有人说，房产税是抑制房价暴涨的利器。他们把抑制房价暴涨的希望寄托在房产税上。好像只要开征房产税，就可以抑制飞涨的房价。还有的人说，如果房价还要继续暴涨，政府可能采用更为严厉的调控政策。言下之意就是会通过开征房产税来打压房价。[注释]为了整治房地产市场秩序，必须有的放矢，对症下药。房产税和房价之间到底有些什么关系？首先要搞清楚房价暴涨的原因，然后再讨论能不能通过开征房产税来抑制房价过快上涨。

影响房价的因素来自供给、需求和市场，不仅有市场供求关系还有政府政策的因素在内。若要稳定房价，制止房价过快上涨，必须综合治理。图11-1是综合治理房价的系统工程示意图。

图　11-1　房价调控是个系统工程

第一，在供给环节，在治理过度投机之后，增加商品房供给，特别是要增加小户型房、廉租房、经济适用房的供给。

第二，从需求方面来看，商品房的总需求可分为正常需求和投机需求两大部分。

房地产正常需求和居民人数、人口增长率、居民现有住房面积、居民年龄和性别结构、居民购房能力、居民消费习惯、家庭规模等变量有关。房地产正常需求通常划分为三个部分：因人口增长产生的需求、改善性需求和投资需求。人口增长需求还可以进一步分为因人口总数增长带来的需求和城镇化带来的需求。

随着居民收入增加，改善性住房需求越来越强。只要中国人均住房面积和世界上中、高收入国家相比还有较大的距离，改善性住房需求就会保持旺盛。

投资性需求在这里指的是购房之后用于出租，这是租房市场的主要来源。只有投资性需求上升，出租住房总量才能增加，租金才有可能下降。近年来在各个大城市中租金暴涨，给年轻人的生活造成很大的困扰。投资性需求非但不应受到压抑还有必要大力推进。

对于房地产的正常需求不仅不能压制，反而要保护和适度鼓励。我们常说内需不足是限制国民经济可持续发展的一大障碍。内需无非是老百姓的衣、食、住、行。当前，一般民众已经丰衣足食，在衣、食上增加消费的空间不大。京、沪、广、深等大城市堵车越来越严重，居民购买私家车的热情已经逐渐降温。唯独住房需求长盛不衰。毫无疑问，民众改善居住条件的需求是内需的一个重要组成部分。有人说房地产业是国民经济的重要支柱，也有人反对这样的说法。其实，叫不叫支柱产业并不重要，房地产业在国民经济中的比重越来越大，提供的就业机会越来越多，这些都是不争的事实。房地产业的上游和下游联系着许多其他产业，对于国民经济的增长起着至关重要的作用。在相当长的一段时期内，对房地产的需求还处于上升通道。从总体上讲，房地产正常需求的上升反映了人民的生活水平不断上升，是好事不是坏事。可是，由于贫富差距过大，目前对商品房的需求过度集中在一些高收入组别中。因此，需要通过税制改革缩小贫富差距，通过社会保障体制改革，照顾弱势群体。特别是通过社会保障系统向低收入家庭提供廉租房。

第三，投机需求是促使房价暴涨的重要原因。房地产投机需求指的是买进的目的是卖出。投机性需求和资金流有关。

流入房地产市场的资金分为两大部分：第一部分是在现有资产（存量）之间的流动，也就是常说的资产定价。如果房价暴涨，一部分资金可能从股市、债券市场、期货市场等流入房地产市场。第二部分来自流动性过剩，其中包括外部资金流入、货币流通速度加快，也包括由于货币超额发行导致国内货币市场流动性过剩。如果出现负利率，银行内的城乡居民存款还有流出的可能。若要治理投机过度，需要采取一系列措施规范资金流。需要积极发展股市、债券、期货等市场，扩展投资市场的容量，给人们提供更多的投资渠道。在房价飞涨期间，有必要适度紧缩货币政策，控制贷款规模，采取各种措施防范出现负利率。外部资金流入原本不是坏事，但如果流入数量太大，有可能严重冲击资本市场。因此必须因势利导，避免外来资金泛滥，搅乱房地产市场秩序。

第四，在市场环节，为了抑制投机需求，需要增加房地产市场交易成本，要削弱对房地产交易利润的预期。对于买卖房地产所得要征收增值所得税。在房地产交易过热的时候适度增加交易印花税。在持有环节，开征房产税已经成为当务之急。

[1]据谢逸枫“政策博弈决定楼市调控成败”一文统计，截至2012年10月23日，中央、国务院与各部委共55次表态房地产调控不动摇、不放松，15次强调房价合理回归，2次强调绝不让房价反弹。参见《时代周报》，2012年10月25日。