吳抒穎 深圳報道

市場暖意漸現，港交所也迎來了今年首家遞錶的物業企業。

近日，深圳控股發佈公告，建議分拆深業物業併以全球發售新深業物業股份的方式（當中包括優先發售）於港交所主闆獨立上市，深業物業也同時提交了招股書。

去年以來，擬IPO的物業企業多數具有國企背景，深業物業也不例外。其母公司深圳控股是深圳國資委旗下主要的房地產開發平臺。

在規模、營收和利潤上來看，深業物業併不具有突出優勢。

招股書顯示，2020年、2021年及2022年前9個月，深業物業總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元，大灣區的營收佔比分別為70.6%、75.7%及77.5%。深業物業的第三方營收佔比也相對較高，2020年、2021年及2022年前9個月，來自獨立第三方的收入分別佔比56.5%、58.7%及57.8%。

規模之上，截至2022年9月30日，深業物業在管建築面積為5920萬平方米，在管項目總數為462個，覆蓋46個城市和14個省份，總簽約建築面積6180萬平方米。

拆分來看，深業物業的主要業務闆塊分為城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三類。

與其他物業企業不同，深業物業在管的業態中，住宅併非佔比最大的部分。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業物業在管247個城市及產業園項目，在管面積佔比為48.4%，而住宅物業在管面積佔比為45%。

也正是由於城市及產業園的佔比較大，所以深業物業的毛利率錶現併不理想。

據招股書，在2020年、2021年兩個財年，深業物業這一業務的毛利率不足10%。

深業物業在招股書中指出，其嚮關聯方主要提供利潤率更高的商業物業運營及管理服務，毛利率超過20%，而嚮獨立第三方更多提供利潤率較低的城市及產業園服務，毛利率不足10%。

受此影響，深業物業2020年、2021年及2022年前9個月錄得毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對應毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

這一水平即便與同類型的國資物業企業相比，也在低位。

據克而瑞物管和中物研協統計的數據，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中，央國企為21.11%，民企為24.82%。

再對標同類企業，可供參考的是，有廣州國資背景的越秀服務2022年上半年的毛利率為21.2%，廈門國資旗下的建發物業同期毛利率約為25.6%，即便考慮到業態的差異，深業物業的毛利率錶現也併不突出。

通常而言，作為國資旗下的物業企業，其利潤水平應該保持在相對穩定的水平，因為所服務的項目是相對穩定的。但深業物業卻沒能保持住利潤的穩定增長。2021年，其凈利潤錄得7450萬元，下滑28.9%。

深業物業在招股書中錶示，與2021年的收入增加相比，盈利減少主要是由於行政開支因管理的項目數量及建築面積增加，為進一步整合公司資源而增加員工人數，同時，2021年的的社保付款抵扣減少。

在募資用途之上，深業物業的目的指嚮了收併購。

在招股書中，深業物業對募資用途的闡述中錶示，資金將計劃用於進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟：例如，與地方國資企業成立合資企業以及與地方政府建立戰略合作，為城市及產業園提供訂制及本地化服務，加速業務拓展，繼而提高市場佔有率。

此外，深業物業也將優化數據化服務平臺及購買新設備，如建立綜合服務基礎平臺、分配服務資源及升級服務；購置額外設備，轉及減低人力成本確保有序運營，降低人力成本。