按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。[注释]收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。显而易见，收益还原法不适合那些没有经济收益的建筑物，如政府办公大楼、学校、公园、医院等。

采用收益还原法计算房地产价格的公式可表达如下：

式中，P为房地产价格；a1，a2，……，an表示各期纯收益；r1，r2，……，rn表示各期的还原利率；n表示该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，上式可以简化为人们一般所熟悉的形式：

即：

例如，如果出租某房产的租金每年15万元，除去维护费用和其他税费之后的纯收益为10万元，假若银行的年利率为10%，那么，这处房产的价格可以估计为100万元。换句话说，如果这处房产的收益和在银行存入100万元所获得的收益相等，房价就等于100万元。

如此估价，实际上已经对问题进行了三个重要的简化：第一，假设今后各期的纯收益不变；第二，假设在今后各期的利率都是固定的；第三，这项房地产可以永远使用下去。在现实中这几点都做不到。

使用收益还原法的第一个困难来自如何选取合理的还原利率。

对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。[注释]房地产还原利率的计算在原则上以当时的一般利率（国库券利率）为基础。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性。谁敢说未来利率保持不变？各国的中央银行每年都会数次调整利率。利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

另外，流动性较差的资产的还原利率应当比较高。国库券随时可以兑换，而要出售一套住宅绝非一蹴而就的事情。房地产的流动性比较差，房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少

通常还原利率包括三个部分：纯利息、风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。一般来说，出租住宅是比较保险的，但是谁都不能保证任何时候都有房客来租房，更无法保证有没有人逃避或拖延房租。购买房地产就免不了面对房价下跌的风险。某个地区的房价下跌，而其他地区的房价可能并没有下跌的压力。因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。对于不同的房地产需要分别确定不同的还原利率是估算房价的第一个难题。

收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。

按照乔根森（Jorgenson，1971）的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于占有资金的机会成本、财产增值和折旧，其计算公式如下：

式中，Rt表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tz表示财产增值税率；γ表示住房价值增长率；δ表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在上述公式中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。

如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差。

式中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成

本，否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要亏损？亏损一两年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。

在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往在前期就通过租约固定下来了，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率γ。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。在房地产市场异常繁荣时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益at上升，房价P自然也随着上升。

事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

[1]在土地经济学中，收益还原法常常被称为地租资本化法。

[2]一般来说，综合还原利率应当比一年期银行存款利率高5个百分点。按照综合还原利率可以反过来推算住房的市场价格。如果和市场上的房价相差悬殊，说明在这个地区很可能已经出现了比较严重的房地产泡沫现象。