在经济发达国家中，房地产市场发育比较成熟，房价相对稳定，因此比较容易采用市场比较法来大致估算房价，并且按照这一估算值征收房产税。这是世界各国通行的做法。为此，需要有关部门定期评估房屋价值，然后按照评估价值对房地产所有者征税。可是，在中国的房地产市场交易机制尚未发育健全，缺乏公平的竞争环境，房价很不稳定，存在较强的寡头垄断因素和地方政府的干预，在不少地方由于存在着比较严重的贪污腐败和逃税漏税现象，如前所述，估算房价的困难很大。

在估算新建商品房的房价时，采取不同的定价法可能得出不同的结论。除此而外，目前存在着房改房、商品房、经济适用房、集资建房、合作建房等多种形式，导致房地产价值的巨大差异，更增添了房地产估价的困难。

特别是那些老公房，当初为了照顾职工，仅仅作价几万元就把产权转让给了住户。这些老公房数量很大，占住房面积一半以上。大部分住户都是工薪阶层，他们在这些住宅中生活了很久，也不打算出售。没有交易，如何确定这些住宅的价格？例如，在北京三环以内，有不少这样的老公房。按照当初单位转让的价格只有区区几万元。按照当前市价，每平方米就要4万元以上。如果这套住房有80平方米，市场交易价可能好几百万元。在征收房产税的时候，究竟算多少？

在正常的房地产交易中，业主尽可能抬高房价，购房者尽可能压低房价，双方构成一个讨价还价的博弈。双方不断出牌，探视对方的底线，最终双方妥协，达成交易，从而确定房价。这就是交易价。交易价只能在交易双方的谈判中形成。交易价的形成和双方在商务谈判中的实力、信息、谈判策略等有关。

可是，在征收房产税过程中，并不存在类似的谈判机制。业主并不打算出售这套住房，为了少缴税，他们不仅不愿意高估房价，反而希望房价估计得越低越好。由于这套房子从来没有出售过，因此征税的工作人员没有办法知道具体的价格。他们并不是购房者，没有强烈的意愿尽可能把房价压下来。在征收房产税的博弈中有三个利益体：国家、税务部门和业主。假若房价被低估，业主少缴税，国家利益受损。国家利益的损失和具体征税人员几乎没有多大关系，缺乏征税人员为国家谋利的激励机制。恰恰相反，倘若业主给征税人员一点好处，他们也许会高抬贵手，通融一下，低估这套房子的价值。在这种博弈中，国家利益缺乏代表，而可能出现业主和征税人员合谋，瓜分理应交给国家的税收。在没有理论支持的情况下，强行推行这种征税方法只会败坏社会风气，导致贪污腐败更加严重。

几乎所有的商品都一个比较明确的市场价格，唯独商品房没有。钢材、汽车、苹果、大米，甚至理发、邮递这些服务业都不难确定市场价格。其原因是这些商品和服务都具有流动性，商品和劳动力可以从一个地方流动到另外一个地方，从而形成统一或相对统一的市场。在千万次交易中形成一个被人们接受的价格。可是，房价与其他商品和服务的定价原则大不相同。第一，房地产完全没有流动性。第二，商品房的异质性。大部分产品都有其产品规格，比较容易进行同类项比较。由于房地产在空间中的唯一性和不可移动性，世界上没有两套完全相同的住宅。房价和地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等许多因素有关，其中地点是房价高低的决定性因素。房子不同当然房价也不同。第三，由于商品房具有较高的投资价值，房价上下波动，很不稳定。

如果在征收房产税的过程中逐一论价，由于缺乏定价的标准必然会牵涉很大的精力，很可能出现一户一价，无穷无尽的讨价还价。征税成本非常高。建设部政策研究中心的文林峰说：“全国的评估师加一起也就是1万多人，中国这么多的资产数量，这么少的人员如何评估？”[注释]在国内物业价值评估体系尚未完善的情况下，如何合理评估不断变化的房屋价值成为当前几乎无法克服的难题。

有人提议，“房产税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据。鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定房产税按照0.1%～3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率”。这种说法实际上是把球踢给了别人，并没有真正解决问题。使用市场平均价格作为基本计税依据，请问，采用的平均价格是全国的平均价格还是某个省、某个市，或者某个地区的房价平均值？是哪个时段的平均值？在同一个城市中不同小区的房价相差悬殊，倘若对所有住宅全部征收房产税，使用平均房价会加重一般老百姓的负担。如果把房地产的定价权交给物价部门或者房地产评估机构，没有理论，随意定价，难免出现以权谋私，营私舞弊甚至贪污腐败的问题。

开征房产税，雷声大，雨点小，闹了好多年，还没有看见一个结果，其主要原因之一是掉进了房地产估价的陷阱。我同意这样的分析：“房产税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。”但是却不赞成这样的结论：“在推行之前，政府必须做好改革土地所有制度、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体等前期准备工作，这个过程需要的时间较长。目前我国开征房产税的条件还不成熟。”[注释]应当清醒地认识到经济学理论和实际操作的巨大反差。倘若要等到上述的改革都完成之后才来讨论开征房产税，还不如干脆否定房产税改革更痛快。既然要坚持改革，就要解放思想、大胆创新，探索出一条新路来，没有必要非吊死在房地产估价这一棵树上。换个思路，海阔天空。既然我们并不是具体地进行商品房交易，能不能找到一个具有可行性的开征房产税的办法，暂时回避房地产估价？

[1]参见“建设部官员称房产税明年全面开征可能性不大”，《南方都市报》，2007年12月13日。

[2]参见“开征房产税难在哪？”，《北京青年报》，2007年8月9日。