吳抒穎 廣州報道

曾經的物業服務行業市值之王碧桂園服務發出了一份意外的盈利警告。

根據公告，碧桂園服務2022財年的營業收入及歸母核心凈利潤分別錄得同比超過40%及超過5%的增長，未經審核的凈利潤及歸母凈利潤則分別同比下降45%至51%、51%至57%。

碧桂園服務在公告中指出，2022年，預期凈利潤及歸母凈利潤下跌的原因歸咎於配合疫情防護措施產生額外的防疫成本；此外是業務及商務活動較難正常開展對收入及利潤產生負面影響。

事實上，其他物業企業也同樣受此影響，但多數凈利潤錶現平穩；而且碧桂園服務2022年上半年的凈利潤同比錄得增長。

2022年上半年，碧桂園服務錄得營業收入為200.55億元，同比增長73.5%；歸母凈利潤為25.76億元，同比增長21.9%；歸母核心凈利潤為28.91億元，同比增長30.5%。

碧桂園服務在公告中所指的另一個原因指嚮了收併購。碧桂園服務稱，由收併購帶來的商譽及其他無形資產減值也導致了凈利潤下跌。

這或許才是碧桂園服務凈利潤腰斬的主要原因。

過去幾年，碧桂園服務跑馬圈地，高溢價收購了多家物業企業。

可供對比的是，2021年9月，碧桂園服務宣佈官宣，其與富力物業簽訂股權轉讓協議，將以不超過100億元的代價收購富良環球，間接收購了富力物業。根據收購價格計算，這筆交易的PE是14倍。

在這筆交易之前，碧桂園服務還在當年2月以48.47億元的價格收購藍光嘉寶服務約64.62%的股份，這筆交易的PE是15.34倍。而如果根據藍光嘉寶被收購時的股價算，碧桂園服務給出的估值則有30%的溢價。

正是這些交易，推高了碧桂園服務的營收和規模，同時也讓商譽暴增留下了大幅減值的暗影。

客觀而言，碧桂園服務收購的時間節點，物業服務企業一路狂飆，以當時的價格計算併不算貴。但是，去年以來，物業服務行業估值一路下行，碧桂園服務也不得不經受這種沖擊。

事實上，在碧桂園服務大肆收併購之時，同行及投資者已經預見到了今日之後果。

一位頭部物業企業CEO曾經在公開場合指出，“高額的收併購背後，其實會帶來一次非常嚴重的隱憂。”

其指，如果在資本對賭之下，我的公司賣給妳，買我的人一定會談未來幾年的經營利潤率；對我來說，賺錢一定是第一位的，在這個時候，看不見的地方的投入(物業服務細節)，有可能就會能省則省，但是這恰恰是對整個資產最嚴重的踐踏。

上述CEO續稱，大家認為物業可能是現金流很好的行業，但今天算一筆賬，如果有400億物業費，意味著每季度100億物業費。被忽略的是，今天中國物業行業在第一季度的平均物業費收繳率在60%－70%。如果是65%，妳將有35億的現金流收入，假如說利潤率是10%，意味著妳有25億的負凈現金流。“一個現金流好的行業，在規模大了之後，如果客戶關繫基礎不夠的話，將會遇到現金流的問題。”

過去幾年，碧桂園服務的發展歴程與今日情勢，恰好印證了這種論斷。

盡管凈利潤下滑嚴重，但碧桂園服務仍然是碧桂園體繫中，最具有潛力的發展闆塊。

2022年12月11日晚間，碧桂園服務公告稱，於2022年12月9日，控股股東楊惠妍的全資公司必勝出售2.37億股予若幹獨立投資者，配售股份為21.33港元/股，據此，楊惠妍合計將套現約50.55億港元。

過去一年，外部行業環境影響以及主觀原因等，碧桂園服務估值也一路走低。

截至2022年3月3日收盤，碧桂園服務收於16.04港元/股，總市值為541.05億港元，據其最高超過仟億港元的市值水平已經跌去許多，其動態市盈率也跌至8.96倍。

去年，碧桂園服務的兄弟公司碧桂園在凈利潤上的錶現也併不如意。去年上半年，碧桂園服務2022年上半年凈利潤為6.12億元，同比大幅下降96%。

不過，物業服務行業畢竟是細水長流、常做常有的營生。

碧桂園服務在公告中也錶示，2023年，業主需求不斷增加，物業行業將迎來更穩健的發展。 碧桂園服務將緊握市場機遇，進一步優化、創新服務和管理模式，保證經營、服務高質高效。