近期的美国地产可谓信息庞杂，一方面成交量持续下滑，Zillow的数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24%，为连续第四个月下滑。而作为次贷危机亲历者的房利美也在三季报中，警告美国地产崩盘的风险。（《除了警告美国地产崩盘，房利美还说了什么？》）

其实不止美国，全球的地产都出现了价格下行风险。既有作为新兴经济体的越南；也有号称全球金丝雀的韩国；也包括炒房圣地，房价自从次贷危机后经历15年长牛的澳大利亚、加拿大。

但奇怪的是，在一系列指标走弱，全球都在“期待”美国地产崩盘的背景下，美国房价居然创下了新高。最新公布的10月美国新屋销售数据显示，环比上涨了7.5%，大幅高于市场预期的环比下降5.5%；与此同时，新房中位价格规升至创纪录的49.3万美元。

其实这个新高指的主要是美国的新房市场。这中间原因可能比较多，一方面跟疫情后的美国住房的市场结构有关，购房者开始偏好独屋这种价格高，且相对偏远地区的新房。

另方面，也跟新房市场相对成屋而言，受贷款利率影响相对较小有关。因为新房的降价压力主要还是在开发商，且美国开发商的负债率一般都不高，因此对于利率上升的忍受能力要比一般的居民要强。

所以基本新房卖不动，开发商也不会主动降价。

但实际上，即便美国购房者开始偏好独屋等新房，也无法改变美国房地产市场以二手房为主的格局。由于市场已经步入成熟期，美国房地产市场成交主要还是以二手房为主，占比达到85%以上。

事实上，二手房市场完全是另外一个画面。从2022年6月开始，已经持续调整达半年时间。且过去价格越强势的地区，房价在本轮调整过程中，压力越大。