中国房改路线图

1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事：让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区——东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个“起点”：住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，还不是完全意义上的商品房，但是这已经是迈出了一大步。

中国的房改是在什么样的背景下产生的？又是怎样完成的呢？

当我们要谈论中国房价问题时，房改是一个无法绕开的话题。房改的全称是住房制度改革。房改的涵义从字面上看是改革旧的住房制度，建立新的住房制度。而对老百姓来说，这就意味着住房福利分配时代结束。

在房改以前，国家要花很多钱投入到盖房子这个事情上，盖了房子以后无偿分配给职工居住，收取很低的租金，低到无法维持房屋的再生产，最后成为国家的沉重负担。有统计显示，在新中国成立后的近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5。30年间，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米。住房供应每况愈下的趋势，使得人们认识到，旧的公房低租金制度已到了非改不可的时候。

1982年至1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点。万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、宋都集团……这些房地产企业也都同在1984年相继成立。

之后，一个标志性的事件发生了：1990年5月国务院“55号令”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，1991年开始实施，推动了土地的有偿出让，土地的禁锢终于完全放开。

随之而来的是房地产业“井喷式”发展：据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字一下变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。1993年前5个月，中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69%。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。

因为房地产产业链很长，涉及几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基作出了一个重大决策——启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。就这样房地产业逐步从新的增长点，演变成“重要产业”，经济对房地产的依赖已是一个无法改变的事实。

被按揭唤醒的购房需求

29岁的丁先生最近与太太在北京六环外买了一套65平方米的房子，总价140万元。房子的首付和手续费，是汇集了自己和太太过去4年里累积的积蓄，以及双方家长的“赞助”才凑成的。丁先生笑言，房子买下了，后面还有大部分的按揭要付呢，自己的房奴生活要开始了。

近年来，在中国房地产价格涨幅领跑薪金涨幅的情况下，像丁先生夫妇这对购房新人的背后，常常有三个家庭在支撑，即：双方父母拿出首付，子女自己完成按揭，或俗称的“四加二”买房模式。

按揭买房成了绝大多数购房者的选择，正所谓花今天的钱圆明天的梦，那么按揭是怎样进行的呢？

在1999年曾经流行一个小故事，大意是说有一个中国老太太和美国老太太，中国老太太攒了一辈子的钱，到了临死前才攒够了买新房的钱，才住上了新房，而美国老太太则先贷款，住进了新房，到死贷款也还完了，她也因此住了一辈子的新房。

有了按揭贷款，就算你还没有足够财力购买一套房子，也可以凭借信用，通过个人住房贷款先圆了安居梦。下面是关于个人住房贷款的一些基本知识：

贷款金额。按照中国人民银行的规定，购房贷款最高不超过房价的80%，就是说购房者至少要准备30%的首期付款（各地要求不同）。至于在这个幅度内，如何确定贷款和首付款的比例搭配，要根据自己的现实能力、未来收入等情况综合考虑。

贷款方式。个人住房贷款有三种，分别是个人住房商业性贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。个人住房商业性贷款是银行用信贷资金发放的贷款。住房公积金贷款的资金来自于职工缴存的住房公积金存款，因此这类贷款只贷给那些住房公积金缴存人，但有金额上的限制。个人住房组合贷款是上述两种贷款的组合。

贷款利率。当基准利率有所变动时，个人住房商业性贷款利率与公积金贷款利率一般也会随之调整，理论上将使用这种利率的贷款称为浮动利率贷款。浮动利率的具体调整方式由借款人与商业银行在签订贷款合同时协商确定。近年来，一些商业银行推出了固定利率的住房贷款。所谓固定利率贷款，指的是在一定期间内，不管国家如何调整利率，贷款人只根据贷款合同中规定的贷款利率支付利息。固定利率贷款和浮动利率贷款各有利弊。如果未来利率上调，选择固定利率贷款比较划算，可少付利息；如果未来利率下调，选择浮动利率贷款更合适。若要在这两种贷款中作出选择，最好先估量一下未来一段时间内利率的走势。对于固定利率贷款，提前还款违约金要比浮动利率贷款提前还款时的违约金高出许多，这一点也需要引起注意。

还款方式。一般有三种还款方式：一是一次性还清本息，这种方式比较少见；二是等额本息，就是每月以相等金额偿还本息，每次数额明确，便于购房者安排收支，适合未来收入稳定的购房者；三是等额本金，就是每月等额偿还本金，利息按月计算，这种办法的利息总额支出比前一种方法小，但前期还款压力较大。

