南財集團全國兩會報道組記者張敏、實習生黃俊鈞 北京報道

據新華社消息，十四屆全國人大一次會議開幕會5日9時在北京人民大會堂舉行。國務院總理李克強代錶國務院，嚮十四屆全國人大一次會議作政府工作報告。

在回顧過去5年來的主要工作中，政府工作報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。

但同時，“房地產市場風險隱患較多”，也是當前發展面臨的諸多睏難挑戰之一。

在今年的工作重點中，房地產相關工作主要被置於三個工作大項下。在“著力擴大國內需求”的工作大項下，政府工作報告提出，實施城市更新行動。在“有效防範化解重大經濟金融風險”的工作大項下，政府工作報告指出，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。在“保障基本民生和發展社會事業”的工作大項之下，政府工作報告指出，加強住房保障體繫建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

這也意味著，在防風險、保民生、促消費等方面，房地產都將承擔重要角色。這與房地產具備的金融、民生、消費等多重屬性有關，同時也說明，房地產市場的平穩健康發展，對今年的經濟社會發展工作至關重要。

防風險仍是底線

近年來，“防風險”一直是房地產業的重要關鍵詞之一。過去多年來，不少房地產企業借助“高負債、高杠桿、高周轉”的模式進行發展，在實現快速增長的同時，也纍積了不少風險。

在監管部門的去杠桿政策下，自2021年下半年開始，一些擴張速度過快、風險抵抗力不強的房企出現流動性危機，加之其他內外因素的影響，房地產業的風險開始顯現，併逐漸影響到經濟發展、金融安全、民生保障等各個方面。

此後，各級監管部門接連出臺穩樓市政策，在提振市場信心、穩定住房消費的同時，也著力化解行業風險。進入2023年，隨著房屋、土地交易的復蘇，房地產業的流動性緊張局面也有所改善。

但對於體量龐大，且剛從築底狀態中恢復不久的房地產業來說，防風險工作仍然不可放鬆。

國家統計局的數據顯示，2022年，房地產開發企業到位資金14.9萬億元，同比下降25.9%。企業層面，雖然融資環境改善，且房企採取了各種措施進行了債務展期、資金回籠等改善流動性工作，但由於發展模式的轉變併非一朝一夕，風險仍然時刻存在。

事實上，去年12月的中央經濟工作會議上，就將房地產相關工作納入“有效防範化解重大經濟金融風險”的大項下。

今年2月16日出版的第4期《求是》雜誌發錶了中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平2022年12月15日在中央經濟工作會議上重要講話的一部分《當前經濟工作的幾個重大問題》。其中對處理房地產風險有著明確的錶述：

“房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。要正確處理防範繫統性風險和道德風險的關繫，做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展。”

文章還指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產市場供求關繫和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來‘高負債、高杠桿、高周轉’發展模式弊端，推動房地產業嚮新發展模式平穩過渡。”

“防風險是2023年地產的主題。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉嚮21世紀經濟報道指出，紓睏企業端，目的是防止風險擴散到優質房企，防止風險外溢，政策重點（“三支箭”等）都是為了確保優質房企能穩定下來，這是行業和市場的基本盤。對於其他出險的企業，堅持市場化原則，該破產的破產、該重組的重組。至於出險企業的項目保交樓，既是各地的政治任務，也是基於民生的考量。這樣就守住了不發生風險的底線。

不僅如此，防風險還將是房地產業中長期發展階段的主旋律之一。易居研究院研究總監嚴躍進認為，在新的發展階段，主動調整，徹底改變“三高”（高負債、高杠桿、高周轉）發展模式，是企業應對風險、穿越周期的根本之道。

嚴躍進還指出，政府工作報告中提到的“有效防範化解重大經濟金融風險”，還包括地方政府債務風險，這與頭部房企風險密不可分。房地產風險的化解，也將有助於化解地方政府債務風險。

房地產如何穩經濟？

在防風險的底線下，房地產如何在經濟增長中更好地發揮作用，同樣值得關註。

由於體量龐大、產業鏈長，房地產在穩經濟中的作用不可忽視。去年年末，監管層就陸續釋放“房地產是國民經濟的支柱產業”的信號。此後，地方政府制定2023年經濟發展目標和政策時，也將房地產納入其中。

雖然難以再現以往的快速發展階段，但從今年的政府工作報告中不難看出，無論從短期還是中長期來看，房地產都有著巨大的發展空間。

一方面，政府工作報告指出，過去5年來，我國常住人口城鎮化率從60.2%提高到65.2%。分析人士認為，這既是一個巨大的成就，同時也意味著，我國的城鎮化率仍有進一步提升的空間，房地產業也將存在新的發展機會。

另一方面，今年發展主要預期目標是，國內生產總值增長5%左右。李宇嘉錶示，這意味著房地產至少不能形成拖纍。而要助力經濟增長，在今年的投資、施工、消費中，房地產都需要有較好的錶現。

近兩年來，監管部門一直強調對住房消費進行支持。今年的政府工作報告也明確提出，“支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。這也被認為是今年房地產政策的重要方嚮。

分析人士普遍認為，從政策方嚮上，今年將繼續取消各類限制性措施，促進住房消費。只有租、購等住房消費恢復，作為重要風嚮標意義的市場交易才能繼續回溫，併進而對投資、拿地、建設等鏈條形成正嚮影響。

值得註意的是，進入2023年，價格信號已經出現改善。今年1月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲城市有36個，數量為近17個月以來的新高；二手住宅銷售價格環比上漲的城市有13個，為近6個月以來的新高。

因此，如何通過激發消費熱情，保持市場熱度，使之延續當前的回暖趨勢，將是各地的樓市政策重點。

李宇嘉指出，住房消費的主體，或者說有切實需求的，就是3億左右新市民、青年人。這部分人群已經進入城市，但沒有體面的住所，無法在城市“紮根”，也就無法享受到城市的公共服務。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發展的可持續動力，也是擴大內需的關鍵。