日耳曼民族和塞西亚民族侵扰罗马帝国的西部各省，这一巨变产生的浩劫持续了数个世纪。蛮族对居民的侵扰迫害打断了城乡之间的贸易。城市无人，乡村废弃，繁荣的西欧瞬间转入赤贫和野蛮的状态。在这一动荡中，蛮族的头目们将大部土地据为己有。虽然大部分土地抛荒，却处处都有了主人。土地被吞并尽了，大多进入了少数大地主的私囊。

这种对未耕地的独占为祸剧烈，却也不过是一时之患。这些土地可能不久就会被再次分割，通过继承或转让而分成若干小块。长男继承法限制了大土地在继承过程中的分割，限定继承法又阻止了大土地以转让形式进行的分割。

当土地像动产一样只被视作生活与享受的手段时，自然继承法就将其在家庭的子女中进行分割，如同动产一般。每个子女的生计享乐都同样受到父亲的关心。因此，自然继承法产生于罗马人中间，他们在土地继承方面是不分年纪大小或男女之别的，如同我们对动产那样。但是，当土地不只被视为生活的手段而是权力与庇护之手段时，人们就认为，最好是将其整个地传给一个人。在动荡年代里，每一个大地主都是小君主，其佃户就是臣民，他是他们的法官。在某些方面，大地主平时是佃户的立法者，战时则是其首领。他可以随己意作战，无论对其邻地或国王皆然。所以，地产的安全，以及地产所有人对居于其上之人的庇护就都有赖于巨大的地产了。分割地产就是毁坏地产，使其每一部分在邻地入侵时受到压迫与吞并。因此，长子继承法并非立即产生，而是渐渐在地产继承中产生，其原因和君主国的继承一样，尽管在建国之初并非如此。为了使君主国的权力和安全不因分割而削弱，就必定要完整地传给一个子女。如此重大之恩宠必须根据某种普遍性规则进行，该规则不得以个人优劣等可疑特性为基础，而要以某种无可争议的绝对性质为基础。而在一个家庭的子女中，除了性别年龄，再没有什么无可争议的区别了。一般认为，男性优先于女性。若条件相等，年长者优于年幼。所以就产生了长子继承法，产生了所谓的直系继承。

在其产生并合理有据的情况不复存在时，法律却常常继续有效。在如今的欧洲，1英亩土地所有者和10万英亩所有者一样，享有同样的安全的所有权。然而，长子继承权依然受到尊重，因为它最适宜于保持家庭的荣耀，今后可能还会持续数世纪不灭。而在其他的任何方面，这种为了一个人富裕却必须陷其余子女于贫穷的权利乃是对多子女家庭的实际利益的最大违背。

限定继承法是长子继承法的自然结果。采用限定继承法就是为了保持长子继承法生出的那种直接继承，阻止原地产的任一部分由于继承人的乱行或不幸而被通过赠与、遗赠或转让落入外人之手。罗马人根本不知道什么限定继承法，他们的预定继承人或遗嘱指定受赠人跟限定继承法毫无相似之处，尽管一些法国的法学家还以今拟古，臆断古人制度。

不过，当大地产是诸侯领地时，限定继承法可能就不是不合理了。就像某些君主国的所谓根本法律那样，它可以使千万人的安全免于独夫妄行之祸或穷奢极欲的威胁。但是，在如今的欧洲，大小地产都一样受到国家法律的保护，也一样安全，这种制度就再荒谬不过了。因为其基础在于：对土地及其所有之物，人类的每个后代没有相同的权利；如今这代人的财产，还要受到500年前的死者之意志的支配。然而，该限定继承法在大部分的欧洲地区，特别是在贵族血统仍是民事或军事荣誉之必要条件的国家里继续受到尊重。人们认为，它是维持贵族门第特权的必需之物。而这一阶级已经夺取了高于其同胞的那种不正当利益，惟恐自己的贫穷遭人耻笑，所以竟要求得到另一种利益。据说英国的习惯法并不喜欢世袭产业。因此，尽管限定继承法在英格兰仍未完全废除，但和欧洲其他君主国相比，它在英国已经受到了最大的限制。在今日的苏格兰，仍有1／5甚至1／3以上的土地严格地遵行着限定继承法。

