有人建议，征收房产税的时候应当区分新房与旧房。他们的理由是“在房产税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征房产税，就有失公平”。

还有人建议，在新税法实施的一定期限内，对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。“由于旧房产的业主在购买住房时一次性交付了相关的税费，按照法不追溯既往的惯例，不应征收重复的房产税。他们可以按照其实际缴纳的税费，在新税法开征后予以冲销和减免，直至全部抵销完毕后，再开始缴纳房产税。”[注释]

这种说法错在没有正确理解房产税的性质，混淆了房产税和土地出让金，把一个原本并不复杂的问题搞得非常复杂。土地出让金和房产税是截然不同的两个概念。人们在购房时支付地价从而取得了住宅的产权。地价构成住房产权的一部分。房产税在本质上是支付给国家的产权保护费和资源使用费。产权交易是一次性完成的，而产权保护费则是长期的、连续的。缴纳了地价并不等于缴纳了产权保护费。说白了，只要警察、消防队还在执勤，他们产生的费用中的一部分就要由被保护的对象——房地产业主支付。天经地义，对于任何人来说都是公平的。

据说上海市上报中央政府两套方案。

A方案：住房保有税出台前买的房不征税，出台后买的第一套、第二套人均70平方米以下不征税，第二套人均70平方米以上及第三套以上征税。

B方案：新房、旧房都征税。第一套和第二套人均70平方米以下都不征税，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税。[注释]

此方案的优点是考虑到了低收入群体，在房产税改革中尽量让那些居住面积较小的居民不受冲击。这一原则是正确的，值得肯定和赞许。可是，这个方案在划分边界时显得有些“业余”。如果拿房产税出台的时间作为征税与否的界限，请问法理依据在哪里？国家机器为了保护居民产权产生的费用无时无刻不在发生，今后也绝对不会中断。为什么在某个时点前购买的房地产可以豁免产权保护费？倘若如此，购房早的人岂不是搭了便车，他们的住房享受国家的保护却让其他人来承担产权保护费。这样做公平吗？

其次，上海方案中拿人均70平方米作为边界，有什么根据？目前，中国住房的中位数是68平方米。也就是说，面

积为68平方米的房子数量最多。由于大约1/3的城镇居民没有自有住房，人均住房面积在20平方米左右。如果每户平均3口，那么户均面积为60平方米左右。按照国家统计局数据，2012年城镇居民中已经有住房的家庭人均住房面积32.9平方米，假定每户3人，每户住房面积尚且不到100平方米。上海方案中以人均70平方米作为征收房产税的依据，若每户3人，户均住房面积就是210平方米。且不知上海居民中住房面积大于210平方米的家庭占多大比例，如果只对很小比例的居民征税，税基太小，恐怕难以起到缩小贫富差距的目的。拿人均70平方米作为边界似乎与现实情况有些脱节。

此外，如果按照新房、旧房来划分边界，新房征税，旧房不征税，怕就怕有权有势的人家买了新房，登记的却是“旧房”。最终，税负都落到老百姓头上。

如果我们将房产税和地价分开，地价是地价，房产税是房产税，那么就没有必要关注新房与旧房的区别。普天之下，莫非王土，见房就征税，无论达官贵人，平民百姓，一视同仁。

[1]参见“开征房产税势在必行将来可能买房容易养房难”，《北京日报》，2004年2月24日。

[2]参见“房产税就是个传说”，《南方周末》，2010年6月10日。