在存量住房定价上有两种选择，第一，采取公告房价，例如，北京市区，当前在四环以内平均房价为每平方米4万元，可以宣布用于计算房产税的房价为每平方米3万元。对于那些别墅类高档住房，房价一律计算为每平方米4万元。没有必要对那些简陋的住房另外分类。可以通过税收减免政策完全豁免低收入群体的房产税负担。这种做法看起来似乎粗糙一点，但是回避了许多矛盾，切实可行。

第二，采用批量评估法，对需要征税的住房进行细化分类，分别评估。本节着重介绍批量评估法的理论及应用。

批量评估法的历史由来已久。人们在长期的探索、研究中逐渐发展出一套方法，利用标准化模型对一组房地产的价格进行评估。

涉及房产的税收通常发生在交易和持有环节。

在交易环节，由于西方各国的房地产市场比较成熟，房价相对比较稳定，人们的法制观念较强，弄虚作假的事情并不常见，因此，在房产交易环节直接采用交易价格作为征税依据在住房保有环节，为了合理征收房产税，人们经常采用批量评估法来估计房价。

最常见的是计算机辅助批量评估（computer assisted mass appraisal,CAMA）。其主要优点是节省时间、成本低廉，可以应用于某个特定区域的大量类似房地产估价。美国许多州都采用CAMA，配合地理信息系统（GIS）建立了房地产动态数据库。有一个关于美国各州房价的网站（ZILLOWS），可以很便捷地查到任何一处房产的估价数据。加拿大的BC省也建立了CAMA系统，每年更新一次。中国香港、南非、某些东欧国家也都建立了CAMA体系。不过，CAMA揭示的是某个地区，某类住房的平均价格，并不能反映具体某个住房的特征，因此，CAMA估计出来的房价只能用于征收房产税，而不能直接用于住房交易。说到底，具体的房价只能由交易双方直接谈判，最终达成交易。在大多数情况下，房价围绕着评估价格上下波动。

近年来，我国一些省市积极开展房价评估的研究和实践。浙江杭州财政局开发了房地产交易计税价格核定系统。辽宁丹东采用直接比较法核定住房交易价格。深圳市国土房产评估发展中心对深圳市区已经办理产权登记的住房进行评估。他们的研究在国内处于领先地位，为征收住房交易各项税收提供了非常有用的信息。[注释]

批量评估的理论基础是市场比较法，也就是常说的“货比三家”，如果某个住房的主要参数和某一类住房相近，房价理应比较接近。在计量技术上采用多元回归分析。除了房价之外，还要收集相关的其他数据，如涉及住房本身的面积、楼层、朝向、户型、房龄、小区容积率、有无电梯、面临景观等。涉及周边环境的商业中心、文化教育、交通、安全、污染等。在房地产的公开市场价格基础上，通过回归分析求出同类住房的均值、标准差和变异系数。使用统计学原理求出房价分布的置信区间。深圳市采集的样本高达67万户，为回归分析提供了较好的数据基础。

深圳市按照房地产市场价格水平的空间分布将全市行政地区划分为若干个均质区块。对于住房分为商品房和非商品房。根据产权分为完全产权、非完全产权和农民私宅。根据建筑类型分为多层、高层和别墅或低密度住宅。将许多指标具体量化，如户型、装修情况、房屋类型、电梯、花园、供热、轨道交通、区域繁华程度、公共设施、基础设施、环境状况等。将这些当作虚拟变量，分别引入回归方程：

式中，P表示销售价格；xi表示连续型变量的住宅属性变量，如户内建筑面积、总层数、楼龄等；Dj表示住宅属性虚拟变量，如户型、装修、区域、房屋类型、轨道交通和部分整数型变量，如所在楼层等[注释]；α表示回归常数项；αi表示面积、总建筑面积、总楼层、容积率、销售持续时间、物业管理费的回归系数（i=1，2，3）；βj表示户型、装修、区域、房屋类型、轨道交通等虚拟变量的回归系数（j=1，2，3，……，19）。

深圳市在评估农民私宅时采用成本核算法。成本主要包括土地取得成本、建安造价、专项费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费、开发利润等。在使用成本核算法评估农民私宅房价较难确定折旧。对于农民自建住宅的成本计算也充满歧义。其实，与其花费精力去计算农民私宅的房价还不如大致评估一下。好在对农民私宅是否征收房产税尚且未定，因而对农民私宅的估价并不紧迫。

深圳市评估城市房价时采用市场比较法。通常在每栋楼选定一套具有最多共同属性或者数目最多的住房作为标准房。标准房一般选择在中间楼层，在没有电梯的楼房内选择第二层。标准房的其他条件都居于中间标准。通过回归分析建立其他住房和标准房之间的修正系数。在同一栋楼内影响房价的主要因素有楼层、朝向、户型、区位等。例如，在某栋楼内底层和顶层售价最低，以标准房的层次为基准，向上或向下每层房价增加或减少一定数量。

深圳市领导重视，研究力量也比较强，在批量评估房价上做了许多有益的尝试，为下一步征收房产税提供了数据基础。今后倘能继续努力探索，必定能够更上一层楼。深圳毕竟是一个新兴城市，和其他历史名城相比情况存量住房的情况相对简单一些。可以预见，当前在其他城市推进批量评估房价还存在着相当大的困难。不能等待时机成熟，条件具备之后再推进房产税改革。因此，在大多数城市中，在目前阶段还是采用公告房价为宜。

[1]参阅深圳市国土房产评估发展中心，《深圳市存量住房计税价格批量评估》，2011年6月。

[2]具体参考深圳市国土房产评估发展中心，《深圳市存量住房计税价格批量评估》，2011年6月，第84页。