房产税改革无可避免地对各个收入组别的居民带来不同程度的冲击。在设计房产税改革方案时要考虑到让这些冲击不超出可控的范围。

举一个简单的例子来说明。假定每个身份证给予30平方米的免税额度，再给20平方米的低税额度。如果三口之家的住房面积不超过90平方米，只要办理免税手续，而实际上不必纳税。如果这家的住房面积为150平方米，免税面积90平方米，还有60平方米按照低税率纳税。如果这家住房面积200平方米，免税90平方米，低税60平方米，还有50平方米按照规定正常纳税。

2012年城镇居民人均居住面积为21平方米左右，[注释]按照每户2.8人计算，大约75%以上的家庭居住面积小于90平方米。按照大部分城市的现状，居住面积超过150平方米的家庭还不到总数的8%。也就是说，75%的居民可以不受房产税的影响，7%的居民按照较低税率纳税，只有8%的居民在办理了减免之后，全额缴纳房产税。

例如，三口之家，住房面积为100平方米，假定公告房价为每平方米10000元。免税90平方米之后其余10平方米按照0.5%交税，每年需要缴纳房产税500元。这个税负并不重，尚在一般居民可以承受的范围内。

表15-1模拟了居民住宅面积为100～200平方米的缴纳房产税的情况。为了简便起见，我们假定公告房价只有8000元、9000元和10000元三个档次。按照计算结果，居民住宅面积在90平方米以下的家庭完全不必缴纳房产税。住房面积在100平方米的家庭每年缴纳的房产税只有400～500元。住宅面积为200平方米的大户型住宅每年需要缴纳的房产税在12400元～15500元。按照这种税率计算方法，纳税人非常清楚自己应缴的数量，信息公开，便于监督和操作。

在这个例子中，决定纳税额的控制变量有应税的房价（占交易房价的比例可调），免税和低税的门槛和房产税税率。如果应税房价为每平方米10000元，住房面积为200平方米，需缴纳房产税15500元。

这个税收负担是轻还是重，很难说。因为该例子没有说明是否通过税制改革给员工增加了收入，增加了多少。如果在税制改革中该组别的员工可支配收入增加了10000元，实际缴税负担增加了5500元。对于高收入群体来说，也许对前者会有怨言，对于后者就比较容易接受。对于低收入群体而言，如果在税制改革中他们的可支配收入增加5000元，而个人所得税和房产税全免，他们的生活水平会因此显著提高，这样的改革方案肯定得到低收入家庭的支持。

事实上，决定房产税的税率绝非如此简单。要将许多变量放在一起，综合平衡，统筹考虑。

房产税何时能在全国范围内实施，要看征收房产税是否会带来颠覆性的冲击。如果缴纳房产税的主体被限制在一定范围内，高收入群体有吸收这些冲击的能力，就不会对社会稳定产生较大的影响。倘能得到90%以上民众的支持，新税制就可能成功。

有些房地产商扬言，开征房产税会给房地产市场带来极大的冲击，甚至可能导致房地产市场崩溃，他们连房产税该怎么征，征多少都没有搞清楚，就如此断言，实在荒唐。这些说法只不过反映了他们对旧体制和暴利的留恋，危言耸听，不足为据。

[1]注意，这里的城镇人均住房面积是指在城镇中的所有居民，而不仅仅是那些已经有了住房的人。统计数据中人均32平米指的是在城镇已经有住房的人的居住面积。