吳抒穎 深圳報道

繼保利、華發等拋出定增議案之後，A股房企市值之王萬科也終於姍姍來遲。

2月12日，萬科公佈2023年度非公開發行A股股票預案，計劃嚮不超過35名特定對象開展定嚮增發，募集資金總額不超過150億元。

這是萬科上市22年來的第三次定增。上一次萬科定增要上溯至2007年，其時房地產行業正在加速增長時期，針對房企的增發窗口尚未關上。在2007年那次定增之後，房地產市場在高歌猛進的路上短暫受挫，萬科2008年凈利潤也錄得下滑。

此後多年，能夠在A股定增的房企數量急劇縮減，萬科定增也隨之沈寂。但這無阻萬科前進的腳步，2008年之後，萬科加速奔跑，銷售跨越7000億元，凈利一度超過400億元。

萬科本次定增出爐的背景是，房地產市場近年來出現下行，而為了支持行業的穩定健康發展，房企股權融資也適時重開。

萬科本次定增如若能夠順利成行，將是A股房企最大規模的定增案。也因為萬科在行業的影響力，萬科定增的進程與市場的反饋，也是對房地產市場走勢的預判。

今時已經不同往日，萬科在2021年凈利潤遭遇滑鐵盧以及2022年投資規模急劇縮減以後，後續難免面臨斷糧的局面，前路更是充滿挑戰。150億定增的加持，對當前的萬科，是激勵也是負擔。

萬科本次定增資金安排，將主要用於項目建設以及補充流動資金。

根據公告，萬科本次擬非公開發行股票的募集資金總額將不超過150億元，扣除發行費用後的募集資金凈額將全部用於中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市等11個房地產項目，這部分投入資金為105億元，另外45億元將用於補充流動資金。

萬科方面錶示，本次非公開發行的目的，一方面是響應國家政策號召，紮實推進項目的高質量建設，助力公司嚮新發展模式平穩過渡；另一方面，擬通過本次非公開發行，優化自身資本結構，進一步增強資金實力和抗風險能力，為後續長期穩定發展奠定基礎。

萬科本次定增的基本邏輯與框架與其他已經發佈預案的房企併無二致。區別於其他房企的地方主要有以下兩點：一是萬科併未承諾不低於凈資產增發；二是萬科大股東深圳地鐵也併非在當前階段被確定為發行對象。

萬科在定增預案中對增發價格的定價基准是，發行價格不低於定價基准日前 20 個交易日萬科A股股票交易均價的 80%(即“發行底價”)。

可以將萬科的定價基准與保利做一個簡單對比：後者的版本是，發行價格為不低於定價基准日前20 個交易日交易均價的80%和最近一期末經審計的歸屬於母公司普通股股東的每股凈資產值的較高者。

萬科併未在定價基准中明確增發價格的定價是否會高於每股凈資產，這引發了中小股東的關註。其原因在於，萬科股價目前處於“破凈”狀態，如果股價低迷持續併最終以凈資產以下的價格增發，股東的利益將會受損。

在股票互動平臺上，不乏中小股東錶達要投反對票的意願，而萬科也暫未解釋本次增發定價基准的准則。

一位私募機構的人士對錶示，“萬科沒有加上不低於凈資產這個條件，的確讓人費解。這給外界釋放的信號就是我想要低價增發，中小股東肯定是很不舒服的。”

事實上，假如萬科最終以“破凈”的價格增發，其將不可避免引發爭議。參考A股史上過往的案例，曾有銀行股因為低於凈資產增發引發投資者的強烈反對，最終這家銀行股也提高了發行價。

除此以外，保利、華發等房企控股股東均明確將參與定增，而深圳地鐵卻受限於融資規則暫未被確定為發行對象。根據2020年起實施的《上市公司非公開發行股票實施細則》中規定，不是控股股東的第一大股東不屬於董事會可提前確定的發行對象。

不過，對於本次定增，深圳地鐵給予了看好。

萬科對錶示，此次提請股東大會給予發行股份的授權由大股東深圳地鐵發起。一方面是大股東希望公司能積極把握政策機遇，為公司繼續堅定轉型和長期健康發展儲備資源；另一方面也是大股東和深圳市政府對萬科的堅定看好和全力支持。

對於當下的萬科，150億的定增不僅是情緒上的激勵，實質上的幫助也顯而易見。150億資金能夠撬動的資源，在關鍵時刻能夠保命。

盡管萬科有國資背書且貴為行業龍頭，融資渠道在最睏難的時刻也未曾被完全關上，但萬科的節衣縮食、量入為出仍然體現了它當前處境的不易。

萬科去年的投資刻度上審慎收縮，根據中指院數據，去年萬科的權益拿地金額僅為241億元，相比往年有極大幅度縮減。

另一個可供參考的事實是，萬科2022年的年終獎至今未有眉目，這在之前是極為少見的情況。多位萬科員工對確認，2022年的年終獎至今還沒有明確消息。

“發應該是會發，但最終可能是象徵性的一點。畢竟繫統年會的定調還算樂觀，那今年肯定要大家‘合夥奮鬥’，一點不發說不過去。”一位萬科區域公司的員工分析稱。

萬科上一次年終獎引發熱議，是在2011年。其時業界盛傳萬科考慮減半發放年終獎。

萬科董事會主席郁亮當時親自澄清這是假新聞，“萬科2008年管理層都未拿年終獎，那年公司業績沒有增長；但是，萬科普通員工待遇與同行相比，固定薪酬的比例較低，需要依靠與業績掛鉤的年終獎，因此萬科當年也未扣減普通員工年終獎。”

而即便在萬科凈利潤下滑40%的2021年，萬科年終獎發放也與往常年份未有顯著的差異。因此，萬科2022年的年終獎發放情況，或許正是萬科管理層對市場走勢的真實反應。

從另一個角度來看，萬科當前的盈利能力，也的確大不如前了。

一個可供觀察的窗口是，萬科本次募資擬投嚮的11個項目凈利率和投資收益率情況，也能夠看到部分項目的質量。

根據萬科發佈的募資投資可行性報告，這11個項目中，其凈利潤率介乎3%-11.5%之間，投資收益率則在3%-13.7%之間。而這11個項目的地域分佈有大半位於能級較高的城市，例如廣州、杭州、成都和重慶等。

“（募資）拿的肯定不是最好或者很好的項目，但基本上萬科的水平也差不了太多，凈利潤率也就5、6個點。”一位不願具名的房企分析師對分析認為。

值得投資者留意的是，萬科在2021年凈利潤下跌40%的基礎上，2022年或許也難以有較大幅度的回升。