观察房地产市场的长期态势必须从供给和需求两个方面着眼。

按照2012年的产能，每年能够提供多少商品房？2011年房屋建筑竣工面积29.2亿平方米，其中住宅竣工面积18.3亿平方米，占总房屋建筑面积的62.6%。住宅竣工面积分城镇和农村。商品房销售面积10.9亿平方米。如果商品房都算在城镇，大致算来，农村新建住宅7.4亿平方米。在商品房中住房大约8.72亿平方米。如果城镇住房存量面积140亿平方米，按照折旧率2%计算，拆除旧房面积大约2.8亿平方米。当年新增住房面积为5.92亿平方米（见图11-3和表11-10）。

有人说，中国城镇住房已经过剩，在详细计算房地产市场的供求关系之前，不妨简单地做一个判断。2011年中国城镇化的比例只有51%。在2020年城镇人口84624万，城镇化比例为60.6%。2030年城镇人口98998万，城镇化比例73.4%。[注释]如果在2020年人均住房面积达到30平方米，需要253.9亿平方米。当前住房存量为140亿平方米，尚需增加114亿平方米。假若维持人均30平方米的标准，在2030年需要297亿平方米，和现存住房相比尚需增加157亿平方米。按照当前的速度，每年新增5.92亿平方米，无论如何也难以满足需求。除非房地产业还能获得一个大发展，否则肯定要出现供不应求的局面。怎么能说城镇住房已经过剩了呢？

从时间序列来看，根据上述城镇住房需求量的预测，在2011年城镇住房需求量为10.35亿平方米。实际供给量为8.72亿平方米，缺口为1.63亿平方米。如果城镇居民的人均住房面积在2030年达到30平方米的话，在2015年住房需求为11.09亿平方米，在2020年为13.13亿平方米，在2025年为14.5亿平方米。城镇居民住房需求上升速度很快，给房地产业的压力越来越大。如果不能迅速提高产能，每年都有很大的缺口。由此可见，供不应求是房地产市场的长期态势。

许多研究住房问题的专家对这一点的估计非常近似。例如，全国工商联房地产商会会长聂梅生在2011年12月22日举办的“中国城市与资本市长论坛”上说：“在我国快速城镇化的背景下，住宅的需求量将不断增加，房价调控压力将随之增大，未来10年，国内将有120亿平方米的住宅需求，相当于2011年销售面积的10倍以上。”

从宏观数据上我们可以得出一个非常清晰的答案：在相当长的时间内，中国房地产市场还将处于供不应求的态势，推动房价上升的压力将长期存在。

[1]按照任志强的估计，中国每年的城镇住房竣工量为6亿～8亿平方米，其中商品房不到500万套，非商品房约为300万套，合计不超过800万套。

[2]城镇人口预测来自曾毅教授课题组。