在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格做一比较。如果住宅的效用相近那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相近的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性、适用范围宽、简单明了、易于采用。但是，必须弄清楚使用市场比较法的三个必要条件：

第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达、健全，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能会出现较大的偏差。

市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。说来简单，实际上相当困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，要找到在位置、结构、质量、户型、朝向、外部景观、周边环境、交通、教育、医疗等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中，还要剔除那些非正常交易，例如，债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。

此外，光有大量房地产交易数据还不够，这些房地产交易的时间越近越好。对于多年前的房地产交易，不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。[注释]这就要求房价事务所高度专业化，要花费相当长时间通过各种渠道，如政府资料、市场交易记录，纳税记录等来收集、掌握大量的历史数据，建立有一定规模的数据库，然后才有条件采用市场比较法。[注释]

有的城市已经积累了几万个甚至几百万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，分到每一个组别的数据就不多了，样本空间仍然不够大。在市场比较法中，所谓“合理”的房价，实际上指的是一组类似的住宅房价的均值。如果样本空间偏小，那么置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价就失去了判断标准。

第二，市场比较法的使用前提是充分竞争。使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。只有在充分竞争的前提下，供给和需求双方作用的结果才能给出均衡价格，人们才有可能按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些垄断集团的利润最大化，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意到这一点，根据扭曲的信号做出的判断也肯定是扭曲的。

第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。众所周知，房地产开发有一个较长的周期。房地产商决定开发一个项目之前需要估计房价，而房地产项目往往要在一年半载之后才能完工交付使用。房地产最终实现的价格和当初的估价必然有一个明显的时间滞后。估计的房价高低对房地产项目的利润率至关重要。估价是否正确往往决定着这个项目的成败，有的时候甚至决定着这家房地产公司的命运。如果估价太低了，房地产商根本就不敢接手这个项目，从而失去了商业机会。如果估价太高，到完工的时候卖不出去，不得不降价，会导致亏损。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。假若在某个地区没有人能够说得清楚一年以后房价还要涨多少，采用市场比较法就失去了客观标准。在出现房地产泡沫的时期，许多人对房地产的走势过于乐观。他们期望在未来一年里房价飞涨不已。因此，在房地产市场缺乏稳定性的时候，采用市场比较法有可能高估房价，推动房地产泡沫的形成。在这种情况下，市场比较法就失去了用武之地。

[1]如果在某地区修通了地铁或高速公路，那么这个地区的房价上升幅度可能较大。倘若拿交通状况改善之前的房价来做市场比较，可能会产生较大的偏差。

[2]如果二手房市场比较发达，在频繁的交易过程中比较容易建立房地产数据库。市场比较法的具体操作方法请参阅吴庆玲，《房地产价格评估》，经济科学出版社，1998年，第51页。