有人说：“中国大陆已经征收的房产税实际上存在着两种征收方式，或者按租金收入的18%征收，或者按房产原价的1.2%征收。因为租金更能代表房产现有的市场价格，以租金为房产税的税基更合适，也比较合理。”

姑且不谈按照租金收入的18%征收房产税是否合理，让我们先看一下购租比的定义。

通常人们用购租比（price-to-rent ratio）度量购房和租房的相对成本。

住宅业主拥有住宅的年成本（annual cost of ownership）可以用公式表示如下：

式中，Rt表示房产的年成本；Pt表示房价；rtrf表示无风险利率；ωt表示房地产税；τt表示所得税；rtm表示按揭贷款利率；δt表示住宅维护成本系数；Ptgt+1表示房地产预期的增值或贬值；Ptγt表示房地产的风险成本。

房产的年成本包括有六个部分。

（1）资金成本Ptrtrf。倘若业主不购买住宅而将这笔资金投资到其他地方，如无风险的政府债券，可以获得一定的收益。由于业主购买了住宅，他就放弃了这项机会成本。

（2）业主在购买了住宅之后必须缴纳固定资产税Ptωt。

（3）购房之后可以得到的减税或财政补贴Ptτt（rtm+ωt）。[注释]

（4）住宅维护成本Ptδt。

（5）房地产预期的增值或贬值Ptgt+1。

（6）房地产的风险成本Ptγt。通过购买房屋保险，这项风险成本可以近似简化为所支出的房屋保险费用。

从理论上讲，房产的年成本应当等于购房者愿意支付的租金。如果房产的年成本大大高于租金，那么人们就宁可选择租房而退出了房地产市场。由于式（6-1）右边各项中都包含房价Pt，因此可以将式（6-1）改写为：

在这里，ut表示房地产的业主成本（user cost of housing），其计算方法如下：

例如，如果房价是100万元，每年业主需要支付5万元，那么，业主成本ut为0.05。也可以解释为业主每年要为拥有每一元的房产支付5分钱。将式（6-2）略加变换，可得：

假定房产年成本等于租金，式（6-4）中的第一项恰好就是我们常用的购租比，也就是说，购租比等于业主成本的倒数。例如，如果在过去20年内业主成本的平均值为0.05，年租金是5万元，那么，从理论上来说，合理的房价应当在100万元左右。如果一套两居室的住房月租金是1000元，年租金为12000元，按照这种计算方法，如果业主成本的长期平均值为0.05，合理的房价应当大致为24万元。

当人们假定房产年成本等于租金的时候，必须假设房地产市场处于均衡状态。也就是说，购房者和租房者都有充分的信息，可以自由地在购房或租房之间做出选择。在这种情况下，对于相同的住宅，房产的年成本应当等于租房成本。

毫无疑问，租房就是为了满足居住的需要，在租房的人群中几乎没有投机者。实际上，租房简单，买房复杂，由租房转为购房不仅需要收集信息、做市场调查，还要准备首期付款并且有能力按月支付按揭月供。由于许多租房者拿不出购房的首付，不具备购房的能力。他们根本就不可能在购房或租房之间自由选择。因此，购租比公式只不过是一个理论上才有意义的特例。

在计算业主成本的公式中，按揭贷款利率是一个非常重要的组成部分，显然，如果业主成本上升，则购租比下降。如果降低真实利率，那么就降低了业主成本，相应提高了购租比。在租金不变的情况下，真实利率下降，房价就上升。事实上，如果按揭贷款的利率较低，还款负担较轻，必然促使许多人考虑购买住宅。由于房地产的供给弹性不高，因此，房地产需求上升自然会抬高房价。反之，如果人们预期短期利率会上升，在土地供给弹性不变的情况下，房产年成本将上升，其结果必然促使房价下跌。

根据北美房地产市场的数据，利率越低，房价对利率的变化越敏感。在低利率的状况下，利率对房价的影响是非常显著的。由此可见，低利率是推动当前房价上涨的原因之一。

历史统计表明，不同城市的购租比相差很远。目前还没有证据表明将来各城市之间购租比的差距会自然缩小。一般来说，大城市的购租比比较高。在北美，人均收入较高的大城市的居民的个人所得税的边际税率也比较高。购买房地产时得到的税收优惠也较高，从而抬高了这些地方的购租比。购租比高的城市将在相当长时期内继续保持在高水平。

根据北美44个城市的统计数据可以看出这样一个规律：购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。实际上，在不同的城市业主成本不同。在同一个城市，随着时间变迁，业主成本也在不断变化。由于在业主成本的计算中包含了对房地产增值的预期在内，人们的预期有可能显著地改变业主成本。如果人们非常乐观地预期在未来一年内房价会大幅度上升，那么业主成本就会显著下降。在社会平均租金不变的情况下，房价相应上升。因此，在评估房价的时候，应当采用业主成本的长期平均值，而尽量避免采用当期业主成本。如果房价乘上长期业主平均成本之后大大高于类似住宅的租金，那么就可以判定房价偏高。[注释]

房价在波动，居民收入和租金也在波动，如果居民收入、租金和房价等比例上升，房地产市场处于相对稳定状态，居民的购房能力不变，对居民租房还是购房的选择没有什么影响。如果房价增长幅度超过了居民收入或租金，那么势必改变房地产原有的稳定状态。在许多情况下，购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。如果仅仅采用当期的购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况也可能给让人们误认为过热。

综上所述，在房价高速上涨时期人们对房地产增值的预期发生剧烈变化，从而影响到业主成本和购租比，自然也会对租金的水平产生一定程度的扭曲。在许多地方，租金受到各种行政管制，未必能够正确地反映市场波动。正如北京大学中国经济研究中心宏观组指出的那样：“采用租金价值的评估方法相当于认定房产税的税基是当前收入，是一种流量而不是财富存量，这与财产保有税的性质是相冲突的。”[注释]

如果房地产租赁市场比较发达，市场机制比较健全，也许可以采用租金法来确认房产税的税率。根据中国当前的状况，由于租金本身具有较大的不确定性，它和房价之间的关系也有较大的不确定性，因此，简单地选择当期平均租金的18%作为房产税的税率不仅缺乏理论上的支持，在实践上也很难实施。

[1]在北美，购房者支付按揭贷款的利息和缴纳的财产税可以在申报部分个人所得税的时候获得部分减免优惠。虽然目前在中国尚没有引入类似政策，但是应当作为未来税制改革的一个可供选择的方案。

[2]有兴趣的读者可以参阅Sinai和Souleles在2005年发表的文章Owner Occupied Housing as a Hedge Against Rent Risk,Quarterly Journal of Economics,May 2005.

[3]Himmelberg和他的同事们对北美房地产市场的购租比变化情况做了详尽的分析，具体内容请参阅《房价与泡沫经济》第19章。

[4]参见北京大学中国经济研究中心宏观组，《中国物业税研究》，北京大学出版社，2007年。