这样一来，不单大片土地被某些家庭吞并，而且重新分割土地的可能也被永远排除了。但是，大地主很少是大改良家。在产生这一野蛮制度的动荡年代，大地主整天忙于保卫自己的领土，或者将其管辖权和势力扩充到邻人的疆域上去。他无暇照看土地的耕作与改良。当法律确立秩序井然，他也有了闲暇之时，他却又没有耕作或改良的意思了，并且也常常没有这种才能。若他的家庭与个人支出等于甚或超出其收入（这也是常有的事），他也就没有财力为之了。如果他有经济头脑，他也往往发现，用储蓄去购置新地比改良旧地要更加有利。要想从改良土地得利，就要像其他商业那样，注意在细小处节省，锱铢必较，而一个出身富家者是很难做到的，哪怕他天性节俭亦然。生于富家者必然只留意他喜欢的美饰，而不是去关心并不需要的利润。从少年时起，他就追逐华屋丰饰。当他想到改良土地时，这种习惯形成的性情就会暴露出来。他也许会在房屋周围装饰四五百亩地，开支之大是土地改良后价值的10倍。他发现，如果以这种方式来改良全部土地，就算他别无他好，在这工程完成1／10前他就会破产。在大不列颠的两个地区，仍然有些大地产是从封建动荡年代以来就把持在同一家庭之手，从未间断。把这些大地产与邻近的小地产比较一下，你自会明白大地产是怎样不利于改良，这一点全无论证的必要。

如果我们不能指望这样的大地主来改良土地，那些占有土地比他们更少的人就更加不行了。在旧时的欧洲，耕种者都是佃农，雇主可以任意退佃。佃农几乎就是奴隶，虽然他们受到的奴役和古代希腊、罗马，甚至西印度殖民地的奴隶相比总要温和一些。人们认为，他们更是直接地隶属于土地的，而非隶属于其主人。因此，他们只能随土地出卖，而不能分开。在得到主人同意后他们可以结婚，然后主人就不能将男人与其妻子分售两人，拆散其婚姻。如果主人将其中一个伤残或杀害，他就要受到某种惩罚，尽管一般说来很轻。然而，奴隶不能拥有财产。他们之所得皆属于主人，主人可以随意拿走。所有由奴隶作出的改良实际上都是主人进行的。费用由主人支付，种子、牲畜和家具也都是主人的。一切都是为了主人的利益。奴隶所得，不过日常生活资料而已。在这种情况下，确切地来说，实际是地主占有土地，让农奴耕种。在俄罗斯、波兰、匈牙利、波希米亚、摩拉维亚以及德意志的其他部分，这种奴隶制度如今仍然存在。只是在欧洲的西部和西南部，这种制度才逐渐消亡。

但是，如果大地主很少会作出大改良，那么，当大地主用奴隶作工时，这改良就更没有希望了。我相信，所有时代与国家的经验都证明，虽然从表现看来只是花费其维持费用，奴隶做工终归是最昂贵的。因为他没有个人财产，除了吃得最多、干得最少之外，就再无任何别的兴趣。他的工作，除了够购买其个人生活资料外，就只有用暴力才能榨出一点了。因为没有任何原因促使他去干得更多。普林尼与科拉麦拉都指出，由奴隶经营时，古代意大利的谷物种植业衰败到了何种地步，对主人又是何其不利。种植业在古希腊亚里斯多德时代也好不到哪去。讲到柏拉图理想国时亚里斯多德曾说，五千闲惰之民（理想国的卫护者）及其家人奴仆的生计，要靠巴比伦平原那样的一片广袤沃野来维持。

人的骄傲心理使他喜欢统治下层，如果不得不俯就他人，就感到耻辱。因此，只要法律许可，工作性质允许时，他一般就宁愿使用奴隶而非自由民。种植蔗糖与烟草已经能够提供使用奴隶耕作的费用，谷物现在似乎还不能够办到这一点。大不列颠殖民地主要生产谷物，其中大部分工作都是由自由人来操作的。宾西法尼亚的贵格会教徒最近决定释放黑奴，这令我们相信，这些黑奴的人数不会很多。如果黑奴是他们很大一部分财产，这种决定就不会通过。但在以蔗糖为主要产品的我国殖民地，奴隶担任全部工作；在以烟草为主要产品的我国殖民地，奴隶也担任大部分工作。西印度殖民地种植甘蔗的利润尤其巨大，在欧美两洲的种植业中独占鳌头。种植烟草的利润虽不如种植甘蔗，但仍然胜过谷物。这两种都能提供奴隶耕作的费用，甘蔗更是如此。因此，我国的甘蔗殖民地和烟草殖民地比起来，黑奴的数目要远多于白人。

在古代奴隶耕作者之后渐渐出现一种农民，在如今的法国被称作“分益佃农”，在拉丁文中叫做ColoniPartarii；在英格兰，这制度早已消亡，所以我无法说出它们的英文名称。地主供给包括种子、牲畜、农具在内的耕作所需的全部资本；在扣除被认为保持原资本所需要的部分之后，剩余部分由地主与农人平分。如果农民离开农场或被驱逐而去，这资本就归还地主。

