图4-1展示了两份房产证，有一份是商品房，使用年限是70年，从1994年3月8日到2064年3月7日止。还有一份是商业办公楼，使用年限是50年，从2006年7月28日至2056年7月27日止。

[图片]图　4-1　房产证上的使用年限

人们常说，购买的商品房只有70年（或50年）的使用权。可是，很少有人问，这个70年或者50年使用权的规定是从哪里来的，有什么理论根据？70年（或50年）的使用权究竟意味着什么？到期之后会如何处理？

许多人并不特别在意商品房的使用权年限。别说70年，就是50年也时间太长了。70年以后，大部分人都已经离开了这个世界。谁都不知道在70年以后这个社会将变成什么样。70年是两代人的时间，就算在70年后“打土豪、分田地”，重新分配住房，那也是很遥远的事情，用不着杞人忧天。

其实，70年不变的说法来源于邓小平。在1990年讨论香港回归的时候，邓小平说，一国两制，香港的资本主义制度50年不变。海外有些人不相信中国能做到一国两制，更不相信会保持50年不变。1991年，邓小平斩钉截铁地说，50年不够，那就再加20年，70年不变。从此就有了70年的说法。在邓小平的讲话中，70年并不是一个准确的数量规定，说70年就是长期不变。70年以后的人肯定比我们更聪明，让后人去解决这些问题好了。

后来，在房改的时候说公房的使用权归居住者所有，70年不变。这个说法并没有引起争论，人们普遍认为，70年太久，谁还关心那么久远的事情？稍有历史知识的人都知道，新中国成立60年来各项政策发生了翻天覆地的变化。土改的时候发的土地证还有用吗？房地产政策变得尤其快，几乎一年一个样。在10年、20年前根本就想象不到今天的政策，同样，我们也想象不到10年或20年后的政策。说商品房业主有70年使用权，就是说你们尽可放心，长久不变。温家宝总理在答外国记者时也阐明，说长久不变就是永远不变。上面展示的两张证明到了2056年恐怕已经成了历史文物，使用权就是产权，没有谁在意规定的有效期。

2013年两会期间，全国人大代表刘璠建议明确解释个人所购城市住宅70年后的土地使用权问题，以稳定民心。目前，个人购买的商品房产权一般为70年。按照我国目前的法律政策，购房人对于所购房子拥有永久产权，但土地是国家所有，只享有使用权，也就是购房人拥有的只是土地70年的使用权。对于70年后，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”刘璠认为，目前不明确的地方大约有4处，分别是：①自动续期是不是意味着购房人不需要办理任何手续？②自动续期的期限有何规定？可以续期几次？每次续期多长？③自动续期是无偿续期还是有偿续期？如是有偿续期，收费标准又是什么？如何收取？④自动续期是否有条件限制？何种情况下国家可以收回？若收回，补偿标准是什么？[注释]

退一万步讲，假若70年以后商品房的使用权到期了，该怎么办？大部分城镇居民是在1998年房改时得到了自己住房。在2000年以后新建住宅只占37.9%。[注释]在2068年他们的住房使用权到期了，会发生什么事情？且不说大部分住房的寿命只有60年，也不说那个时候的政府是否还把今天的文件当回事，假定一切都不变，能不能说，你们住房的使用权到期了，必须重新购买若干年的使用权？如果业主不再购买使用权，能不能把他们统统赶出去？

众所周知，只有代表大多数人的利益，代表先进文化，代表先进生产力的政府才能得到人民群众的拥护。就是再笨的领导者也知道，拿大多数人开刀，一定搬起石头砸自己的脚，一定被人民所抛弃。如果有人要剥夺80%以上民众的住房，无论有多大的权威也绝对站不住脚。尽管70年以后的事情充满着不确定性，但是，有一点是可以肯定的，政策必须顺应民意。法不责众，违背大多数人意愿的政策肯定是短命的。

事实上，商品房只有70年（或50年）使用权的规定并没有引起人们的恐慌，该买房的人照样买房，可是给房产税改革带来了困扰。世界各国都针对住房的保有阶段征收房产税，课税对象是业主拥有的永久性资产。如果只允许业主有70年的使用权，那么商品房的属性是永久性资产还是家庭耐用消费品？显然，像家庭耐用消费品，例如冰箱、电视、字画等，征收保有阶段的税收是荒唐的。毫无疑问，住房是永久性资产，只要开征房产税就要承认业主拥有产权。有必要取消商品房70年使用权的规定，正式宣布业主对自己的住房拥有完全的产权。只有这样，征收房产税才有理论依据。

目前，城市中的商品房可以自由买卖，业主不仅拥有使用权，也在实质上拥有产权。这个状态肯定会继续下去。“70年使用权”也就是产权，从历史发展趋势来看，迟早会立法正式阐明这一点。所需要的只不过是一纸文件罢了。民众纳税雇用了政府，目的就是要求政府保护纳税者的人权和产权。政府有责任保护纳税者的权益。只要交纳房产税，政府就不会允许业主的产权受到侵犯，用不着顾虑太多。

[1]参见《经济参考报》，2013年03月13日。

[2]数据来源：REICO工作室，《中国房地产市场报告》，2013年，第46页。