贷款期限。中国人民银行规定，个人住房贷款的最长期限为30年。购房者可以提前还款，不过需要向银行提出书面申请，征得银行同意。

按揭是一个具有迷惑性的购买方式。它让根本不具购买能力和不该那么早购房的人加入购房大军，促使供求不平衡。在按揭过程中，开发商完成了房屋销售，从银行拿到钱，再投到新的楼盘，再让消费者按揭……在这个循环里，开发商利益不会受到丝毫损失。而银行也没有太大的风险——消费者一旦还不起按揭，大不了收回房屋而已。这样，按揭的所有风险都归于消费者身上。尽管有了自有房，但房屋是不是自己的还难说，“房奴”因此而生。

也就是说按揭只是一种技术手段，它本身不能增加财富而只能平衡财富；或者说按揭贷款只能帮助那些具有购房能力的人提前完成心愿而不能帮助那些无购房能力的人具有购房能力。

对于一些消费者来说，按揭的迷惑性在于，他们有可能过于乐观地估计自己将来的收入会变高，进而低估还不起银行按揭的可能。于是，很多人在没有任何积蓄的情况下，甚至是刚毕业的学生，都会借钱首付，然后按揭买房。

应看到按揭过程有时长达20~30年，它不仅对家庭的目前生活造成巨大的影响，而且还将波及下一代。也正是因为“按揭”的风险蕴藏在漫长的岁月之中，所以对它的清醒认识就特别重要。

时至今日，贷款消费的观念渐渐为中国人特别是年轻人所接受。现在的购房买车族中，有相当一部分是工作不久、没有多少积累的年轻人。自己攒一点，向父母、亲戚或者朋友借一点，筹齐首付款，再向银行申请贷款，很快就能拥有一套住房或者一辆车。这在年长的一辈人看来，几乎是不可想象的事情。年轻人花明天的房或者一辆车。这在年长的一辈人看来，几乎是不可想象的事情。年轻人花明天的钱，圆了今天的梦，这正是银行贷款的功劳。

可事情都是有两面性的。贷款帮您提前圆梦，同时也让你背上了债务，承担着还款的压力。如果未来没有稳定收入作保证，当“负翁”的滋味也是不好受的。因此，对于贷款消费，要正确认识，理性对待，眼光长远，居安思危，量力而行，留有余地。

城市化不能为房价上涨买单

1978年以来，我国每年约有1 500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市。

有人认为在房价不断上涨问题上，城市化也是一个很重要的推进因素。这种看法正确吗？城市化是否能为高房价买单呢？

房价问题引发了人们较多的讨论和关注。有人认为，城市化是助推房价上涨的重要原因。但也有人认为，城市化是我国发展的一个必然趋势，不能将房价上涨“归罪”于它。那么，城市化与房价之间有怎样的关系？城市化必然导致房价上涨吗？

我们都知道，中国是传统农业大国，向工业化国家迈进，还是近三四十年的事情，与工业化相伴随的城市化，从来就是一件任重道远之事，非常复杂，需要解决许许多多的前置性、伴生性和矛盾性的任务。将农地变成工地、将农民变成市民，完成了一次身份置换，还只是城市化进程一个小小开头，还处于名义上的城市化阶段。

一部分人认为，城市化是房价上涨的推动力，毕竟从理论机制来看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。

首先，城市化会增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这在一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。

其次，快速城市化会导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年到2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨。土地价格上升还会起到联动作用，使得房屋价格跟着上涨，此类上涨可称为成本推动型。

上面的看法看起来论据充分，似乎很有道理，但情况真的如此吗？是否能把当前的高房价主要归因于快速城市化呢？

恐怕答案并没这么简单。城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应，但是，这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而这两年我国房价快速攀升，这显然就不单单是城市化的作用了。

我们必须承认，这两年城市化速度非常快。按国家统计局公布的数据显示，2009年我国城市化率已达到45%，并以每年1%的速度增长，这意味着每年有将近1 300万农村人口要进入城市。确实，农民进城后存在着对住房的迫切需求，农民工能否做到“居者有其屋”，是其能否顺利实现由农民向市民身份转换的一个基本条件。但就我国城市商品房市场的现实情况看，农民工现在不是未来也不会是这一市场的需求主体。

虽然近年来随着劳动力成本上升，农民工的收入水平有了一定提高，但农民工大多为“打工族”，所从事的工作多为简单劳动，技术含量低，月收入在1 500~2 000元者较为普遍，达到3 000元甚至更高者为数寥寥。在扣除必要的自身生活成本、赡养家人支出和子女教育支出后，所余不多甚至完全没有剩余。

