有人建议应当对普通住宅和豪宅征收不同的房产税。他们认为这不是“杀富”，不同税率所表达的是社会“公平”的要求。这种想法有它的道理。但是，如何界定普通物业与豪宅？是依据面积大小、单价高低，还是依据房价总值来区分？这个问题值得好好推敲。

如果以单位面积房价来计算，究竟多少钱一平方米算豪宅？在北京城区胡同里的老房子动辄每平方米4万元以上，郊县崭新的商品房才2万元每平方米。究竟哪个算豪宅？近年来，房价急剧变化，按单位面积房价来区分豪宅和一般住宅的难度很大。如果没有比较准确的区分标准很容易制造混乱。

建筑面积大的就一定是豪宅吗？有的住宅总面积比较大，却居住着老少三代很多人。有的住宅面积虽然不大，却只住一两个人。人均住房面积大不相同。此外，面积大的可能地点偏僻，装修简陋，房龄偏高；面积小的可能位于闹市，装修豪华，结构时尚。一般来说，前者可能是普通住宅，后者可能属于高档住宅。面积大的住宅未必一定属于豪华住宅，面积小的也未必一定是普通住宅。由此可见，依靠面积来划界并不科学。

有人建议，面积超过144平方米的住宅算豪宅，应征收较高的房产税。为什么是144平方米而不是130平方米或150平方米？从数学上来讲，144是12的平方，但是拿144平方米作为划分豪宅和一般住房的界限在经济理论上并没有说服力。望文生义，一般住宅指的是大多数人住的房子。要根据人均住宅面积的分布状况来区分一般住宅或者豪宅。2011年中国内地的城镇居民住房的中值为68平方米。假定把80%的人住的房子叫作一般住宅，把20%大户型住房算“豪宅”（当然，这个比例高低还可以商量），由于各地居民住房面积分布的方差不同，因此，区分豪宅的边界在有的城市中可能为130平方米左右，有的城市可能大于150平方米。随着经济的发展，人均住房面积不断增加，这个边界必然不断变动。

有人说，台湾把144平方米以上的住房视为豪宅，在税率上对一般住宅和豪宅区别对待。这项规定在台湾备受诟病，并不能作为有效的根据。房地产市场状况各有不同，没有必要生搬硬套。

有人买两套面积均小于144平方米的房子，再打通连接在一起，对于这样的住宅征税还是不征税？

还是回到最初的问题，有没有必要按照住宅面积大小采用不同的房产税税率？目前，在销售环节上对大户型收取较高的销售税，银行已经对购买大户型住宅的按揭贷款设置较高的门槛。如果按照住宅建筑面积征收房产税，大户型住宅已经等比例地缴纳更多的房产税，似乎没有必要再对大户型住宅采取更多的限制。中山大学吴立范教授认为：“除非房产税的目的是惩罚大户型和豪华型住房，多元税率是没有必要的。目前世界上还没有哪一个国家以户型来划分税率”。[注释]

[1]参见吴立范，“房产税税率选择：要公平还是效率”，2007年11月21日。