我们在此提出一些点评意见，愿和上海、重庆的朋友们相互切磋。再度声明，我们的意见也不一定正确，欢迎上海、重庆和全国关心房产税改革的朋友们批评指教。
经济改革的大方向是减税而不是加税
近年来国家财政收入超高速增长，增速连续多年超过20%。在2007年全国财政收入增幅高达31.4%，在2011年依然保持24.8%的高速增长态势，2012年财政收入同比增长12.8%（见表14-1）。2012年，中国政府财政收入11.7万亿元。民众的财税负担相当重。理应通过减税削弱政府对经济的干预，将更多的资源交给市场。新一届政府再三表示，要毫不动摇地坚持社会主义市场改革的方向，坚决减少对微观事务的管理，重在向市场、向社会、向企业放权，在更大的程度、更广的范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。该管的政府一定要把它管住、管实、管好；不该管的不要去管，不要去干预。[注释]税制改革是改革的攻坚战，只有理顺税收才能合理调节居民收入分配，通过减税增加居民可支配收入在国民收入中的比例，有效地缩小贫富差距。
上海和重庆的房产税试点暂行办法是在加税。毋庸讳言，加税不仅很难得到民众的支持，也不符合深入改革的大方向。之所以出现这个毛病是因为上海和重庆方案局限于房产税的小范围，就事论事，立足点不高。房产税改革是整个税制改革的一个有机组成部分。如果不从整体税改出发，高屋建瓴，统筹协调，那么就一定会单兵突进，顾此失彼。也许上海和重庆的朋友们会说，全局改革方案的事情应当由
中央来考虑，我们身在地方，无能为力。这样的解释不能说没有道理，可以理解地方上的难处。按理说，政府有许多专职研究政策的机构，还有许多智囊团。一年之内花费在这个计划、那个论证上的经费不知道有多少。几乎人人都知道没有多大用处，可是照样一本正经地“研究”。令人纳闷的是怎么就没有拿出来一份像样的房产税试点方案？
2.征收房产税的时间界定
上海和重庆方案都主张只对新购住房征收房产税而不涉及居民已有住房。由于每年新增住房不过总存量的5%左右，这样做大大缩小了征税的范围。上海方案规定“新购住房的购房时间以购房合同网上备案的日期为准”。边界虽然清楚，但是拿某个时间点来区分征税与免税在理论上说不通。同样的住房，为什么新购的住房要缴纳房产税，而已有的住房就可以不缴税？为什么早几天购买的可以不缴税，晚几天购买的就要缴税？公平吗？
显然，如果说房产税是业主缴纳给政府的产权保护费和资源使用费，无论新购住房和已有住房同样受到国家机器的保护，就应当同样地支付产权保护费和资源使用费。
3.纳税人的界定
上海方案规定：“纳税人为应税住房的产权所有人。”在现实中，有的时候住房的产权构成非常复杂。房产证上写的业主不一定拥有全部产权。反过来说，产权所有人不一定是纳税人。一套住房的产权也许归好几个人所有。一对年轻人买房，往往爷爷、奶奶出笔钱，外公、外婆出笔钱，甚至叔叔、舅舅、亲戚朋友都参股。有的人闹离婚，为了住房产权分配对簿公堂。法院花费很多气力也不一定能把产权划分清楚。倘若边界划分不清，难免在执行中遭遇麻烦。
是否可以具体规定由产权证上的业主纳税？理论上固然合理，实际上却还有问题。如果业主恰好就是该地区税务所的所长，办事员会不会给他也开张纳税单？如果业主是更高级别的官员，按照当前的社会风气，官官相护，很可能找到各种理由来逃避纳税。在西方国家能做到的事情在中国就不一定做得到。还不如换个思路，将纳税主体从业主转移到住房本身。按照住房征税而根本不管里面住的是什么人。只有这样才能杜绝歪风邪气，无论官民，一视同仁，公平合理。
4.能否缩小贫富差距
上海和重庆房产税试点暂行办法的第一段都声明开征房产税的目的是“调节收入分配，引导个人合理住房消费”。两个暂行办法有一个共同点，都把税负加到高收入群体头上，尽力做到在征收房产税的过程中不给低收入群体增加负担。这一点无可非议。关键在于按照两个暂行办法能不能有效地调节收入分配，缩小贫富差距。
上海在2011年地方财政收入3429.8亿元，按照暂行办法征收高档增量住房房产税，即使全额纳税，也只能收到2.8亿元。相当地方财政收入的0.082%。重庆在2011年的财税收入为2900亿元，按照暂行办法预计可征收房产税1.2亿元，占全部财税收入的0.041%。不能说暂行办法完全没有调节收入分配的作用，不过，房产税的占比微不足道，所谓缩小贫富差距只不过提供一点心理安慰而已。
