1978年，十一届三中全会确定了改革开放的大政方针。在农村推行家庭承包责任制，充分尊重农民对土地的使用权，极大地促进了农业生产。中国人终于摆脱了依靠粮票分配食品半饥不饱的日子。乘着农业改革的春风，城镇私有住房的产权也逐渐得到承认。

1984年，第二步利改税时决定恢复征收城市房地产税，不过基本上城市房地产税只对涉外企业适用。

现行的房产税起源于1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。房产税采用比例税率，按房产原值一次减除10%～30%损耗后的房产余值为计税依据，年税率为1.2%。按房产租金收入为计税依据的，税率为12%。后来又补充规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房按4%的税率征收房产税。

条例规定，外资企业缴纳城市房地产税而不缴纳房产税。农村的房屋暂不征收房产税。

个人所有的非营业用房主要是指居民住房，不分面积多少一律免征房产税。只对那些个人拥有的营业用房或者出租的房产照章征税。事实上，居民在住房保有环节用不着缴纳任何房产税。[注释]

1998年房地产制度改革，终止了计划经济模式的福利分房，商品房得到高速发展。原有的按照行政命令分配住房的体制被市场竞争所取代。朝野很快就达成共识，必须毫不含糊地保护住房产权。由于各级官员在房改中获得了很大的利益，许多官员拥有多套住房。因此，即使思想很左的官员和学者在谈及自家住房产权问题时也是旗帜鲜明，立场坚定。住房产权得到了比较充分的保护。水到渠成，房地产的产权问题迎刃而解。

正是因为民众住房产权得到了保护，收取住房产权保护费的课题便摆在中国人面前。如果想保护自己的住房产权，就必须向国家机器支付保护费。在这种情况下，征收房产税的呼声应运而生，而且被越来越多的民众所理解和接受。

1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。这个文件规定：

（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

征收范围：在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税义务人。

房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月。

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

免税范围：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。

显然，随着经济发展，1986年的《房产税暂行条例》已经不能适应新形势，房产税改革已经被提上议程。

2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房产税，相应取消有关收费。”

2003年7月15日，国家税务总局公布《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发2003-89号），这个文件中的房产税仅仅局限于开发企业建造、出售商品房环节，并没有涉及居民住房。

2006年3月14日第十届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，在其第三十二章“推进财政税收体制改革”中进一步明确，“改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费”。

2006年12月25日财政部、国家税务总局颁布《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》，自2007年1月1日起对居民住宅区内业主共有的经营性房产征收房产税。

2007年10月《物权法》正式生效，开征房产税已经不存在任何政策上的障碍。

2009年5月25日，国务院批转发改委《关于深化经济体制改革工作意见的通知》，决定“研究开征物业税”。从

2003年起，6年多的时间过去了，怎么才开始“研究”？在此之前干什么去了？

2010年5月27日，国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，提出要“逐步推进房产税改革”。财政部在关于2010年的工作部署中也提出“完善房产税”。

从上述文件来看，有关房产税的讨论已经好多年了。可是，讨论来讨论去，好像还是在原地踏步。有些事情让人看了觉得有点蹊跷，弄不清楚里面究竟有些什么名堂。

2007年年初，国家税务总局将研究房产税方案列入工作范围。自2006年开始，在北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆6个省市或自治区对房产税征收进行试点。在2007年又增加了安徽、河南、福建和天津4个试点省市。[注释]

房产税试点的方式比较奇特，称为“空转”。按照一般的理解，“空转”的意思就是设计好一套房产税征收的规则、标准和具体的征收办法，在一定范围内试行。不仅要有具体的税率、征税额度，还要摸索新税制对不同收入组别的居民生活、就业及对各部门产出的影响。和真实征税的唯一不同之处是并不真的收税。可是，几年过去了，我们不仅没有见到任何“空转”的试点报告，连这些空转试点的税率、征收范围、征收金额等具体细则都不知道。如果说这些新税法对学者需要“保密”，那么连这些城市的许多主管官员对此也一无所知，岂非咄咄怪事？[注释]

如果是试点，那么应当将遇到的问题、取得的经验拿出来，大家讨论商量，尽快拿出一个比较成熟的方案来，毫无“保密”的必要。否则，花了成本却没有收益，何苦“空转”？可是，迄今为止，空转的结果如何，不得而知。其实，是否将

