孔海麗 北京報道

“促進房地產業良性循環和健康發展”繼續迎來重磅政策利好。

2月20日，證監會宣佈啟動不動產私募投資基金試點工作，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，併採取差異化的監管政策，致力於促進房地產市場盤活存量。

同日，中國證券投資基金業協會正式發佈了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》），明確了不動產私募投資基金的投資範圍、參與要求、信息披露等一繫列細則，對該類基金業務進行了繫統化規範。

按照要求，不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

房地產分析人士認為，不動產私募投資基金正式啟動試點，將有利於盤活房地產市場存量資產，為行業提供新的增量資金，促進行業良性循環和健康發展。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人、董事李想告訴：“此舉對房地產行業無異於是一場‘及時雨’，為盤活房地產存量資產、保交樓、商辦不動產的收併購等帶來了充沛的資金來源，豐富了房地產行業的融資渠道，將有效支持房地產行業、企業和項目的合理融資需求。”

從“私募投資基金投嚮地產行業”到“專門設立不動產私募投資基金”，高和資本執行合夥人周以升嚮錶示：“這是不動產資產管理和房地產行業的裏程碑事件，相信不動產私募基金行業將會成為房地產存量盤活的重要抓手，成為促進房地產行業轉型的有力手段。”

據周以升預計，不動產私募投資基金的市場規模約在十萬億元級別。

證監會提到，由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，併採取差異化的監管政策。

此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

“為穩妥推進不動產私募投資基金試點，監管層採取了提高投資者准入標准、嚴格監管、加強行業指導等審慎措施。”IPG中國首席經濟學家柏文喜錶示，證監會以不動產私募投資基金推動房地產行業健康發展的同時也謹慎為之、嚴格監管併舉。

證監會明確，此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

“我們相信，私募基金大規模、規範化地參與房地產行業投資，將大幅優化我國不動產資產定價體繫，有效緩解行業部分企業的融資睏境，降低企業資金成本，對具備資產運營管理能力、手握優質存量資產的房企發展帶來實質性助力。”中信證券分析師陳聰認為，不動產私募投資基金將與我國公募REITs市場相互促進，共同發展，補足我國不動產領域“投融管退”良性循環中的關鍵短闆。

周以升也告訴，不動產私募投資基金和公募REITs一起，將構成一個完整的金融循環，為行業紓睏、存量盤活以及行業高質量發展提供必不可缺的動力。

不動產私募投資基金試點的關鍵目標，在於支持房地產市場平穩健康發展，促進不動產市場盤活存量、防範風險、轉型發展。

相比過去私募基金投嚮地產行業，不動產私募投資基金的投資範圍被限定為“特定居住用房”（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，這個提法強調了“房住不炒”的前提，併非所有商品房類型都包括在內，私募基金介入房企拿地建設的行為也被排除在外。

《指引》明確，“存量商品住宅”是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

相關項目必須“五證齊全”，意味著房企如果希冀以私募基金補充“拿地建設”資金、繼續擴大發展規模，是無法實現的。

“那些已經取得預售許可證、被購房者認購但因為種種原因無法交付的產品，也是當前‘保交樓’的重點關註對象。”嚴躍進說，除了銀行專項貸款、四大資產管理公司等介入“保交樓”，本次試點也鼓勵不動產私募投資基金參與“保交樓”工作，增強了多元化金融機構的導入，以更好地解決交付問題。

光大證券分析師何緬南也認為，不動產私募投資基金有利於盤活不動產存量資產，更好發揮其在保交樓相關項目建設、不良資產項目處置、企業轉型發展等方面的積極作用。

近年來保障性住房的發展節奏明顯加快，各類支持政策紛紛護航。本次不動產私募投資基金也被鼓勵參與保障性住房的建設，是保障房行業金融支持政策的進一步加碼，其“投融建管退”的閉環有望加速完善。

“市場化租賃住房”則是指，已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證，不以分拆產權銷售為目的、長期對外進行市場化租賃運營，但未納入保障性租賃住房體繫的租賃住房。

業內人士分析，從市場的構成來講，“市場化租賃住房”更多是指市場化機構運營的“長租公寓”，主要包括房企開發的各類長租房項目，也包括各類金融資本、互聯網資本、酒店資本和中介資本運營的長租房項目。

過去幾年間，長租公寓的發展逐漸去泡沫化，回歸本質。嚴躍進指出，未來各地招商引資、積極擴大產業資源導入的速度將加快，持續增長的租賃需求使得長租房公寓市場的前景良好。

一位深耕市場化租賃住房多年的行業人士告訴，作為前期投入大、運營周期長的行業，非常歡迎專業資金的進入。“不動產私募投資基金進入行業，將有效擴充融資渠道，提升專業化運營能力，有力促進租賃住房的健康發展。”

值得註意的是，不動產私募投資基金投資商業經營用房包括寫字樓、商場、酒店等，這被認為是推動商業不動產良性循環的重要措施。

據中指研究院企業研究總監劉水分析，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業地產存量，引進私募基金，將有助於這些資產的盤活、運營等，增強現金流能力。

何緬南預計，不動產私募投資基金的推出，將有效助力房企盤活基礎設施資產，提高資產周轉率，進一步增強公司的滾動投資能力，提升長期經營錶現。

“房地產開發併不是一個成長性行業，但房地產業不止於房地產開發。”陳聰進一步指出，房地產是指不動產的營建、運營、管理、服務和相關交易的一繫列內容，隨著房地產定義的現代化，房地產企業的發展空間也顯現出來，企業一旦持有具備穩定現金流入的不動產，則其存量資源可能會被加快盤活。

實際上，不動產私募投資基金的試點也是“第三支箭”的延續和細化。

2022年11月28日，證監會發佈了優化調整房企股權融資“5項措施”（即“第三支箭”），除了備受矚目的“恢復涉房上市公司併購重組及配套融資”措施，也提到了“積極發揮私募股權投資基金作用”，促進房地產企業盤活經營性不動產併探索新的發展模式。

據光大證券梳理，當前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權工具上進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。其中再融資方面受益房企範圍較廣，上市房企定增方案正加速落地，自2022年11月28日至2022年年末，已有31家上市房企公告股權融資事項，已披露的募資總額超360億元。

此次不動產私募投資基金的試點，即是對“第三支箭”中提到的“允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施”的落實。

“不動產私募投資基金試點是房企股權融資渠道的重要補充，對於緩解房企債務壓力，盤活存量，優化資產負債錶，提升行業流動性有著重要意義。” 諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，該試點有利於進一步解決房企資金難題，滿足房地產領域合理融資需求。

而從更長遠周期來看，房地產行業嚮新發展模式的邁進，也意味著從快速開發到重視運營的轉變。

不動產私募投資基金的試點，或將幫助不動產進入以運營產生持續性現金流的發展模式，具備資產運營管理能力的企業，也將受益於這一改革。

何緬南錶示，隨著我國房地產市場發展進入新階段，構建存量資產和新增投資的良性循環成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產對合理擴大有效投資、降低行業債務風險等具有重要意義。