这种农民耕种的土地是由地主来承担开支的，就像使用奴隶时的情况那样。可是有一个最重要的区别，即佃农是自由人，可以占有财产，也可以享有一定比例的土地产品。总产量越大，他可得的份额也越大，因此他就为取得更多的利益尽力从事生产。反之，奴隶没有希望占得财产，只能维持自己生活，他就会依着自己的需要，千方百计为自己谋舒服，不想使土地生产品超过自身所需的数量。也许，一方面因为这种对地主的好处，另一方面因为君主嫉恨大地主，鼓动农民反抗他们，最后使这种奴役变得大大不便，奴隶耕作在欧洲大部分地区也就逐渐消亡了。这次大变革何时发生以及如何发生，则是近代史上的一桩疑案。罗马教皇常自夸在这方面功劳卓著。当然我们也知道，早在12世纪亚历山大三世时代，罗马教皇就发出了普遍释放奴隶的训谕。但这似乎不过是个谆谆的劝谕，不遵劝谕的人也不受到惩罚，奴隶制度照样持续了几个世纪。最后直到上述两种利害关系（即地主的利益与君主的利益）共同作用才逐渐把它废除。一个奴隶已被释放，又准许继续使用土地，但自己没有资本，他就只有借用地主的资本去进行耕作，这样便必然出现今日法国所说的分益佃农。

然而，即使这样的耕作者，也绝不可能从他自己节省的微薄财产中拿出一部分用以改良土地；因为地主不费分文，却可以分到产品的一半。教会的什一税只是抽取1／10，就已经是改良的大障碍了。所以，当这数额达到一半，那就是极大的障碍了。用地主提供的资财来生产尽可能多的产品，这符合佃农的利益，但是将他自己的资财与地主的混于一起就决不一样了。在法国，据说有5／6的国家土地是由这样的耕作者经营的。地主们抱怨说，这些分益佃农千方百计地把主人的牲畜用于运输而非耕作，因为这样他们就能得到全部的利润，而不是与主人分享。这样的佃农在苏格兰的某些地方仍然存在，被称做由地主借与种子与家具的佃农（steel-bow）。被大贵族吉尔伯特与布莱克斯通博士称为“地主的仆人而非真正农民”的那种古英格兰佃农，或许就属于此类。

分益佃农之后逐渐出现的那一种农民才是真正的农民。他们拥有耕田的资本，向地主交纳一定的地租。他们耕种的土地有一定的限期，这让他们觉得值得花费一些资本改良土地，因为他们有望在租期完成以前收回投资，并有可能取得很大的利润。但是，农民的这种租地权在很长时期里面是不稳定的，直到今天，欧洲许多地方还是如此。在租约到期以前，他们可以被新买主合法解约；在英格兰，地主甚至可以依照虚构的普通退租法解除租约。如果农民被主人暴力赶走，他们获得赔偿的法律程序也极不完善；他们无法重新得到土地，而只是获得一些赔偿，真正的损失却无法弥补。即使英格兰这样一个自耕农颇受尊重的国家，也是直到亨利七世第十四年才施行改佃诉讼法，使佃农不仅得到赔偿，也可以恢复借地权，虽然农民的这种要求不一定一审就得到结果。人们发现，这法律极为有效，以致近来地主如要为占有土地发起诉讼，也经常借用其佃户的名义，依据退佃文件起诉，而不是像应该有的那样依着权利令状，以本人的名义进行。因此，在英格兰，佃户的安全保障是不亚于地主的。此外，在英格兰，年租金40先令的终身租约即为一种终身不动产，承租者有权投票选举下院议员。而大部分自耕农可以拥有这种不动产，这就赋予他们以政治上的重要地位，其整个阶级也受到地主的尊重。我相信，在英格兰以外，任何欧洲地区都不可能出现佃农在订立租约之前就在土地上建筑的情况；他相信地主会以人格担保不去侵夺这一重要改良。这种对自耕农如此有利的法律习惯对英格兰如今的伟大光荣做出了极大的贡献，该贡献或许比人们引以为傲的所有商业规章都还要大。

据我的见闻，保证最长的租期，使之不受继承人妨害的法律为大不列颠一国所特有。早在1449年，它就由詹姆士二世的一项法律传到苏格兰。但是，它的有利影响受到了限定继承法的诸多阻碍。限定继承人不能长期出租土地，一般不能超过一年之期。最近一项议会决议稍稍放松了这方面的规定，虽然限制仍然过多。另外，苏格兰的任何租约都不赋予投票选举议员的权利，因此之故，自耕农也就不像在英格兰那样受到地主尊重了。

