調降10bp至2.75%；1-7月居民中長貸纍計少增2.1萬億元。7、8月房地產市場持續低迷，房貸利率是否還有下行空間？

1、目前房地產市場持續低迷，亟需降息刺激需求

2022年以來，房地產銷售大幅下滑。2022年4月受疫情等因素影響，商品房銷售同比下降39%。5、6月份，隨著疫情得到控制、經濟逐步修復，房地產銷售降幅有所收窄。但7月降幅再度擴大至28.9%，在傳統銷售淡季呈現出淡季更淡的特徵。1-7月商品房銷售面積纍計同比減少23.1%。

房地產已陷入“銷售下滑-房企經營睏難-債務壓力增加-購房者信心不足-銷售進一步下滑”的惡性循環，亟需釋放購房需求，提振行業銷售。受房地產銷售下滑影響，1-7月居民中長期貸款同比少增2.1萬億元。房企資金周轉睏難，1-7月房地產開發投資下降6.4%，房地產開發資金來源合計纍計減少25.4%，其中來源於個人按揭貸款纍計減少25.2%。

歴史經驗錶明，下調房貸利率能有效刺激購房需求。2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月和5月，LPR5年期利率分別下降5、5、10、5和15bp，利率下降對居民中長期貸款新增具有一定的帶動作用，證明了降息對促進購房需求的有效性。

2、住房貸款利率與歴史低值相比，還有下降空間

2022年7月，103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為4.35%和5.07%。歴史上，商業性個人住房貸款利率下限為3.43%。當前一線城市北京、上海、廣州、深圳的首套房利率為LPR加點55、35、20、30bp，二套房利率為LPR加點105、105、60、60bp，分別與歴史下限最少相差122和162bp。二線城市如天津、重慶等首套房利率為LPR加點-20bp，二套房利率為LPR加點60bp，分別與歴史利率下限最少相差82和162bp，目前市場利率與歴史低值相比還有下降空間。

3、存款利率下行，預留貸款利率下降空間

4月，市場利率自律定價機制建立“存款利率市場化調整機制”，銀行參考10年期國債收益率和1年期LPR自主調整存款利率。6月，全國銀行新發生的存款加權平均利率較調整前下降12bp，達到2.32%，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16bp。

存款大幅增加，存款利率可能持續下行。7月，人民幣各項存款同比增加11.4%，比貸款高0.4個百分點，上次超貸款增速還是在2013年11月。存款大幅增加，存款利率有可能進一步下行。

4、居民按揭貸款不良率低，利率加點有下行空間

居民房貸利率以LPR利率加點方式形成，基准利率之上的加點與貸款風險溢價有關。從貸款質量角度，個人按揭貸款不良率長期維持在0.3%左右，顯著低於制造業、批發零售業、信息傳輸計算機服務和軟件業等行業的不良率，即使利率加點下行也可以充分覆蓋住房按揭貸款風險溢價。

綜合來看，下半年，房貸下降時機或已成熟。在8月MLF超預期降息10bp的前提下，年內5年期LPR下調值得期待。目前一線城市首套、二套房與歴史下限最少相差122和162bp，二線城市最少相差82和162bp，保守估計年內一線城市房貸利率還有20bp下降空間、二線城市還有15bp下降空間。