在讨论房价暴涨的时候，有些人说，如果房价上升得过快，必须增加供给才能抑制房价。[注释]原则上这种说法是正确的，但是，当他们说这些话的时候已经不知不觉地将住房市场混同于一般商品市场，而且还隐含着这样一个假设：房地产市场属于充分竞争市场（perfect competitive market）。如果住房市场和普通商品市场没有什么区别，或者区别不那么大，这样说自然有道理，可是，房地产市场与普通商品市场截然不同。住房不仅价值较高，而且还具有耐久性、异质性、空间位移性和地理位置的固定性。不仅住房需求缺乏价格弹性，而且短期内房地产的供给也缺乏价格弹性。由于房地产市场有着上述不寻常的特征，所以不能简单地套用一般房地产市场的规律。[注释]

中国正处于由计划经济向市场经济转型的过程中，应当强调市场机制的重要性。尽管市场非常重要，但是市场不是万能的。当市场机制不起作用，或者市场机制不能正常起作用的时候，就出现了市场失灵（market failure）。由于房地产业经常出现市场失灵的现象，所以对住房的供给和需求的分析要比普通商品复杂得多。

自由市场经济的最基本特征就是能够通过市场公平竞争实现帕累托（Pareto）改善。通常，我们认为生产者追求生产的利润最大化，消费者追求效益最优化，双方根据市场所提供的信息调整各自的行为，供求关系决定了市场价格和交换数量，在这种均衡状态下的资源分配达成帕累托最优状态。在一般情况下，市场公平竞争可以促进资源分配效率。但是，并不是所有的竞争都能达到帕累托最佳状态。

一般来说，经济学将研究的商品分为三类：

·消费性商品（如面包、衣服、汽车等）；·具有外在性的商品（如烟雾、基础研究和教育等）；

·公共性商品（如国防、路灯等）。

如果在这三类商品市场当中有一个失灵，生产者和消费者之间就无法通过交换信息实现对双方都有利的贸易，无法形成合理的价格，也就无法实现帕累托最优资源配置。有的时候，这三类商品市场都有可能出现市场失灵。

早在20世纪50年代，阿罗（Arrow）和德布鲁（Debreu）就指出，实现帕累托改善需满足三个条件：

·足够的市场；

·所有的消费者和生产者都按照竞争规则行事；

·存在均衡状态。

如果不符合这些条件，在资源配置上就达不到帕累托最佳状态，就是市场失灵。[注释]当前，房地产市场不能满足实现帕累托改善所必需的三个条件。市场失灵是当前房地产市场乱象的主要病源。

根据阿罗和德布鲁的理论，必须有足够大的市场才能形成公平竞争的环境，具有产生均衡价格的机制。这里所说的“足够大”指的并不是资金或产出规模，而是需要有足够多的参与者。

一般商品市场上往往有许多参与者，进入或退出都比较容易。由于没有任何一家企业能够操纵价格，因此，比较容易形成有效的竞争机制。可是，房地产市场与普通商品市场很不一样。在供给方面，进入房地产行业的门槛相当高。并不是所有的人都能进入房地产市场，也不是什么人都能打通关节从政府手中拿到批租的土地。不仅要求房地产商有相当雄厚的资本，而且还要与政府各个部门以及银行、市场管理、土地规划、环境保护、交通、卫生等部门关系密切。在一个区域内往往只有几家房地产企业，所以它们很容易形成共谋，在价格和信息上达成联盟，形成寡头垄断局面。如果某一个房地产商是某个地区的住房的唯一供应者，或者在有限的供应者之间能够达成协议，形成价格联盟。那么，他们就可以人为地限制供应，通过炒作提高房价。在这种情况下，如果把房地产市场当作充分竞争市场来看待，未免有些过于天真了。

经济理论常常假设所有的参与者都按照市场规则办事。提出这一假设的条件是：每一个市场参与者对于市场来说都是微不足道的，他们无法操纵房价。倘若房价已经是由外部决定的，那么参与者的最佳对策就是按照竞争规则办事。所谓公平的市场竞争规则，就是让价格取决于市场供给和需求两方面的相互作用，保证没有任何人能够操纵市场价格。很清楚，如果有人能够改变房地产价格为自己牟取暴利，那么资源配置将是低效率的。

