2013年2月，《国五条》明确宣布开征房地产交易增值税，赞成拥护的人不多，批评反对的人不少。开征房产增值所得税的目的是抑制房价上涨势头，没想到事与愿违，房价涨得更快了。[注释]

早在设计征税政策的时候就应当好好研究开征新的税种会不会推动房价上升。开征新税的时机选择非常重要，关键要看房地产市场是买方市场还是卖方市场。在供过于求的情况下，买方在交易中拥有较高的谈判优势，通常叫作买方市场。在供不应求的情况下，卖方具有较大的谈判优势，形成卖方市场。在供不应求的状态下，如果在卖方市场征收新的税种，税负很容易被转嫁给购房者，房价必定上升。

例如，有一套住房100平方米，在2008年购进时每平方米10000元，支付100万元；如今，每平方米房价40000元，要价400万元。按照《国五条》规定，增值300万元，按20%的税率要缴纳大约60万元的房产增值所得税。

在供过于求的情况下，房地产市场属于买方市场，卖房者不敢提高房价。市面上有那么多待售住房，只要自己一提价就很可能卖不出去了。对于购房者而言，市场上有很多备选的房子，他们只要支付400万元就可以买到住房，无论如何他们也不愿意支付更多。征税以后最终达成的市场交易价格依然是400万元。房产增值所得税60万元都由卖方负担。

对于卖房者而言，当年购房支付100万元，如果不考虑其他开支、成本和利息，售房得到400万元，扣除60万元的房产增值所得税，原计划净收入300万元，实际净收入240万元。虽然收益率不及征收增值所得税之前，但是和其他投资相比，这个回报率依然可以接受。

在供求基本平衡的情况下，征收房产增值所得税之后，卖方和买方讨价还价，最终很可能双方各让一步，譬如，市场交易价为430万元，买方多出30万元，卖方少得30万元，房价上涨30万元。

可是，在供不应求的情况下，博弈的格局就变了。如果市场上有许多人想购买住房，而可供选择的住房不多，卖方一定抬高房价。如果向某套住房征收房产增值所得税60万元，如果住房的地段好、学区好、可供选择的住房不多等，卖方很可能在原价400万元的基础上加价60万元。扣除房产增值所得税之后依然净收入400万元。如此一来，房产增值所得税完全转嫁给了购房者。买方担心通货膨胀导致手中货币贬值，你不买，别人买。虽然有些人会抱怨、观望，但是，看到住房一套又一套被别人抢走，只好无奈地接受这个价格，其结果是房价猛涨60万元。

经济学理论早已阐明：在供不应求的情况下，开征的新税必将转换为房价。征得越多，房价涨得越快。

征税能不能推高房价还取决于货币市场的流动性。或者说，市场上有没有足够的货币购买力。

众所周知，当前一线城市的房价很高，远远超出了一般居民的购买能力。可是，别忘了，中国的贫富差距非常大，在最有钱的8%的居民手中集中了大约80%的银行存款。在2012年，高收入群体的1亿人手中大约拥有30万亿以上的银行存款，当年商品房销售总额才6.4万亿元。即使高收入群体不向银行按揭贷款，仅仅靠手中的存款也足以将商品房卖光好几次。假定高收入群体在未来数年内每家买一套100平方米的住房，需要50亿平方米。可是2012年住宅销售面积9.8万亿平方米，扣掉拆除、折旧之后，新增的住宅还不到6亿平方米。[注释]

这些数据清楚地揭示：第一，房地产市场严重供不应求；第二，货币流动性过剩，大量资金集中在为数1亿左右的富裕群体手中，他们的购买力足以将所有待售的商品房一扫而空。在这种情况下，贸然征收房产增值所得税，房价焉能不涨？

征收房产增值所得税是正确的，但是开征的时机不对。在战场上吹冲锋号的时机非常重要，吹早了或者吹晚了都有可能导致重大伤亡，甚至打败仗。在税制改革的时候何尝不是这样。要等到房地产市场供求基本均衡的时候，开征房产增值所得税才不至于急剧推高房价。在2013年前后，房地产市场依然处于严重的供不应求阶段，贸然征收新的房地产增值所得税，只会进一步推高房价。

[1]统计局的数据显示，与2013年1月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%；与2012年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2013年2月，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。对比1月的数据，无论是环比还是同比，2月新建商品住宅房价上涨的城市都出现大幅的增加。

[2]商品房销售额和销售面积数据来源于《中国经济景气月报》，2013年第1期，第47页。