國信證券發佈研究報告稱，從政策脈絡上可以看出，城中村改造、老舊小區改造、城市更新將會遵循由“最舊”到“次舊”，由住宅到公共建築和工業建築再到城市建設全領域的改造順序，城市“存量改造”需求有望加速釋放，併形成新一輪的投資主線。該行估算年均市場空間合計可達到2.5萬億元左右，推薦優先佈局重點城市歴史經驗豐富的龍頭標的。

重點推薦：建科院(300675.SZ)(在城市更新、“雙碳”發展等方面推動跨領域、多專業合作，併簽訂億元規模的檢測合同，融入深圳市高水平推進城市規劃建設工作);德才股份(605287.SH)(上半年新簽老舊小區改造類項目9.57億元，同比增長106.7%;新簽歴史風貌建築保護修繕類項目3.90億元，同比增長43.0%，兩項合計新簽佔比28.2%)，建議關註華建集團(600629.SH)。

國信證券主要觀點如下：

從城中村改造到城市更新，“存量改造”有望成為新主線

2022年3月國家發改委在新型城鎮化任務重提出“因地制宜改造一批大型老舊街區和城中村”，2023年7月國務院提出關於城中村改造的專項指導意見。從政策脈絡上可以看出，城中村改造、老舊小區改造、城市更新將會遵循由“最舊”到“次舊”，由住宅到公共建築和工業建築再到城市建設全領域的改造順序，城市“存量改造”需求有望加速釋放，併形成新一輪的投資主線。

基建面臨“缺項目”問題，“擴內需”呼喚改造類項目發力

當前具備自身造血能力，收益性較好的項目不足，導致專項債發行和項目開工滯後，在“缺項目”和“投資擴內需”的矛盾下，可以期待更多由政府主導的，公益性更強的項目加速審批落地。而改造類項目投資空間大，惠及範圍廣，政策支持可有效刺激地產鏈行業需求，且兼具公益性和一定的收益性，是當前最具必要性和可行性的基建投資方嚮之一。

估算城中村改造和城市更新年均投資額可達到1.68-3.15萬億元

根據部分城市公佈的項目推進計劃，8座樣本城市2023年計劃實施項目524項城中村改造和城市更新項目，其中濟南、廣州、深圳分別計劃年內完成相關投資額3000億元、2000億元、2000億元。該行假設未來單個城市年均實施40-50個項目，單個項目投資額平均為20-30億元，則21個超大特大型城市年均投資額合計可達到1.68-3.15萬億元。

老舊小區改造潛在市場空間約1.6-2.4萬億元，估算年均投資約2100-2700億元

根據住建部統計數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4,200萬戶，建築面積約為40億平方米。估算全國舊改投資規模約為1.6-2.4萬億元，2022-2025年需要完成改造2,183萬戶，即平均每年改造約546萬戶，對應投資規模約為2100-2700億元。

風險提示：宏觀經濟下行風險;政策落地不及預期的風險;改造類項目審批進度不及預期;地方財政壓力持續增大。