当前，房地产市场供给方的参与者数量越来越少，房地产业被集中到几大垄断巨头手中。在房地产市场的运行中，风险的价格是不确定的。房地产集团的规模越大，从一定程度而言其回避风险的能力就越强，因此，它们的效益表现为明显的规模递增函数。经济学家已经证明：收益函数的递减性是保证凸集的必要条件。假若各种生产或消费的可能性集合是非凸集，那么就不存在均衡解。如果存在着收益递增函数，那么只有参与市场活动的行为者数目足够大，总量的集合才能被视为凸集。事实上，由于房地产企业的数目有限，房地产业的生产可能性集合具有显著的非凸集特征，显然，在这种情况下不存在房价的均衡解。

产生均衡价格的前提是社会福利最大化。可是在寡头垄断或垄断情况下，房地产商的目标函数是各自的利益最大化，没有任何激励机制让他们来关注社会福利的最大化和资源的优化配置。在这种情况下市场价格并不是均衡价格，而且没有激励机制来促使市场价格向均衡价格靠拢。

为了避免非凸性，可以通过产出和价格的某种调整来消除市场价格或者利润的差异，通过确保参与深度来纠正市场失灵。但是，现代房地产市场具有自我强化的趋势，现代金融衍生工具把汇市、股市、期货市场和房地产市场结合在一起，其运动轨迹是一个不收敛的振荡过程，而且振荡的幅度越来越大。简言之，不可能通过竞争来完善房地产市场的价格机制。

为了解决非竞争行为造成的市场失灵，必须要确保所有经济行为者的实际资源和信息量都很少。也就是说，要限制房地产公司的规模，严格监管可能出现的垄断或者寡头联盟。当然，这必须通过政府的直接干预才能实现。例如，美国通过《反托拉斯法》和《证券市场管理条例》来监管可能出现的寡头垄断，这样做的难度很大，有的时候甚至行不通。[注释]在房地产市场上只能适度限制房地产商的规模，如果做得过分，引进更多参与者的做法很可能增加金融风险，引发新的问题。

房地产市场上市场机制失灵的最主要原因在于，许多房地产商并不一定按照竞争规则办事。能不能操纵市场价格不仅取决于房地产集团的规模，也取决于其掌握或者垄断信息的能力。信息垄断是当前房地产市场的另一个特点。信息不对称不仅发生在一般客户和房地产商之间，也发生在房地产商与政府之间。房地产商和投机者占有资源的规模使得他们已经具有相对的信息垄断能力。他们的规模之大使得其自身决策已经成为房地产市场信息的一个重要组成部分。没有任何人能够事先知晓他们的动向。信息不对称的情况日趋严重。当房地产投机集团在信息上占有优势时，他们就有可能不按照竞争规则办事，试图操纵房价。

房地产商和购房者之间的信息严重不对称。许多房地产商往往不说真话，他们传递给市场的信息包含大量虚假成分。在房地产业出现大量虚假广告以及其他欺诈行为，可是目前还缺乏对这些信息的监管和惩治措施。如果房地产商能够通过隐瞒真实信息，散布虚假信息而操纵信息市场，那么，在经济理论上可以证明这个市场的可行集一般是非凸集。也就是说，在这种情况下不存在均衡解。

能不能通过政府监管来纠正这类市场失灵？换句话说，就是强制性地要求经济行为者按竞争规则行事。如果要这样做，就必须强制执行一项政策，即规定各房地产商的定价必须等于其边际成本。在一般商品市场上这样的政策也许能够办得到，可是在房地产市场上却困难重重。因为一般商品要实现标准化，具有比较明确的产品规范，如汽车、电视机等。产品的种类有限，无论质量、性能等指标都比较容易监测。可是，房地产的差异性非常高，几乎没有两栋建筑是完全一样的。表面看来似乎定价与边际成本相等，实际上，房地产公司很可能采用虚假的成本曲线来进行欺骗。揭露这种虚假信息的成本很高。无论是购房者还是政府的物价监管部门，都很难确认这种非竞争行为。在大多数情况下，几乎不可能直接监管房地产公司的成本和生产技术。

综上所述，当前的房地产市场不具备实现帕累托改善所需要的三个条件，因此，不能认为房地产市场是充分竞争的市场。市场失灵是导致当前经济学界、政府机构和房地产业对房价飞涨等问题出现认识混乱的主要原因。

[1]在讨论房价暴涨的时候，甚至一些著名的经济学家也轻率地表示只要增加供给就可以抑制房价上升太快。

[2]M.Quigley：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，p734。

[3]参见K.Arrow，"The Organization of Economic Activity：Issues Pertinent to the Choice of Market Versus Non-market Allocation"，1969。

[4]John Ledyard：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，p354。