“110平方米的房子，到手却发现套内面积只有61平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%”……这些听起来不可思议的事，却发生青岛一位市民身上。

提到公摊，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具体包含了哪些部分，也搞不清楚自己购买的房子，公摊面积比例是否真的合理。

公摊面积里面到底有多少猫腻？购房者又该如何避免踩雷？

国是直通车采访多位专家，回答关于公摊面积的十个问题：

1、住房公摊面积如何计算？为什么不同的住房公摊的比例差距会很大？

北京金诉律师事务所主任王玉臣：提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积，什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，套内建筑面积是业主专有的部分，关上家门就是我们的套内建筑面积。而分摊的面积则属于业主共同所有的，比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等，这些就属于公摊面积。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。

套内面积是业主实际使用面积。公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。

2、46%的公摊比例是否是明显违规？有哪些指标可以判断公摊面积是否合理？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。

至于前文所提及的46%公摊，据报道，该小区楼栋属超高层建筑（共有55层），这套房增加的公摊，主要体现在墙体的厚度上。

高层房屋公摊相对较大，不过近一米的外墙是否过大，是否为业主想要的居住所必须的公摊？若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与实际有差异，就要走仲裁的解决路径。

由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

中原地产首席分析师张大伟：这一新闻中的业主可能混淆了地毯面积和套内建筑面积这两个概念。地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积以及套内阳台建筑面积。

上述业主找验房师测量后的实际面积大概率是地毯面积（61平方米）而非套内建筑面积，因此，由此算出的46%公摊可能并不准确。

3、以建筑面积销售房屋（包括公摊面积），这种住房销售模式是谁最早创造出来的？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：这种住房销售模式是学习自香港。有人认为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。

不过，作为“公摊首创者”的香港从2013年开始，已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

4、公摊面积中可能隐藏哪些猫腻？

北京金诉律师事务所主任王玉臣：在现实生活中公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。

中原地产首席分析师张大伟：有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外，还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。

5、很明显，如果公摊过多，会影响到购房者的积极性以及房屋销售。开发商做大公摊面积的动机是什么？

没有公摊就没有舒适可言，而且近些年，买房人已经很看重“得房率”这个指