空转的结果公布于众并没有太大的意义，如果连征收房产税当中的一些重要的理论问题都没有弄清楚，盲目摸索必然一无所获。[注释]

空转的目的就是要检验新税制的优缺点和对社会稳定的冲击效果。离开了民众的检验，空转还有什么意义？众所周知，许多经济改革政策都是在各院校和研究机构中反复争论，然后才提交给各级政府部门制定具体政策。有许多政策研究比房产税更敏感，却从来没有听说过要如此“保密”。这些不同寻常的现象使得人们怀疑这些所谓“试点”和“空转”是否当真存在。这些业务部门为什么敢于对中央的决定如此敷衍塞责？假若某些人拿“空转”来上骗中央，下骗百姓，问题的性质就比较严重了。

2010年5月，媒体报道称，发改委产业研究所有关研究人员称3年之内免谈房产税。个别报纸以“发改委表态3年内房产税免谈”为主题加以报道，广为流传。随后，发改委负责人表示，上述讲话并不代表发改委立场，“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。好像几年前发改委的官员就说过类似的话。按照他们的这种态度，恐怕300年之后房产税也不能提上议事日程。

2003年，中共中央十六届三中全会文件中明确表示要开征物业税，2010年5月27日国务院转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要“逐步推进房产税改革”。如果发改委说的房产税就是党中央说的物业税，显然，这是一个可喜的进步。可是，等了将近7年才开始有点动静，反应是否太迟钝了？如果发改委说的不是党中央要求推进的物业税，而是另有定义，那么，党中央说的物业税改革到哪里去了？

如果连改革方案都拿不出来，一旦仓促上马，急中出错，有可能造成不必要的损失。我同意这样的观点，在制度设计尚未讨论研究清楚之前，不要仓促上阵。就目前来说，征收房产税的许多问题都没有弄明白，开征房产税的条件确实尚未成熟。但是，这并不意味着可以无限期地拖延房产税的研究。对于房产税研究中出现的种种怪现象，就是不追究责任亦当吸取教训。

研究一项新的政策需要比较长的时间，要慎重从事，但绝对不能敷衍塞责，无限拖延。其实，改革新政出台的速度很不一样。要老百姓拆迁、取缔游街串巷的小贩等，说干就干，雷厉风行。某些地方政府要征收什么费，雷厉风行，说收就收，绝不含糊。可是，只要涉及既得利益集团，例如征收房产税、燃油税等，这些政策一定难产，要拖上很长的时间，甚至不了了之。

我们并不认为在这些拖延后面有什么阴谋，也不认为是有人在指挥拖延。不过可以肯定的是，只要既得利益集团不喜欢的事情，他们就没有贯彻落实的积极性，必然会找岔子，添麻烦。

令人啼笑皆非的是，这些试点城市毫无动静，反倒是从未列入“试点”的上海在2010年5月27日对外宣称，上海将作为试点开征住房保有税。2011年1月28日，上海和重庆分别公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，开始了房产税改革的一个新阶段。[注释]

2013年2月7日，《人民日报》发表了发改委、财政部和人力资源社会保障部的“关于深化收入分配制度改革的若干意见”，明确提出：“改革完善房地产税等。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。”人们有理由相

信，这次房产税改革要动真格的了。

[1]请参阅李国淮主编《中国税制》，中国财政经济出版社，2006年，第319页。

[2]首批试点包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等6地，在2007年10月增加安徽、河南、福建、天津作为试点单位。参见《上海证券报》，2007年10月12日。

[3]房地产企业家潘石屹说：“税收应该有公开透明的讨论，各阶层都有发表自己意见的机会。但住房保有税没让讨论，到现在也不知道征还是不征，征多少。说开征的一天，香港的一个房地产股票跌了10.2%，改日说不征了，它又涨了6%。现在完全是黑箱操作，谁也不知道下一步怎么做。应该通过立法程序解决，不是说做就做了。”参见《南方周末》，2010年6月10日。

[4]中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，虽然国家税务总局目前已经批准10个省市进行房产税“空转”模拟运行，但因为外部条件很不成熟，结果并不是很理想。参见《东方早报》，2007年12月27日。

[5]详细报道请参阅《南方周末》，“征收房产税：为什么，凭什么”，2010年6月10日。