近日，央行、銀保監共同發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受睏房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分會融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項政策措施。
我們認為行業去杠桿主基調不變但控制節奏，最終目標引導市場“軟著陸”。鑒於全國性強力政策已經到來，疊加缺失的信心底有望出現，年底房地產市場或將見底復蘇，各線城市或將輪動修復。房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優質民企經營將逐漸恢復穩態，問題房企還將有序出清。
行業去杠桿主基調不變但控制節奏最終目標引導市場“軟著陸”
延長房地產貨款集中度管理政策過渡期安排。對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基於實際情況併經客觀評估，合理延長其過渡期。
點評：
我們認為未來房地產行業去杠桿的主基調未變，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，但將適度控制去杠桿節奏，最終目標讓房地產市場實現“軟著陸”。
具體而言，銀行業金融機構可以合理延長房地產貨款集中度管理政策過渡期，意味著房地產貸款投放或將邊際改善，居民端支持剛性和改善性住房需求，房地產銷售或將逐漸回穩；企業端支持合理融資需求，企業爆雷潮或將按下“暫停鍵”。
提升專項借款、配套融資支持保交樓缺失的信心底有望出現
支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地嚮經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項售款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。鼓勵金融機構提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障後，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
對於商業銀行按照本通知要求，自本通知印發之日起半年內，嚮專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按合格借款主體管理，對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
點評：
2022年以來，房地產市場陷入深度調整期，現階段仍未真正見底，市場信心缺失乃是重要因素，集中體現在以下兩個方面：其一，房企爆雷頻繁，隨著償債高峰期到來，不少優質民企同樣出現債務違約等問題，購房者普遍擔憂出險企業項目能否順利交付。其二，受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，預防性儲蓄需求大幅上升，按揭貸款需求始終羸弱。
盡管政策性銀行啟動2000億元保交樓專項借款，南寧、湖北等多省市設立房地產紓睏基金，但相較於顯在及潛在問題項目龐大的資產規模，當下保交樓依舊面臨嚴峻的資金睏境。
我們認為未來保交樓紓睏資金或將全面開閘，既支持政策性銀行提供保交樓專項借款，又鼓勵金融機構提供配套融資支持，甚至對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，極大程度上將提升金融機構放貸積極性，實質性緩解保交樓資金睏境。
可以期許的是，在全面落實保交樓政策底線的情況下，缺失的信心底有望出現，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐漸回歸穩定。
按揭首付及利率下限因城市、銀行調整市場或將見底復蘇城市輪動修復
支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標准，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
鼓勵依法自主協商延期還本付息。對於因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解狳的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機構要做好客戶服務工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益同時按相關規定做好資產分類。對於惡意逃廢金融債務的行為，依法依規予以處理，維護良好市場秩序。
點評：
對於個人住房按揭貸款需求，重點支持剛需、改善性客群及新市民這三類群體，按揭首付比例及房貸利率或將因城市、銀行優化調整。
聯繫到9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調或取消首套房貸利率下限。
我們認為未來住房信貸政策或將進一步放鬆，體現在以下兩個方面：其一，提升城市自主權，城市範圍將不再局限於天津、石家莊等23城，政策措施除了下調房貸利率下限，首付比例下限同樣可以下調。理論上壓力城市均可在全國政策基礎上，適度下調當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。
其二，提升金融機構自主權，鼓勵金融機構增加個人住房貸款授信額度，併適度降低購房首付比例及貸款利率。理論上那些信貸額度較為充裕的銀行均在城市政策下限基礎上，進一步下調個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
與此同時，定嚮紓睏暫時失去收入的睏難群體，可以與金融機構協商進行延期展期等調整住房貸款，防患購房者因暫時失去收入而產生的信貸違約風險，在一定程度上有助於提振市場信心，讓那些未來收入預期存在較大不確定的置業客群也能放心購房消費。
可以期許的是，在住房信貸政策暖風的作用下，年底房地產市場有望真正見底，市場復蘇行情也將正式開啟。各線城市市場大概率將輪動修復，核心一、二線城市或將率先企穩，年底隨著供應放量，成交或將明顯回升；弱二線及三四線城市也將輪動回穩，年底成交跌幅或將明顯收窄。
房企供給側改革已漸進尾聲 融資“輸血” 優質房企恢復經營“造血”功能
穩定房地產開發貸款投放。堅持“兩個毫不動擺"，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，款勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求，支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批發放，收回全流程管理，切實保障資金安全。支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期 1年，可不調整貸款分類，報送徵信繫統的貸款分類與之保持一致。保持債券融資基本穩定，支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期睏難的房地產企業債券發行提供增信支持，鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有睏難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險，支持債券發行人在境內外市場回購債券。保持信托等資管產品融資穩定。鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求，依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
做好房地產項目併購金融支持。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購受睏房地產企業項目，支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目併購主題金融債券。
點評：
近期，房企融資利好新政相繼落地，優質民企融資環境確有改善跡象，涉及意嚮民企可嚮中債增公司提出增信需求，龍湖200億元儲架式註冊發行獲受理等。
我們認為未來房企整體融資環境有望進一步改善，體現在以下三個方面：
其一，對國有、民營等各類房地產企業融資一視同仁，意味著除了具備融資優勢的央國企之外，優質民企融資有望實質性改善。與此同時，合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，即便是出險企業，優質項目同樣能得到融資支持。
其二，債券、信托等多渠道支持企業合理融資需求，加快“輸血”短期經營睏難的企業，實質性扭轉房企融資睏境。具體而言，為財務總體健康、面臨短期睏難的房企債券發行提供增信支持，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求等。
其三，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，緩解企業短期償債風險，幫扶企業通過自身努力改善經營睏境。具體而言，未來半年內到期的開發貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規定多展期 1年，可不調整貸款分類，報送徵信繫統的貸款分類與之保持一致。
可以期許的是，隨著房企整體融資環境進一步改善，優質民企或將明顯受益，短期融資“輸血”將有助於幫扶優質民企恢復經營“造血”功能。預計房企供給側改革已漸進尾聲，央國企、優質民企經營將逐漸回歸正軌，問題房企仍將有序出清。而在此過程中，行業內的兼併收購發生將愈加頻繁，優質企業有望收獲業績份額持續提升的良機。
政策紅利支持下租賃市場規模將繼續擴容 企業可擇機佈局第二增長曲線
優化住房租賃信貸服務。引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產項目用於住房租賃提供資金支持。商業銀行嚮持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理，商業地產改造為保障性租賃住房，取得保律性租賃住房認定書後，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。
拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業發行信用債養和擔保債券等直接融資產品，專項用於租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。
點評：
“二十大”會議繼續重申：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。我們認為住房租賃市場有望迎來新一輪的政策紅利，涉及保租房貸款不納入房地產貸款集中度管理，穩步推進房地產REITs試點等。
受此影響，住房租賃市場規模或將繼續擴容，未來有望與住房銷售市場形成分庭抗禮之勢，尤其是那些人口持續凈流入的大中城市，租賃市場前景更值得期許。對於房企而言，在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，擇機佈局住房租賃市場未嘗不是好的戰略選擇，依據自身實際情況，積極參與租賃市場的投資、代建、運營等諸多領域，或許能找到第二增長曲線。