欧洲别的国家也保护佃农的权利，使他们不受土地继承人和购买人的损害，只是这种保障为期仍嫌过短。比如说，法国是从出租之日起不超过9年。近来已经延长至27年，但这期限仍然太短，不足以鼓励佃农实行种种关键性的革新。土地所有者历来就是欧洲各地的立法者，所以，关乎土地的立法也就全都是考虑这些人的利益的。他们认为，为了土地所有者的利益，其先辈所订立的租约不应妨碍他们长期充分享受土地的价值。贪心蒙住了他们的眼睛，使之无法预见到，这种规定必将在很大程度上妨害改良，最终妨害他们自己的真实利益。

除了地租，农民历来就被认为有义务为地主服劳役。这种劳役既没在租约中注明，也没有明文规定，而只是由庄园或领地的需要和习惯决定的。它几乎完全是随意而定，使佃农大受苦痛。苏格兰取消了租约中未曾注明的所有劳役，这就在短短数年间大大改善了自耕农的生活。

与私人劳役一样，自耕农要服的公共劳役也是随意决定的。我认为，筑路补路就是处处存在的一种劳役，尽管它因国家不同而压迫程度有异，但它还不是唯一的劳役。如果国王的大军过境，或其家庭或任何官员过境，农民们都必须为其提供马匹、车辆与粮食，而粮价却是由采粮官决定。我相信，大不列颠是欧洲唯一完全取消了粮食征购的帝国。法国和德国都是一仍其旧。

和劳役一样，自耕农要交纳的公共税收也是没有规章的、压迫性的。以往的领主极不愿意以金钱辅助君主，但却听任他向自己的佃农收取一种贡税；他们没有能认识到，这会对自己的收入最终造成何种的影响。法国至今存在的贡税就是这种古代税收的实例之一。这种税是对农民的假定利润征收的，按农民投入到农场的资本来计算。于是，为了自身利益，农民们就尽量装穷，让用在耕作上的资本尽可能得少，不去做任何的土地改良。如果一个法国农民手里有了点资本，贡税就可以说永远禁止它投到土地之上。另外，这种税还令交纳者蒙受耻辱，使其地位降至绅士甚至市民阶层之下，可是凡是租种他人土地者就非要交纳不可。没有哪个绅士或有资本的市民愿意忍受这一耻辱。所以，该税就不仅阻止将土地上累积起来的资财用于土地改良之上，还将所有的资财从土地上赶走了。从前英格兰的税目中有过十税一和十五税一，就对土地的影响而言，它们似乎都和贡税性质一样。

有了这样的阻碍，就不能希望土地占用人做出任何的改良了。哪怕拥有法律赋予的所有自由与安全，这些人在改良土地方面也处于极为不利的地位。农民与地主，就像借钱做生意的人与用自己的钱做生意的人，两人的资本都有可能增加。可是，如果两个人同样行事审慎，农民的资本增加会比较慢，因为大部分的利润都被借贷利息侵蚀了。同样，在同样行事审慎条件下，农民耕作土地的改良也要慢于地主，因为大部分的产品被地租侵蚀了。如果农民是土地所有者，他本来可以用这部分钱来改良土地的。另外，农民的地位也肯定低于地主。在欧洲多数地方，自耕农被视为低人一等，甚至低于生活稍好一些的手艺人和匠人。在欧洲所有地方，他们地位都低于商人与工厂主。因此，下述事情就没有可能：一个富人舍弃尊贵，甘心自处低下层。于是，就算现在的欧洲，也少有资本从其他行业进入耕作，进行土地改良。也许，大不列颠要比其他国家多一些，但是即使如此，投向耕作的大量资财也多是来自耕农；而较之其他各种行业，这种资财很可能是积累最慢的一种。不过，除了小土地所有者，富有的大土地所有者是所有国家的主要改良家。在欧洲君主国中，英格兰的这种人群也许格外多。据说，在荷兰和瑞士伯尔尼共和政府治下，农民的地位也不低于英格兰的农民。

除此之外，历来的欧洲政策都不利于土地的改良与耕作，无论由地主还是农民进行。第一，除非持有特许证，谷物一般被禁止出口，这规定极为普遍；第二，由于反垄断、收购和囤积的荒唐法令，由于集市特权，限制了对谷物以及其他任何农场产物的国内贸易。前已述及，禁止谷物出口以及奖励某些外国谷物进口是如何损害了古意大利的耕作，而当时的意大利是欧洲土地最为肥沃之国，也是世界最大帝国的心脏。对于土地不如意大利膏腴，而地理形势又劣于意大利的国家，这种做法对耕种业造成的阻碍则是难以想象了。