征收个人所得税，必须知道收入。征收企业所得税必须知道企业的利润。征收增值税必须知道生产的投入和产出。按照相同的逻辑，征收房产税必须知道房价。如何评估房价是一个非常具有挑战性的课题。

从交易角度来看，住房可以分为两种：正在交易的和在很长时间内没有发生交易的。为了征收房产税，无论交易与否，必须对所有住房的价值都进行评估。

从理论上来说，在房地产市场上买进卖出的价格就是房价。是否能够拿交易价作为征收房产税的依据？显而易见，并不是所有的住宅都处于交易过程中。把新建商品房和正在市场上待售的二手房加在一起也只占住房存量的一个很小的比例。许多居民根本就没有出售住房的意愿，他们只有一套住房。卖了之后到哪儿住？一般住宅的使用寿命为60年。在这一个甲子的岁月中投入交易的次数有限。没有投入交易的住房哪里来的交易价？有好多居民的住房是在10年前，甚至几十年前买的。很难根据时间跨度较大的房产交易价来确定当前的房价。例如，在北京城区，在10年前房价为每平方米1万元，如今早就超过了4万元。在征收房产税的时候，房价是定为每平方米1万元还是4万元？对于大多数住宅而言，当前的房价和十几年前的交易价是两回事。

姑且不说那些没有投入交易的住房，就是正在交易中的房价形成过程也很复杂。由于房地产具有空间唯一性、不可移动性，不可能通过流动来形成统一的市场价格。房价必然因房而异，因地而异。在供不应求的情况下，最终决定房价的是购房者愿意支付的上限。由于购房者的偏好和财力千变万化，各不相同，住房交易价具有很高的不确定性。

在达成房地产交易之后，买卖双方必须办理房产证以及缴纳契税等手续，是不是可以根据契税证来推断房价？在国家公布的各项税法当中规定，房地产转让环节中各项税收一律以成交价格作为计税的依据。同时也规定，为了防止交易双方低报房价，税务机关有权核定其成交价。也就是说，以合同登记房价作为计税的依据。事实上有些人为了少缴税，买卖双方合谋，故意低报交易房价，“阴阳合同”层出不穷。即便是写在合同上的房价也未必可靠。

有些人声称，要弄清楚房价，起码需要增加10万个房地产估价师。[注释]暂且不谈每个房地产估价师需要多长时间能够完成一套住宅的估价，也不谈总共需要多少估价师，先研究研究房价确定的原则。如果房价是可以估算出来的，那么，加强培训，以期有朝一日等人手够了就可以全面开始评估房价。如果在理论上就很难确定房价，那么增添多少人手也难以解决问题。

在房地产市场上有供给方（房地产企业或售房者）和需求方（购房者），供求双方通过市场交易联系在一起。房价估算基本上有四种方法：市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。

从市场的角度来评估房价被称为“市场比较法”。

如果从购房者的角度来评估房价，人们采用的是“收益还原法”。

如果从供给方的角度观察问题则采用“成本估价法”。

如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题通常采用“假设开发法”。

在这4种最基本的房价估算方法之外还有一些其他的估价法。在每一种估价法之内还有一些具体的技术选择。

因为估算房价的出发点不同，所以不能说某个房价是唯一“正确”的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。在估计房价的时候，首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题的，依据的是哪一种房价估算法？

[1]《中国证券报》记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有1351名。根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海的1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括新增房屋面积。