倘若真的要让房产税起到缩小贫富差距的作用，那么房产税就理应在整个税收结构中占据相当大的比重。在西方各国，房产税在财税总额中占比大约在15%～30%。显而易见，要有这样的比重才能有效地缩小贫富差距。如果不从税制改革的全局着眼，根本不可能在不增加居民税收负担的前提下提高房产税的比重。难怪在上海和重庆暂行办法出台之后，有人评论说，开征房产税打着缩小贫富差距的旗号，向富豪“打秋风”，无非是增加一点地方政府的收入罢了。截至2012年年底，据说上海市收到的房产税只不过区区几百万元。如果上海市政府真的想要这点钱，只要打个招呼，马上有人送上门来，何必大动干戈，费这么多力气？
重庆暂行办法把征收房产税的范围局限在“个人拥有的独栋商品住宅”和个人新购的高档住宅。高档住宅的定义是单位面积房价高于均价2倍以上的住房。请问，独栋住宅就一定“高级”？倘若房价暴涨，当初购房时的房价已经低于眼下的均价，还算不算“高档住宅”？显然，这些规定的边界非常模糊。如果边界不确定，制定出来的政策很容易引起矛盾，最终或者流于形式，或者赋予官员解释权，触发寻租。
5.计税依据的计算原则不清楚
重庆暂行办法规定：“计税依据为房产交易价，条件成熟时以房产评估值作为计税依据。”如果房地产市场比较稳定，使用交易价亦无不可。如果房价急剧大幅度波动，拿交易价来征税很可能让人无所适从。
上海暂行办法提出，如果符合征税条件，计税基础为评估价而非房产成交
价。问题在于：由谁来评估，如何评估？房价评估是个大学问，不仅需要合格的房价评估师，积累大量的数据，还要求房地产市场比较稳定。深圳国土房产评估发展中心花了几年时间，收集了大量数据，建立了一套用于征税的房价评估体系。可是，面对大幅度波动的房价，依然难以普遍应用。毫无疑问，深圳的努力对于将来建立房价征税评估体系有很大意义，但是远水救不了近火，不能等到这套系统完善之后再来征收房产税。
6.以家庭为征税单位
在产权问题上，经济学只承认自然人和法人，没有家庭的概念。家庭是自然人的组合，组合的原则可以是血缘、婚姻，也可以是政治、友谊、宗教、文化等。家庭能够组合也就能够分解。上海试点暂行办法规定，“对本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房”征税。如何识别家庭拥有的第二套住房？如果免税带来的利益足够大，原本有二套住房的家庭离婚之后，一人一套，征不征税？如果和其他限购政策一样，以家庭为单位计算第一套、第二套，那么就有可能鼓励说假话、假离婚，破坏民族道德基础，损伤社会稳定。
7.住房建筑面积的起征点
上海暂行办法规定：人均住房面积不超过60平方米免征房产税，三口之家免税面积达到180平方米。
重庆暂行办法规定：“纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。”
这些免税额度的理论根据是什么？为什么新购住房的免税额度低于原有住房？选择人均住房面积60平方米作为免税额度有什么根据？如果没有根据，凭拍脑袋得出这个数据，今后是不是还要修改？
2012年城镇人均平均居住面积32.9平方米。如果按全部城镇居民计算，人均居住面积还不到21平方米。把征税起点定为人均面积60平方米，一家三口，就是180平方米，显然，按照中国现状，能达到这个标准的家庭并不多。在2011年全国户均面积的中位数为64平方米。在讨论居民住房面积的时候不仅要看均值还要看方差。人均住房面积的方差取决于该城市居民的贫富差距。在小城市中贫富差距较小，居民住房人均面积的方差也比较小。在一线大城市中聚集了许多富豪家庭，贫富差距比较大，人均住房面积的方差也比较大。各城市人均住房面积的方差不同。可以根据上海和重庆居民住房抽样数据得到人均住房面积均值和方差，然后计算一下，家庭住房面积超过180平方米占居民总数的百分比。如果这个比例非常小，譬如只有1%～2%，那么这种征税方式的税基很小，不仅收到税收总额很小，对于缩小贫富差距也没有多大的意义。[注释]
8.税率的确定
上海暂行办法规定：“使用税率暂定为0.6%，低于均价2倍的住房为0.4%。”
