决定房价的另一个规律是货币规律。

什么是价格？简单来说，价格就是货币和商品（包括服务）之间的关系。如要稳定价格，新增货币发行量应当与经济增长速度大致相当。如果货币增发速度超过了经济增长速度，单位货币对应的商品、服务的数量下降，很可能导致通货膨胀。

有人说增发货币未必会导致通货膨胀。如果只是稍微增加一点货币供给，确实没有问题，这在经济学中叫作“铸币税”。可是，如果大量印发货币之后依然没有恶性通货膨胀，那么人类的末日就快到了。道理很简单，倘若只要印钞票就有吃有喝，人们就用不着生产了，躺在床上，就靠印刷钞票过日子，有吃有喝，岂不乐哉？非洲的津巴布韦大印钞票，一张面值10亿的钞票购买力还不到1美元。假若印钞票就能解决问题，世界上就没有穷国了。人人都知道，钞票不能当饭吃。印多了票子，物价（包括房价在内）焉能不涨？

在2008年以前，中国的货币供给一直比较平稳。在2006年货币增速比经济增长率高2.9个百分点，2007年只高2.3个百分点，这几年物价比较平稳。可是在2008年，经济增长率为9.6%，货币发行增速为17.8%，超出经济增长率8.2个百分点（见表12-1）。

在2009年，货币增发量从2008年的7.1万亿元猛增到13万亿元，货币增发了27.6%，可谓惊人的一跃。在2010年继续增发11.9万亿元，2011年12.5万亿元，2012年9.5万亿元，平均每月增发货币7964亿元。按照2013年预算，货币供给量将增加13%，也就是增发将近13万亿元。大量钞票源源不断地流入社会。中国货币总量和GDP的比值在2005年为160%，在2010年超过了180%。毋庸讳言，中国的货币发行量实在太高了。美国的货币发行量和GDP的比值在60%左右。日本和韩国的货币量较高，但是都低于中国。

毫无疑问，大量货币投入市场之后势必产生通货膨胀压力。可是，为什么直到2012年物价依然没有显著上涨？货币规律还有一条隐含的假设：增发的货币必须进入社会循环方才导致物价上涨。如果增发的钞票都沉积在银行里，没有进入市场交易，暂时不会出现恶性通胀。然而，居民存进银行的钱不会永远不出来。倘若银行中居民存款不断累积起来，就像悬在头上的堰塞湖，说不定哪天就要出事。

众所周知，为了保证宏观金融环境的稳定，千万不要超额印发钞票，即使迫不得已印了，也千万不要发给老百姓。毫无疑问，一旦把钱给了老百姓，就别想再要回来。前段时间由于汇率调整机制不够灵活，大量外币流入中国，不得不印发大量人民币冲销经常项目和资本项目双顺差。其实，完全可以采取措施将结汇增发的货币圈起来，放在一个基金当中。可是，在民粹主义的驱使下朝野上下要求增加工资、福利的呼声此起彼伏，越来越强。近年来无论是公务员、军人、退休人员和国企职工的工资都得到显著提高，增发的货币很快就被分发到居民手中。

许多人误以为只要给员工提高工资就可以促进消费，内需上去之后就可以带动生产，在外部市场萎缩的情况下给国内企业提供更多的订单，拉动增长和就业。事实并非如此，因为涨工资的大头落在高收入群体手中，而高收入群体的边际收入消费弹性较低，消费或投资并没有显著增长，银行的居民存款余额不断攀高。由于货币总量不断增加，货币流动性过剩，通货膨胀的压力越来越高。

在这种情况下，个别商品或者个别地方的房价也许会下降，但就整体而言，物价和房价水平都处于上升的趋势。只有物价和房价水平上升到一个新的水平之后，才能和货币总量达成一个新的均衡。正如聂梅生所指出：“过去十年，北京、上海的房价涨了五倍，每平方米正好涨了5.2～5.4倍，两者是同步的。所以不要希望一边发票子，一边维持低利率，然后房价还下降，这是不可能的。”[注释]

[1]参见《21世纪经济报道》，2013年3月4日。