再看一些大城市的商品房房价，每平方米动辄上万元甚至几万元，一些地级市也在每平方米五六千元。在畸高的房价水平下，连大城市的白领乃至中等收入阶层都买不起房，农民工要买房置业岂不是太困难了？他们孱弱的购买力决定了其不可能成为城市商品房的购买者。自然，农民工进城所带动的城市化，与城市商品房的高房价也就没有必然的、本质的内在联系。无视农民工的实际购买能力，不对与农民工购买能力相适应的住房需求结构进行认真分析，仅仅依据我国城市化进程加快就肯定高房价的合理性和持续性，是没有道理的。

城市化对房价上涨可能会有一些影响，但不能把城市化视为支撑高房价的刚性需求，毕竟农民工的住房需要不等于其住房需求。农民工需要住房与有能力购买住房，这完全不是一个概念。前者是一种良好的主观意愿，后者才是实实在在的需求。

人民币升值：全球资本搅动中国楼市

央行数据表明，2009年9月末外汇储备余额攀至22726亿美元，同比增长19.26%，再创新高。三季度外汇储备增加1 410亿美元，其中9月增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。据中金公司估算，剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。

这里的不可解释资本俗称热钱，它们的涌入将搅动中国楼市，给中国的楼市带来更大的压力。那么，为什么这些热钱要布局中国呢？中国楼市又将受到怎样的影响呢？

这500亿美元大致可归为热钱或游资。它们涌入内地的目标很明确：通过投资资产品和股权获益，而且多是短线操作，股市和楼市是两个主要领域。单从楼市分析，进入的热钱主要是各类基金，这些基金在境外募集，由国际金融机构运作，包括大摩、花旗银行、瑞银等知名投行，也有中东和东南亚非著名机构；有些专注于房地产投资，有些则是多元化投资，追求绝对回报率是其天职。在当前中国国内通胀预期高涨、人民币升值压力加大以及美国二次推出“量化宽松”货币政策的背景下，“热钱”已成为对包括中国在内的多个新兴市场推波助澜的“妖孽”。

实际上，近几年热钱在内地已折腾了几番。大致从2004年开始，海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长，为一线城市的房价高潮，出了一把力。为了抑制房价飙升，2006年国家出台了“171号文”，限制外资购房，炒房比重因此明显下降，部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。但是从海外流入国内的热钱，并未因中国政府限制外资炒房而停步。一些外资仍利用政策间隙进入中国楼市。有关专家指出，若热钱持续大量流入，将给中国的货币政策操作造成巨大的困扰，并加剧国内房价水平上涨的压力。

国家统计局的一份研究报告指出，自2006年2月份起，押注人民币升值的热钱卷土重来。那么，这些热钱流动的风向标又将指向哪里？股市期货、货币汇率，还是房地产？对于仍然在赌人民币升值而进入的跨境资本来说，恐怕最大的可能还是房地产。可以说，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业顺理成章地成为境外资本的投资平台。

外资在推高中国房价中究竟扮演什么角色、起了多大作用，确实需要进行定量分析，不应妄加评估，但外资热衷进入楼市，追逐利润之本性也是不争的事实。按照马克思的观点，如果有100%的利润，资本会铤而走险；如果有200%的利润，资本会藐视法律；如果有300%的利润，资本便会践踏世间的一切。

海外热钱进入中国后，必然推高股价和房价。其作用机制可分为直接和间接两类。直接作用很简单，需求增加了，自然使资产价格上涨。在楼市中，海外资金更喜欢购买高档物业，比如今年以来一线城市豪宅热销，其中港台客占据相当大的比重，个别上海豪宅去香港推广，获得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水楼台先得月”，无论2007年还是2010年，楼市中投资投机比重都居全国第一。

间接作用则是制造流动性。我国流动性过剩，主要有两大源头：一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元，而2006~2008年分别只有3.18万亿元、3.63万亿元、4.91万亿元。二是外汇储备增加过快，增加一美元外汇储备，必须发行等价的人民币，三季度外汇储备增加1 410亿美元，对应新增9 630亿元人民币。而2007年全年国家外汇储备增加4 619亿美元，对应新增人民币33 740亿元人民币。

其实热钱推高房价问题不止在中国存在，为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚就规定，外国人只能买新房，不能买二手房。再譬如，我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。

总之，楼市调控之路障碍重重，既要应对投机炒作，又要面对土地财政。尤其是流入楼市的境内外热钱，已成为当前调控最大的“拦路虎”，如何击退这只“拦路虎”是眼前迫切需要考虑的问题。