经常听到有人预言房地产市场房价即将下降30%～50%，这些人被网友称为“最有良心的经济学家”，“最能代表人民的利益”。有些人说，等金融危机来了之后再买房。君不见在金融危机的冲击下日本、中国香港的房价不都暴跌了吗？

在预言房地产即将崩溃之前务必搞清楚：金融危机爆发之后房价会不会急剧下降？

毫无疑问，金融危机爆发之后房价必然发生剧烈变化。但是，并不是说只要爆发金融危机，房价就一定下跌。金融危机分为两种：增发货币型金融危机和不增发货币型金融危机。日本、中国香港、泰国等国家和地区的金融危机属于不增发货币型；俄罗斯、土耳其、津巴布韦等国的金融危机属于增发货币型。不增发货币型金融危机使得房价暴跌，而增发货币型金融危机将促使房价以更快的速度上涨。

在1997年爆发的亚洲金融危机中，日本、泰国、中国香港没有大量增发货币，尽管金融市场被冲击得一塌糊涂，坚持不滥印钞票，没有爆发恶性通货膨胀。在金融危机的冲击下大量企业破产，失业率急剧上升，老百姓生活水平恶化，房价暴跌。在日本，如果以1985年的房价为100%，在1990年最高点达到334%，在1992年跌到89%，房价跌了3倍多。

可是，在20世纪90年代，俄罗斯遭遇增发货币型的金融危机。由于大量增发钞票，货币大幅度贬值。人们为了保值，纷纷抢购商品和住房。在1991年俄罗斯通货膨胀率高达2600%。在短短5年内莫斯科的房价上升了10000多倍，比物价上涨幅度还高。

千万别简单地以为金融危机可以把房价打下去。

如今面临的金融危机是增发货币型还是不增发货币型？在2008年美国和欧洲爆发的金融危机中，奥巴马政府带头增发货币，欧洲也大规模增发货币，在2013年安倍政府也开始大幅度增发钞票。世界各国都被增发货币的潮流所裹挟，由不得你做其他的选择。中国在这种国际环境下在2009年将货币增速提高到28%左右，在2013年预期增速13%。从全球金融市场的发展态势来看，如果出现新的金融危机，那么极有可能属于增发货币型的金融危机。在这种情况下拿日本、中国香港在20世纪的案例做参考莫不是刻舟求剑？

人们痛恨房价暴涨，可是切莫走上另外一个极端。房价大跌未必就是好事。美国在2008年房价只不过下降12.4%，就触发了次贷危机。许多购房者破产，失去房屋，露宿街头。尽管房价极低，依然无人问津。[注释]房地产业出现的危机蔓延到金融、保险、制造业、零售业等领域，使得许多银行、企业、商店纷纷陷入困境，失业率急剧上升，美国的金融危机殃及全球。

中国房价如果像某些人预言下跌20%～30%，会出现什么场景？有些银行做了一些“压力测试”，据说房价下降20%，他们的不良贷款只不过上升几个百分点，完全吃得消。非常可惜，他们的计算只考虑了静态模拟，没有把动态冲击包括进去，误差太大。如果房价急剧下跌，大批购房者将变成“负翁”。如果楼价低于按揭贷款余额，购房者还有什么理由为负债支付按揭？大量不良贷款使得银行无法运转，导致大量企业破产，许多人失去工作。

从当前金融市场的态势来看，居民存款是一个天文数字。在货币流动性严重过剩的情况下，房价和物价大幅度下跌的概率很低。一旦资本市场失去稳定，人们不得不为了保值从银行中取出存款，而他们最佳的保值手段莫过于购房。增发货币型金融危机很可能导致物价和房价双双飞涨。

目前，京、沪、广、深等一线城市房价已经很高，远远脱离了普通居民的购买力范围。国内资金和外资冲击的主要目标是一线城市的高档住宅。因此，要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。一方面，要大盖廉租房和经济适用房，照顾老百姓，另一方面，在舆论上教育民众对商品房价格波动不必大惊小怪。如同大禹治水，贵在引导。要有计划地增加一线城市高档住宅的土地供应，做好吸收大量流动资金的准备。与此同时，更大幅度地开放黄金、土地、债券、证券、期货和外汇市场，创造资金分流的渠道。要做好提高利率的准备，尽可能缓解负利率的冲击。在舆论上避免推动通货膨胀预期。

[1]直到2009年奥巴马政府采取大规模货币扩张政策之后美国房价才止跌回升。