房产税是当前的一个热门话题，却并不是一个新话题。早在2003年10月14日，中央就决定开征物业税（房产税），拖来拖去，直到2011年1月28日，上海市和重庆市才开始征收房产税的试点。改革开放以来，每年政府都要开征、调整或取消一些税种，却从来没有像开征房产税这样举步维艰。由此可见，房产税改革的难度确实很大。

上海市和重庆市的房产税试点撕开了神秘主义的面纱，迈出了非常有意义的一步。人们对上海和重庆试点褒贬不一，但是有一点看法是相同的：没有多大效果，既没能抑制房价过快上涨，[注释]也没有给地方政府提供可靠的财源，更没能缩小贫富差距。民意调查显示，大部分人不拥护开征房产税。人们普遍认为，老百姓的税收负担已经够重了，怎么还要加税？

当2013年年初北京、上海等一线城市房价再次出现较快上涨的趋势时，有些人把房产税作为抑制房价暴涨的“最严厉的调控措施”之一，寄予厚望。显然，这是房产税根本无法完成的任务。

为什么房产税改革如此困难？正如中央所指出的：“当前改革巳经进人攻坚期和深水期，现在改革触及一些深层次的矛盾和重大利益的调整。”“我们要正确处理好改革、发展、稳定的关系，我们将统筹当前和长远，特别是要找准牵一发而动全身的关键环节、重点领域。在总结改革经验和学习其他国家长处的基础上，系统地设计改革总体方案，提出路线图和时间表，同时我们还要像过去那样来鼓励基层大胆地探索、大胆地创新，把我们顶层的设计和实践的探索紧密地结合起来。”[注释]

学风浮躁、不求甚解是当前经济学研究的大敌。虽然讨论房产税的文章和书籍很多，却很少有文章能够说清楚下述问题：

房产税的法理基础在哪里？

开征房产税的目的是什么？

房产税和土地出让金有什么关系？

如何确定征收房产税依据的房价和税率？

有没有简单可行的征收房产税的方法？

有人很激烈地反对开征房产税，他们说开征房产税不合法。究竟开征房产税有没有法理基础？如果连为什么要征房产税都搞不清楚，无论是支持还是反对，都如同儿戏。房产税在本质上是居民住房产权的保护费和资源使用费。只有缴纳房产税，才能得到政府对住房产权的保护。抓住这一本质，征收房产税不仅能够得到大多数居民的拥护，还有利于提高公民的法制观念，建设法制社会。

一般民众认为政府开征房产税就是敛财，因此，反对的人多，赞成的人少。有些地方政府以为开征房产税仅仅是开源增收，这无异于舍本逐末。固然，开征房产税有利于完善中央和地方分税制，稳定地方政府的财源，促使它们更好地为辖区内的居民提供服务，可是，开征房产税的意义绝非仅仅局限于此。近年来，贫富差距日趋严重，危及社会稳定，通过税制改革缩小贫富差距是当务之急。开征房产税是税制改革的一个有机组成部分。同时，有必要通过开征房产税提高资源配置效率，减少住房空置率，抑制房地产市场过度投机。

众所周知，中国税制改革的大方向是减税。如果没有综合税改的全面安排，开征房产税必然是加税，不符合减税的要求。也许上海和重庆作为房产税试点认识到了这一点，为了缓和民众对开征房产税的反感，不得不把房产税征收范围缩小再缩小。重庆只对为数极其有限的高档别墅征房产税，这样一来固然可以避免误伤一般老百姓，可是房产税试点的意义也就微不足道了。如何处理开征房产税和减轻民众税负的矛盾？唯一的出路是把开征房产税放在整个税制改革中统筹安排。在大幅度减轻企业税负的前提下增加员工工资，与此同时将一部分税负分别转移到房产税和个人所得税上。只有让低收入群体在改革中真正得到好处，才能有效地缩小贫富差距，赢得民众的支持。上海和重庆的房产税试点单兵突进，很难解决既要开征房产税又要减轻民众税收负担的矛盾。

房产税和土地出让金是什么关系？有人说，购房时已经交了土地出让金，再交房产税岂不是重复纳税？说到底，他们还没有弄清楚房产税的属性。土地出让金（地价）构成房屋产权的一部分，而房产税的本质是产权保护费。缴纳土地出让金是取得房产的必要步骤，只要政府提供产权保护，其成本就要分摊到被保护的房产上。土地出让金是在购房时一次性发生的，可是产权保护费是经常性发生的。许多人说征收房产税难度很大。关键在于，如何确定征税的依据——房价和税率？理论和实践都告诉我们，商品房的交易价千变万化，具有很大的不确定性。除非房地产市场已经相当成熟，房价相对稳定，否则无论采用哪种房价估价法，都很难准确地估算出房产交易价。当前，中国正处在由计划经济向市场经济转型的关键时刻，房地产市场严重供不应求，货币流动性过剩，房价不断上涨，如果按照房产交易价来征收房产税，且不说没有足够的合格的房产估价师，在理论上就说不通，在短期内不可能建立可行的房价评估体系。与其陷入无休止的争论，还不如直截了当地采用公告房价。在平均房价的基础上打个折就是公告房价。公告房价仅仅用于征收房产税，而不是交易房价，民众在纳税时很容易接受公告房价。

