吳抒穎 深圳報道

房企的融資環境，肉眼可見地在發生實質性好轉。

克而瑞數據顯示，2023年1月，80家典型房企境外債融資 50.39 億元，環比增加 91.5%；其中，發債主體不僅包括金茂、越秀等央企國企，更有萬達商業這樣的民營房企。這是時隔多個月之後，房企海外融資重啟的標誌。

在此之前，房企境內融資已經先行開閘。在中債增進的護航下，獲准發行中票的房企逐漸擴容，未發生公開違約但規模中等的雅居樂中票已經成功發行；出險房企旭輝的中票發行工作也在推進中。

在“金融16條”的馳援之下，金融機構對房企的支持力度也明顯加大。去年四季度以來，陸續有民營房企獲得銀行的大額授信。根據中指院監測，“金融16條”以來，銀行給予房企的授信額度已超5.5萬億元，短期住房開發貸規模有望延續修復態勢。

作為支柱產業，房地產業近期在政策上迎來了諸多利好。當前，房企正在以更穩健的姿態，行至新的旅途。

在今年1月以前，房企美元債發行已經停滯多時，這是信用狀況、企業風格以及市場態度多方面作用的結果。

一位此前重倉房企美元債的人士在接受採訪時分析認為，去年風險事件比較多，房企美元債這塊的信用受到了很大的影響。“以前美元債發行大戶，很依賴這個渠道的那些多數發不出去。信用好發得出去的它有自己的融資節奏，所以發行量一下少了很多。”

根據初步統計，去年發行美元債的名單中，民營房企新發成功的僅有新城和卓越等少數幾家。

這種情況從去年年底多家房企獲得內保外貸業務之後開始出現改善。

2022年11月21日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作，會議提出要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

隨後，包括龍湖、碧桂園等均獲得了四大行內保外貸業務的支持。

“內保外貸”指的是，境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

這雖然不能夠直接作用於境外債市場，但對於提振境外投資者的信心有積極推動。“中債增進、金融16條中，還是對境內的動作比較多。內保外貸的信號是境外市場也受到重視了。”一位境外金融機構的人士對分析認為。

信號已經傳來，房企飛速跟進。

2023年1月，萬達商管發行2年期4億美元債；2月6日，萬達再次發行 2年期 3億元美元債。萬達本月發行的這筆美元債獲得了超額認購，其募集的資金用途為現有債務再融資。

這為今年的房企美元債市場打出了“開門紅”。事實上，近期房企海外債價格也較低點有所修復。這些方面，也進一步顯示房企海外債的投資者信心有所修復。

惠譽評級中國企業研究聯席董事張順成就分析稱，除政策推動外，疫情防控政策優化政策提升了經濟增長、就業及居民收入的預期，利好房企的銷售恢復和現金流改善。

與房企境外融資迎來頭彩併行的是，多家出險房企在債務重組的進程方面也在加速。

2023年1月29日晚，華夏幸福發佈公告稱，49.6億美元債券協議安排正式生效，這是首個對境外債以“展期+債轉股”方式實現重組成功的房企。除了華夏幸福外，富力地產已完成境內、境外債重組，而融創、花樣年等房企，也在陸續推進境外債重組的進程。

這些已經發生違約的房企順利完成境外債重組，也被投資者視作是利空逐漸被消化、房企美元債市場重回常態的標誌。

“去年很多美元債投資者是比較看開了，很多幹脆就不做了。那時候我們的判斷是這些比較典型的房企怎麽樣去處置境外債，現在已經能夠看到思路了，所以確定性變強了一些。”一位境內私募機構的人士錶示。

境內境外多管齊下，房企融資的沈寂時刻，或許已經過去。但需要強調的是，房企融資雖然有十分積極的轉變，但整體趨勢僅是邊際改善。

中指院數據顯示，2023年1月房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。

具體來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信托融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

在資本市場看來，房企未來在非銀融資上或將保持穩定運行的趨勢。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，受春節假期影響，本月融資同比、環比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，錶明在經歴了一年的動態調整及年末的政策刺激後，行業融資進入了相對穩定階段。

一位不願具名的地產分析師針對房企的非標融資對分析稱，“非標融資例如信托這些，併不是沒有重啟，而是要考慮到重啟後市場的接受度問題。一是，這些融資方式基本都在項目層面，但現在拿地主體都以優質房企為主，開發貸就能覆蓋，所以項目也少了；二是，現在配置房企非銀產品的也不多。”

開發以及融資整體保持穩定水平，將是未來一段時間，房企將面對的新局面。房地產市場在經歴低谷之後，目前仍在緩慢恢復的過程中。

據中指研究院發佈的數據，2023年1月，TOP100房企銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。中指研究院分析稱，這主要由於1月逢春節假期，且市場活躍度有所下滑。

根據房企發佈的銷售簡報情況來看，龍頭房企在今年1月的業績錶現也仍有待提振。其中，中海地產今年1月合約物業銷售金額約131.88億元，同比下跌10.8%；金地集團則在當月實現簽約面積55.2萬平方米，同比下降1.26%；實現簽約金額92.1億元，同比下降38.41%。

開源證券在近期的一份研報中則指出，春節期間樓市整體錶現呈現新房和二手房熱度不均、城市間分化較大的特點，總體來看新房銷售基本面仍在觸底，二手房成交和商業地產市場逐步企穩回暖。