除了从外部流入房地产市场的资金之外，在研究房价的时候必须重视城乡居民存款对房价的影响。如果这些居民存款躲在银行里不出来，似乎与房价无关。一旦这些资金出笼，可能对房价产生非常严重的冲击。

城乡居民存款在2004年只有12.6万亿元，在2007年达到17.6万亿元。在这段时间存款增速比较合理，平均每年增加1.25万亿元。在2008年以后，居民存款加速，每年增加4万亿元。在2008年存款同比增加了25.7%，到2011年居民存款已经高达35万亿元，在2012年9月突破40万亿元。居民存款余额已经超过了GDP的80%。居民存款累积速度之快令人瞠目结舌。如此巨大的资金存量在人类金融史上绝无仅有（见表12-2）。

居民收入资金流可以表述为：

居民收入=消费+投资+储蓄

从资金流的角度来说，居民收入好比是上游来水，消费和投资可以视为流向下游的水流。银行好像一座水库，上游来的水多了，存进水库，上游来的水少了，从水库中流些出来补充，从而调节水流的连续和稳定。水库里的水要适当，少了不行，多了也不行。如果进入水库的水总是多于流出去的水，就可能形成堰塞湖。对于堰塞湖来说，消费和投资好比是泄洪渠道，而储蓄好比是继续落入堰塞湖的雨水。堰塞湖是否危险，要害在于泄洪的渠道有多宽，是否能够平安地将洪水引出去。

定量分析是探索经济真相的钥匙。有必要分别剖析一下银行居民储蓄、居民收入、消费、投资和储蓄之间的数量关系。

银行中居民存款余额上升得非常快。钱从哪里来？追究这个问题的难度很大，意义却不大。在居民收入不断增加的情况下，如果消费和投资也同速增加，尚且可以保持资本市场的均衡。可是，近年来居民收入增速明显地超过了消费。在2011年人均可支配收入增加14.1%，居民消费增加12.5%，消费占收入的比重从1998年的79.8%逐年下降，到2011年为69.5%，下降了10个百分点。消费占收入的比重下降，并不等于说消费萎缩。事实上，城镇居民消费年增长率为12.5%，和世界各国相比，遥遥领先。事实上，消费增长速度并不慢，居民收入增加得更快。想让消费和投资增速加快，难度很大。如果投资渠道畅通，有可能将一部分资金向股市、债券、期货和外汇市场分流。可是，资本市场并不景气。股市低迷的同时坊间盛传房价要下跌20%～30%。既然房价要大跌，购房者当然愿意等房价跌了之后再买。消费和投资增速赶不上收入，难怪居民银行储蓄急剧上升。在2011年居民储蓄同比上升13.3%。大致上，每个月居民储蓄新增5000亿元。

在2012年1～12月，社会消费品零售总额20.7万亿元，每月平均商品零售额约为1.84万亿元，餐饮收入0.233万亿元。通常，一个月的消费额近似市场上可供采购的商品和服务总和。也就是说，目前在市场上可供购买的汽车、电器、食品、蔬菜以及各类服务加到一起大约为2万亿元。

当前，中国的股市、债券市场、期货市场和外汇市场规模较小，发育不够健全，股票市场境内筹资量每月平均大约500亿元。[注释]居民投资主要集中在房地产上。2012年全年商品房销售总额64456亿元，平均每月5371亿元。具体落实到北京每月只有276亿元，上海222亿元，广东534亿元。[注释]大致上，居民投资每月6000亿元（见表12-3）。

综上所述，可以勾画出这样一张拼图：在2012年，城乡居民每月消费20000亿元，投资（包括购房和股市）6000亿元，储蓄5000亿元，每个月居民收入大约31000亿元。众所周知，在绝大部分情况下，居民收入只升不降。也就是说，近期内居民收入将保持在31000亿元以上，几乎没有下降的可能性（见图12-1）。

这种状态很不稳定。

有谁能够保证每个月多出来的5000亿元一定存入银行？影响资金流的关键在于银行的利率。如果银行存款出现负利率，那么老百姓有可能不再把钱存进银行，寻求其他途径保值、增值。已经存进银行的资金还有可能外流。资金流向不是消费就是投资。流入房地产市场，房价很可能暴涨。如果进入消费品市场恐怕问题更为严重，物价有可能暴涨。

有人说，老百姓相信政府、相信党，不会提出存款。有人说，老百姓还要顾及养老、看病、子女教育等，不会把存款从银行中提出来。这些说法都有一定的道理。不过，以史为鉴，务在自知。1988～1994年曾经出现过两次高通货膨胀。难道那个时候不是共产党领导？难道那个时候老百姓就不要养老、看病、交学费吗？老百姓确实不会把所有的存款都提出来，那么提出来5%，在银行中保留95%，这种可能性有没有？2012年年底居民存款余额41.5万亿元，其5%就相当2万亿元。这笔钱加上当月储蓄5000亿元，冲击到消费市场上，物价可能要翻一番。加在房地产市场上，一线城市的房价不知道要翻几番。居安思危，不能不防居民存款外溢会对物价和房价产生的冲击。

[1]证券市场筹资数据来自《中国经济景气月报》，2013年第1期，第77页。

[2]2012年1～3月，受到房价调控的影响，商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%。资料来源：《中国统计摘要》，2012年第4期，第136页。