唐韶葵 上海報道

2月7日下午，新城控股（601155.SH）在杭州新年首場土拍中，與龍湖等知名房企搶奪崇賢核心區一幅商業綜合體地塊的時候，幸運搖中了，約25.37億元拿下這幅商業綜合體地塊，樓面價2.9506萬元/平方米。

這幅地塊包含有建築面積約20萬平方米的住宅、建築面積不少於10萬平方米的商業、2萬平方米的商務辦公及2萬平方米的文體設施等等。

雖然在規模上也算是進入了國內商業運營商第一梯隊，新城控股卻一直沒有在杭州開出一座吾悅廣場。此次幸運中簽意味著杭州將迎來首座吾悅廣場，也為業內對新城控股收縮商開投資的猜測畫下休止符。

過去兩年，新城控股架構大調整，將住開、商開的業務結構優化，外界一度認為，新城控股將淡化商業開發，收縮投資，重點放在住宅銷售上。

可以說，在這一輪房地產流動性危機中尚算企穩的新城控股，重啟商業用地投資，某種程度上代錶了房企投資意願的復蘇。

2月7日的土拍，既是杭州2023年第一場土拍，也是杭州集中供地政策優化調整之後首次賣地試水。結果實現了“開門紅”：5幅土地攬金89.6億，成交面積392.98畝，平均地價2279萬元/畝。其中3幅封頂搖號，1幅溢價9.5%，1幅底價成交。近30家房企報名角逐位於艮北的商業綜合體地塊，最終由新城控股中簽。

公開信息顯示，新城控股已在浙江的嘉興、寧波、溫州、臺州、義烏、衢州佈局吾悅廣場，但缺失杭州。此次落子杭州，除了填補崇賢新城商業綜合體空缺，新城控股拿地信心的恢復也具有關註度。

早於2019年，新城控股就已錶態收縮投資規模，主動通過審慎的土地投資策略與出售項目股權為後續發展增厚安全墊。2020年、2021年，房地產行業逐漸進入深度調整周期，新城控股卻因為提前開啟投資收縮策略，平滑了流動性風險，也騰挪出調整空間，優化公司組織架構。

翻閱新城控股近幾年來關於項目獲取的公告可見，該公司在2017年多次拿地，2018年與歌菲資產管理共同設立地產投資基金，稱將用於新城控股及其子公司操盤或控股的房地產開發、 運營企業、房地產行業相關企業進行投資。進入2019年，新城控股發佈了多宗轉讓項目公司股權的相關公告。

從近幾年拿地數據來看，新城控股投資呈現曲線下降趨勢。2018 年，新城控股新增土儲 4773萬平方米；2019年新增土儲近2200萬平方米，2020年新增土儲約4139萬平方米；2021年新增土儲約2158萬平方米。

投資收縮，銷售業績亦步亦趨。2022年1月，新城控股銷售78億元，同比下滑50%；2022年全年，新城控股預計全年歸母凈利潤同比減少70%-95%。2023年1月，新城控股的銷售金額約為57.76億元，同比減少26.54%。

與銷售規模下滑相對應的，是新城控股融資渠道逐漸開啟。作為首批創設信用保護合約發債示範房企，新城控股2022年在公開市場發行債券約43億元，處於民營房企中發債規模前列。

2022年5月，新城控股通過信用風險緩釋憑證成功發行10億元中期票據，融資渠道重新打開；9月和12月，在中債增信公司全額擔保支持下分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處於近年來該公司發債最低利率水平；11月，新城控股150億元儲架式發行獲交易商協會受理，目前仍有130億元額度未使用。根據該公司2023年公開市場到期債務122.4億元匡算，儲架式發行額度可予以覆蓋。此外，新城控股還獲得浦發銀行和光大銀行等多家銀行意嚮授信額度支持。

值得一提的是，作為自持資產，吾悅廣場為新城控股融資提供增信，在這一輪降杠桿中也發揮了較大作用。2022年1-8月，臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，纍計融資約62億元，融資成本6%-8%。

回顧2022年，新城控股償還了境內外公開市場債券127.9億元；合聯營公司權益有息負債合計60.62億元，有息負債水平持續保持低位。

降杠桿顯效，商業投資進退之間，新城控股終於在2023年伊始，邁出拿地步伐。選擇杭州，也基於吾悅廣場在江浙地區的人氣指數爆錶。日前，新城控股董事長兼總裁王曉鬆對外錶示，2022年受疫情等影響，該公司整體商業運營效率存在一定下滑，但規模擴張和收入成長速度仍保持穩健，其中江浙地區商場出租率保持97%以上高位。