張敏 北京報道

近日，網傳自然資源部已下發《關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱《通知》），其中對住宅用地出讓節奏不再要求“全年不超過3次”。

按照《通知》規定，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，給市場主體充足的時間預期預判。對於詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告。

也即，各地仍需集中發佈土地出讓信息，但不再要求集中組織出讓活動。

2月3日，自然資源部證實，“該文件是自然資源部印發的，對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對於穩定和引導市場預期的積極作用。”

東部某省份自然資源管理部門相關負責人也嚮透露，已經接到上述通知，併針對相關的要求做了安排和部署。

這也意味著，實施了兩年的土地出讓“兩集中”制度，正在發生調整。

業內分析人士認為，在房地產業流動性壓力仍然較大的情況下，放寬全年供地批次數量的限制，有利於緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競爭強度，進一步穩定房價、地價和市場信心。 

2021年初，自然資源部推出“兩集中”供地政策。即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。按照要求，地方政府原則上發佈出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。該政策率先在22個重點城市進行試點。由於和以往的分散式供地存在明顯不同，這一變化也被業內稱為“零售變批發”。

按照自然資源部的解釋，此舉的目的在於，“減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規範問題，防止市場主體由於不掌握重要關聯信息帶來的競爭。”

與原有的規定相比，土地出讓新規最大的變化在於，在土地供應節奏上，不再要求“全年不得超過3次”，而是在公開的擬出讓時間段內“可以一次或多次發佈出讓公告”。

這也說明，對“集中組織出讓活動”不再強制，土地交易由“批發”變回“零售”。

但“集中發佈出讓公告”的做法仍然得以保留。《通知》指出，各地應於每年四季度啟動編制下一年度的供地計劃，最遲於計劃年度的3月底前嚮社會公開。在計劃編制中，各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對應的住宅建築面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。

而按照原有規定，各地在編制年度供地計劃時，應根據最近5年的交易量進行測算。

由於當前不少城市存在房地產庫存規模較大的情況，《通知》對土地供應計劃的編制有了新的限制。比如，要求各地按照“以人定房、以房定地”的原則，對住宅用地供應總量、結構和佈局做出統籌安排，適應各類住房建設用地合理需求。

《通知》還強調，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。

此外，自然資源部還要求，大城市土地供應要嚮租賃住房建設傾斜，供地計劃中應單列租賃住房用地。但與原有的規定相比，不再強調“佔比不低於10%”。同時，各地要“增加優質地塊供應，支持剛性和改善性住房建設用地需求”。

值得註意的是，現有的集中供地制度，主要在全國22個城市進行試點。而這份文件是由自然資源部嚮各省、自治區、直轄市自然資源主管部門發佈，併嚮所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。這也意味著，新的土地出讓政策覆蓋了所有城市。

截至目前，土地供應“兩集中”制度已實施滿兩年。從22個試點城市的實際交易情況看，除2021年第一批次集中供地交易旺盛外，由於房地產市場低迷、行業流動性受限等多重原因，此後的多個批次土地交易均較為冷淡。

但分析人士普遍認為，作為土地供給側改革的重要方面，集中供地制度仍然起到了一定的效果。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，集中供地的推出，主要是應對高地價及其對房價、預期帶來的影響。在房地產企業的融資渠道多樣、杠桿率較高的情況下，常態化的分散式供地不會對企業構成足夠的資金壓力，一些優質地塊也容易引發爭搶。

相比之下，“集中發佈出讓公告”使得土地信息更加透明，市場預期更加穩定。“集中組織出讓活動”的做法則會給房企帶來資金壓力，使房企很難在較短的拿地周期內兼顧到所有的意嚮地塊，土拍的激烈程度也會降低。

北京某上市房企相關負責人嚮錶示，在集中供地中，如果對多宗地塊有意嚮，僅定金就需要准備不小的數目，後續開發所需的資金更為可觀。由於很多城市的集中供地節奏較為同步，一旦進入供地周期，就會給總部調配資金帶來很大的壓力。

因此，集中供地也被認為是遏制房企搶地、限制高地價的重要手段。

2021年下半年以來，隨著去杠桿進程的開啟，房企的融資渠道大大受限，市場預期也急轉直下。2021年的第二、第三批次集中供地、2022年的多批次集中供地，交易情況均不理想。不少城市引入地方國資托底，才避免了較為嚴重的土地流拍、流標現象。

李宇嘉認為，在此情況下，若繼續沿用集中供地，可能會繼續存在土地流拍的風險，不僅惡化市場預期，此前出讓的高價地也會面臨開發壓力。因此，原有的政策有必要進行調整。

事實上，2022年，部分城市已經增加了土地供應批次，使全年集中供地的次數超過了3次，武漢的集中供地甚至達到6批次。當年10月，江西省住建廳錶示，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。11月，長沙也錶示，今後不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。

這兩地的訴求在一定程度上代錶了政策調整的方嚮，即不再進行“集中出讓”。但新規保留了“集中發佈”的要求，從而保證信息對稱，穩定市場預期。