在统计年鉴上可以查到城镇人均住房面积。根据温总理在十二届全国人大做的政府工作报告，在2012年城镇人均住房面积为32.9平方米。[注释]这个数字并没有错，可是如果拿这个人均住房面积乘上城镇人口6.9亿，得出城镇住宅总面积为227亿平方米。非常遗憾，这个数字错了。如果高估了现存的住宅总面积，很可能误导舆论和政策制定。

统计报告中的城镇人均住房面积来源于国家统计局城市调查队的抽样调查数据。城调队随机抽出一些住房，调查住房面积和居住人口。显然，抽样的对象是城镇居民住房。问题在于：是不是城镇中所有的居民都拥有自己的住房？众所周知，在城镇中还有相当大的一部分人没有自己的住房，他们或者租房，或者住在工棚、单位提供的宿舍中。城调队统计的人均住房面积只涉及那些在城镇中拥有住房的居民，而没有包括那些尚未拥有住房的居民。为了研究房地产市场的长期发展规律，不仅需要知道已有住房居民的居住状况，更重要的是要知道全体居民的居住状况，只有这样才能比较准确地推断还需要多少新建住房。

为了探索人均住房面积的变化规律，必须明确以下几点。

第一，凡是在城里居住时间超过6个月的人都计入城镇人口。世界各国都是按照这个原则区分城镇人口和农村人口的。按照这个原则办事，无可非议。[注释]

第二，城镇居民住房增量等于商品房销售面积减去折旧。如果有比较准确的数据，理应在商品房销售面积中扣除办公楼、商业营业用房等。

第三，由于人均住房面积在2002年以前的数据具有较好的连续性，假定2002年的数字是正确的，这是我们推算的起点。值得指出的是，这条假设并没有太大的把握，这是没有办法的办法。倘若2001年数据高估了城镇人均住房面积，将导致以后各年的城镇人均住房面积被高估。

第四，尽管在各类统计资料中没有全国住房存量的数据，但是可以找到住房增量的数据。由于新建商品房需要缴纳契税等，各年的商品房销售面积比较可信。计算的起始点选在2001年。当时城镇人口48064万人，人均住房面积20.8平方米，按照城镇人口和人均住房面积计算出城镇住房总面积为99.97亿平方米。2001年商品房销售量2.24亿平方米，在2000年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积（折旧率分别按照2%、2.5%和3%计算）。按此原则逐年递推，再除以城镇人口，得到各年的城镇人均住房面积。

值得指出的是，在这里计算的人均住房面积会受到城镇区划变更的影响。近年来城镇区划不断扩大，例如，某些城中村被划入市区，某些土地农转非。随着土地性质或统计口径的变化，城镇管辖的范围宽了，人口也增加了。虽然按照上述方法计算出来的结果有些误差，但是，在2001年的基础上推算出来的人均住房面积仍然有相当大的参考价值（见表11-1）。

由此可以得出几点结论。

第一，如果每年住房折旧率为2%的话，在2011年全国城镇居民住房总面积为136.27亿平方米；如果折旧率为2.5%的话，住房总面积为131.35亿平方米；如果折旧率为3%的话，城镇住房总面积为126.63亿平方米。也就是说，全国住房总面积在130亿平方米左右。按照任志强的估计，现有城镇住房存量大约140亿平方米。如果按照统计年鉴上的城镇人口和城镇人均住房面积计算，城镇住房面积为225亿平方米。两者相差悬殊。看起来，还是开发商具有实践经验，他们的估计比较靠谱。[注释]

第二，如果按照官方统计数字，2011年城镇人均居住面积32.7平方米，拿住房总面积除以这个数字，城镇人口只有4.55亿～4.75亿。按照统计年鉴，城镇人口有6.91亿，也就是说，差不多有2.16亿～2.36亿人在统计人均居住面积时没有被包括在内。换言之，在城镇人口中差不多有2亿人（1/3）没有自己的住房。

第三，官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米，在修正数据之后，人均住房面积可能只有19～20平方米。两者相差超过50%。这意味着从总体来讲，城镇居民改善住房的需求还非常旺盛。要满足城镇居民的住房需求还有很长的路要走。无论如何，城镇居民的平均居住面积低于官方公布的数字。

第四，城镇人均住房面积在2002年以后非但没有增加还略有降低，从20.8平方米下降为19平方米左右。近年来，有目共睹，全国城镇到处都大兴土木，盖了许多新楼房。与此同时，城镇化加速，大量农民进城，各地改造旧城区和棚户区的速度也在加快，拆除了不少旧房子，综合的结果，城镇居民人均住房面积连原地踏步都没有做到。

第五，由数据可见，已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加，从2002年的24.5平方米上升为2012年的32.9平方米。随着房价上涨，他们的资产性收入越来越高。可是，在城镇居民中还有大量农民工以及毕业不久的年轻人，他们没有住房（甚至没有被包括在城镇居民住房的统计数字之中），在房价持续上涨以后几乎没有购房能力。随着房价上涨，贫富差距不断加大。

第六，按照统计规则，大量进城打工超过6个月的农民工都被计入城镇人口。他们聚集在简陋的工棚和棚户区里，不仅没有购房能力甚至不符合某些大城市公开宣布的购房条件。在医疗、教育和其他社会福利上对农民工存在着严重的歧视。众所周知，户籍制度是带歧视性的不合理的规章制度。党中央和政府多次表明绝对不能歧视农民工。“农民工”的称呼迟早会被彻底取消，让所有的人都站在同一条起跑线上公平竞争。如果取消户口制度和其他歧视农民工的政策，他们融入城市的进程将显著加快，越来越多的农民工将拥有购房能力，因此，在计算城镇居民住房需求的时候没有理由把农民工排除在外。

综上所述，由于城镇人均住房面积被严重高估，使得一部分人误以为中国的房地产市场已经供过于求。实际上，2012年城镇居民人均住房面积远未达到稳定的预期值。

第七，近年来，每年折旧或拆除的老住宅占总住宅面积的2%～3%。在此暂取2.5%计算。根据城镇居民住宅总面积计算出折旧住房面积，将历年商品房销售量减去折旧住房面积之后得到居民住房增量。例如，2011年商品房销售面积为10.99亿平方米，扣掉折旧、拆除的5.65亿平方米，住房增量最多不超过5.35亿平方米（见表11-2）。

[1]请参阅《人民日报》，2013年3月6日。

[2]中国正处于经济高速增长、经济结构迅速变化的时期。大量劳动力不断地从农村转移到制造业和服务业。每年都有上亿的劳动力在农村和城市之间流动。流动人口在城镇居住的时间和地点都很不确定。是否居住6个月的边界很模糊，在客观上为统计城镇人口增添了不确定性。

[3]如果将商品房销售面积中扣除办公楼、商业用房的数字，计算出来的结果和任志强的数据就更为接近。