近期的美國地產可謂信息龐雜，一方面成交量持續下滑，Zillow的數據顯示，10月賣家房屋掛牌量同比下降24%，為連續第四個月下滑。而作為次貸危機親歴者的房利美也在三季報中，警告美國地產崩盤的風險。（《除了警告美國地產崩盤，房利美還說了什麽？》）

其實不止美國，全球的地產都出現了價格下行風險。既有作為新興經濟體的越南；也有號稱全球金絲雀的韓國；也包括炒房聖地，房價自從次貸危機後經歴15年長牛的澳大利亞、加拿大。

但奇怪的是，在一繫列指標走弱，全球都在“期待”美國地產崩盤的背景下，美國房價居然創下了新高。最新公佈的10月美國新屋銷售數據顯示，環比上漲了7.5%，大幅高於市場預期的環比下降5.5%；與此同時，新房中位價格規升至創紀錄的49.3萬美元。

其實這個新高指的主要是美國的新房市場。這中間原因可能比較多，一方面跟疫情後的美國住房的市場結構有關，購房者開始偏好獨屋這種價格高，且相對偏遠地區的新房。

另方面，也跟新房市場相對成屋而言，受貸款利率影響相對較小有關。因為新房的降價壓力主要還是在開發商，且美國開發商的負債率一般都不高，因此對於利率上升的忍受能力要比一般的居民要強。

所以基本新房賣不動，開發商也不會主動降價。

但實際上，即便美國購房者開始偏好獨屋等新房，也無法改變美國房地產市場以二手房為主的格局。由於市場已經步入成熟期，美國房地產市場成交主要還是以二手房為主，佔比達到85%以上。

事實上，二手房市場完全是另外一個畫面。從2022年6月開始，已經持續調整達半年時間。且過去價格越強勢的地區，房價在本輪調整過程中，壓力越大。