在澄清了开征房产税的理论问题之后，还必须找到切实可行的实施方案，特别是要划清房产税征收的边界。如果房产税政策的边界不清晰，不仅在执行过程中会造成混乱，还有可能给寻租活动提供空间。

能不能设计一套简单可行的房产税征收方案是改革能否成功的关键。一定要做到尽量不扰民，不增加社会负担。征收房产税的各项规定一定要语言简洁、准确、易于执行。一定要事先采取措施防范腐败和弄虚作假。

毫不客气地说，现今已经公开的几个房产税试点方案都有比较严重的问题。有的方案目的不明确；有的方案定义不准确；有的政策边界模糊，前后自相矛盾；有的方案给自己设置了几乎无法完成的任务，缺乏可行性。

开征房产税作为整体税制改革的一部分，尚需花费大力气来研究探索，任务非常艰巨。设计新税制时，一定要进行定量分析，充分考虑新税制对国民生产总值、政府财税收入和物价水平的冲击。由于任何税制改革对各个经济部门和各个生产要素的冲击各不相同，必须进一步分解数据，观察开征房产税对国民经济各个部分的产出、进出口、就业的影响。要在推行之前定量模拟对各个收入组居民的可支配收入、消费、储蓄的影响。要特别重视对社会贫富差距的影响，在数以万计的方案中寻求能够有效地缩小贫富差距的最有可行性的方案。

设计房产税改革方案一定要有顶层设计，整体规划，高瞻远瞩，高屋建瓴。如果就事论事或者仅仅在局部修修补补，都难以达成税制改革的战略目标。

尽管上海和重庆试点方案还有许多地方值得商榷，但必须高度评价它们对房产税改革的贡献。开拓者难免要承担风险，不能苛求新生事物十全十美。幸亏有了上海和重庆的试点，我们才能在总结它们经验的基础上前进。

事实上，在过去几年里，已经涌现出不少具有真知灼见的研究成果。陈淮、吴立范、刘维新、石坚等人都发表了很有水平的论文和著作。深圳国土房产评估发展中心关于住房计税价格批量评估的研究为开征房产税提供了很好的定量基础。在易纲教授的带领下，北京大学中国经济研究中心宏观组对房产税做了许多研究，并于2007年10月出版了《中国物业税研究：理论、政策与可行性》一书。在前人研究的基础上，我在2008年6月出版了《房价与物业税》一书，提出了一些粗浅的看法。显然，人们正是在探索中承前启后，不断地深化认识，推进房产税改革。

2013年1月，我来到北京师范大学国民核算研究院，打算用一年左右的时间推进几项课题，房产税研究就是其中之一。虽然北京师范大学国民核算研究院的历史不长，但是，在邱东教授的带领下聚集了一支很有战斗力的团队，年轻有为，充满活力，学风严谨，团结合作，积极探索，敢于选择具有重大意义的课题攻坚，在深入、认真的争论中撞击出许多思想火花。一个好汉三个帮，一个篱笆三个桩。我衷心感谢国民核算研究院提供的良好研究环境，感谢邱东、宋旭光、李昕、赵楠、贾玮、朱雨婷、侯双双等人的帮助。我们的合作颇有成效，相信只要持续下去就一定能够取得更大的收获。

我一如既往地和北京大学中国经济研究中心密切合作。我和姚洋、林毅夫、周其仁、易纲、李玲、卢锋、陈平、霍德明等人保持了长期的友谊。在频繁的讨论和切嗟之中，我不仅学到了许多知识，还受到了他们良好品德的熏陶。他们良好的学风为我树立了榜样。

我非常感谢加拿大西安大略大学休伦学院经济系（Department of Economics,Huron College,University of Western Ontario）的同事们。当我不在校园期间，他们分担了我的教学、行政任务，并且不断地给我提供各种所需的资料数据。

需要表达谢意的名单很长，毫无疑问，我的夫人关克勤名列榜首。多年来，她不辞辛苦，伴我走南闯北，相濡以沬。正是有她为我排除各种干扰，提供了后勤支持，才使得我能够集中精力投身于研究和写作。

直率地批评其他方案的缺点并且将自己的方案公布于众，绝对不意味着自以为是。毫无疑问，本书提出的方案还有许多缺陷和问题，拿出这个方案的目的就是要引起争论，抛砖引玉，希望在争论中探索出一部具有中国特色的房产税草案。当然，我的观点未必都正确，如果本书中有什么失误，都是我的责任。如同以往一样，衷心地欢迎各位读者给予批评指教。改革就是要有魄力，要有声势，不能拖泥带水。我们期待着一场关于开征房产税的争论，通过各种观点的交锋，相互切磋，全面推进中国的税制改革。

徐滇庆

2013年4月4日