我国现行的土地使用制度是批租制，期限一般为40～70年，土地出让金是一次性缴纳的。有人提议把一次性缴纳的土地出让金分摊在房产保有阶段分年收取。也就是说，开征房产税后开发商不再一次性缴纳土地出让金而由购房业主分70年缴纳补偿金。按照他们的设想，开发商无须再缴纳土地出让金，这对于那些资金短缺的开发商来说确实是一个利好消息。众所周知，在房价的构成中，地价占有很重要的分量。按照他们的设想，没有地价之后，房价也许会有三成以上的降幅。在大幅度降低了房价之后，住房按揭贷款首期付款的门槛亦将随之显著降低。购房者在购房时只需缴纳1/70的地价。他们把这个费用称为“房产税”。由此导出这样一个说法，房产税可以大幅度降低房价。难怪有不少人把降低房价的希望寄托在开征房产税上。

其实，用不着花很大的气力就可以发现这种说法有好几处硬伤，从各个角度来看，房产税和土地出让金都不是一码事。

第一，土地出让金是在购房时一次性发生的，而房产税是长期、连续的税种。土地出让金必须一次性支付，而与不动产有关的税赋必须逐年征收。

土地出让金涉及的是产权交易，房产税涉及的是产权保护费和资源使用费。产权交易一次性完成，而警察、消防队和各类国家机器天天有费用支出。住房业主享受了国家机器对其产权的保护，怎么可以不承担保护成本？土地出让金和房产税有根本性质上的区别。拿房产税来替代土地出让金，混淆了基本概念。

正如中国社会科学院研究员刘维新所说：“土地出让金由取得土地使用权者支付，房产税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同，二者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据，只能回到划拨土地的老路。”[注释]

第二，计算方法错了。如果将当前的土地出让金分摊到未来70年，绝对不能将土地出让金除以70，而应当按照今后各个时期的利率和通货膨胀率进行折算。如果将现期的土地出让金除以70，以后就按这个数字缴纳，政府在70年内收到的总和折算为现值恐怕连土地出让金的一半都收不到。按照这种错误计算方法来征收“房产税”必然导致国有资产严重流失。按照比较合理的计算方法，首期缴纳的数额要远远大于土地出让金的1/70。关键问题在于能不能预先得知未来的利率和通货膨胀率？只有这样我们才能逐年折算，分摊出历年“房产税”的时间序列。非常遗憾，由于我们无法得知今后70年的利率和通货膨胀率，因此不可能将土地出让金合理地摊派到今后各年。

第三，这种说法隐含着一个前提：土地出让金是一个固定的量。如果土地出让金是一个剧烈变化的量，这种计算方法就毫无意义。土地出让金也就是地价。事实上，近年来地价飞涨，根本就不是一个常数。由于土地市场尚未成熟，沿海地区和大城市人多地少，土地资源严重短缺。开发商拿不到地就失去了谋利的基础，因此，在土地招拍挂过程中，开发商不得不全力拼抢，以至拍出“地王”来。地价上升之快大大超出了人们的预期。因为地价变化的不确定性很大，上述计算便失去了依据。

前些时候，在讨论房产税的某些会议上，许多人主张将土地出让金包含在房产税当中。谈来谈去，始终得不出结论，关键就在于这个建议概念不清楚，缺乏理论支持，计算结果随意性太大，难以服人。甚至连提出这些建议的人自己也心中无数，底气不足，不敢将计算方法和参数公布于众。显然，这是房产税改革遭遇的一个泥淖。与其稀里糊涂地争论，还不如及早跳出来，另辟出路。

从理论上来讲，并不是非要把房产税和土地捆绑在一起不可。纵观全球，土地资源比较丰富的国家倾向于将房产税和地价结合在一起，而土地资源紧张的国家往往将房产税和土地分开处理。中国地少人多是不可改变的既成事实，土地所有权改革尚在讨论之中，小产权房的矛盾尚待解决，我们没有必要等到这些问题都解决之后再讨论房产税改革，因此，目前还是将房产税和地价分开处理更好。

[1]刘维新，“房产税不会直接影响房价”，《深圳商报》，2007年7月24日。