重庆暂行办法规定：“独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。”
非常遗憾，不知道这些数据是根据什么算出来的。如果开征房产税就是给地方政府捞点钱，那么征多征少都不重要。按照上海和重庆暂行办法，征收房产税被划定在人数很少的一个高收入群体之中，对于全局影响有限，税率高低都不要紧。[注释]
如果将房产税作为一个主要的税种，涉及广大民众的利益，那就要特别当心。税制体系是一个系统工程，牵一发动全身。征收房产税必然会影响到国内生产总值、各部门产出、就业、人均收入、消费、进出口、基尼系数等。税率调整是一个非常复杂的问题，不仅要考虑对国民经济的冲击，还要顾及对各个收入组别的影响。
比较理想的房产税制度不仅要有足够的税赋规模，可以给地方政府提供一个稳定的财源，还要能够起到缩小贫富差距的作用。如果开征房产税只是蜻蜓点水，无足轻重，那么税制改革还有什么意义呢？为了计算合理的税率就要知道征税的目的和地方政府预算的构成。地方政府在教育、公共服务、医疗健保、环卫等方面需要多少钱，有多大一块需要从房产税征集，需要多少就征多少。在倒推房产税的税率的时候，税率的确定和房地产市场中住房面积的分布情况有关。需要建立可计算一般均衡模型，全面地分析各种征税方案的冲击效应。
社科院的一位专家说，上海模式的房产税存在税率过低、免征面积过大、未覆盖存量住房等问题，重庆仅选择对“特殊”的房屋征税，也没有实现全覆盖，他们调节房地产市场的功能实质上都很有限。这个批评还是比较中肯的。
9.户籍限制
上海暂行办法规定：“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税”。也就是说，即使有上海的居住证，如果没有住满3年，也没有免税额度。
重庆暂行办法规定：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%，不减免房产税。
户口制度是计划经济的产物，人为地在城市和农村之间，在大城市和中小城市之间划分出来一条鸿沟。户口制度歧视农民，歧视外地人，扩大城乡差距，不利于形成全国统一的劳动力市场，不利于和谐团结，理应在改革中逐步淡化退出。党中央曾经多次提出要逐步实现城乡一体化，不允许歧视农民工。显然，上海、重庆房产税暂行办法在户籍问题上开了倒车。
市场就是市场，市场只认得资金、劳动力和科学技术，而从来不区分户籍，也不在意劳动者在某个地方居住的时间长短。既然要走向市场经济，就要坚定不移，一步一个脚印地朝前走。不论有任何理由，倒退都是没有出路的。深化改革就是要进一步加强市场机制，鼓励公平竞争。强化户籍必然扭曲竞争，造成效率损失。对竞争机制的任何扭曲都是要付出代价的。
也许上海和重庆暂行办法中提出户籍约束的本意是限制外部资金来上海、重庆炒房。难道就找不到别的办法来抑制外部资金对房地产市场的冲击？办法多得很，用市场机制来解决市场上的矛盾。如果为了图省事，采用计划经济手段来干预市场运作，最终结果必然得不偿失。
[1]参见2013年3月24日，张高丽在“2013中国发展高层论坛开幕式”上的演讲。
[2]根据重庆市财政局的数据，2011年上重庆市地方财政收入超过2900亿元。重庆的房产税针对主城区的所有高档住宅（约9000套），税率介于0.5%～1.2%。预计2011年可征收的税款总额约为1亿～1.2亿元，在当地政府财政收入（2900亿元）中仅占极小的份额。根据上海市财政局的数据，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22.1亿元。此前，据相关部门统计信息显示，上海单价5万元/平方米以上的高档住宅，一年的总成交金额为350亿元。如果上海最终确实只对高档增量房征收房产税，那么按照传说中的千分之八的房产税税率，上海最多只能增收2.8亿元房产税收。
[3]有人批评说，上海和重庆开征房产税，针对高收入群体，劫富济贫，实际上起不到多大的作用。与其说是税制改革还不如说是在做秀，虚张声势，没有实质内涵。
[4]有文章说，上海和重庆开征房产税拿巨富开刀，随意性很大。由于富豪们不知道下一轮会摊到什么税赋，纷纷移居海外。
