许多穷国的老百姓的住房好似窝棚一般，房价很低，不动产占整个金融资产的比例很小。由于缺乏保护居民资产的法律意识，房产税制度很不健全。在欧美一些经济发达国家，法律制度健全，有较好的居民和企业金融信用体系，居民有较好的纳税传统。他们的房产税制度固然不错，要搬到中国来却很难。在借鉴外国开征房产税的经验时，最值得关注的是那些在最近几十年内由穷变富的国家。亚洲四小龙在20世纪实现了经济腾飞，韩国的房产税改革对经济的冲击也许对我们更有参考价值。

韩国在1997年遭遇金融危机，损失惨重。金大中政权大刀阔斧地进行金融体制改革，迅速恢复了经济增长势头，从金融危机的废墟上重新站立起来。经济增长率恢复到5%左右。房价也随之飙升，在2002年，部分地区的房价涨幅已经超过了20%。

2003年2月卢武铉上台。他在当选时声称：“今后将扎扎实实控制物价和房地产价格，致力于重新找回平民经济的稳定。”[注释]可是韩国的房价依然像脱缰之马飞涨不已。到2002年年底，新公寓房价折合人民币每平方米10931元，到了2006年年底已经上升为17000元。在这段时期内，全国人均收入增长了10%，可是房价涨幅高达55%。

韩国政府断定投机活动猖獗是房价暴涨的原因。为了控制房价涨幅，韩国政府出台了一系列反投机政策。首先，在2006年3月韩国政府限制在首尔等几个“房地产投机活动地区”的按揭贷款，使得一般工薪阶层几乎无法在这些地区购买住宅。可是限贷的效果并不理想，仅仅半个月之后，首尔江南地区房价就突破了每平方米66000元，在4个月内涨幅超过16%。

2006年10月23日，建设交通部部长秋秉直站出来，呼吁稳定房价。他表示政府将大幅度扩大住宅供应，“希望大家相信政府，耐心等待优质住宅的普及”。[注释]出乎意料，他的讲话非但没有制止房价上涨趋势，房价反而应声而上，涨得更凶了。顿时舆论哗然，骂声不断，秋秉直被迫辞职。

卢武铉政府采取紧急措施，财产税和土地税被整合为资本收益税，第二套房产的税率为50%，而第三套房产为60%；房产税相当于2003年的两倍；将银行按揭贷款首付标准提高到60%。与此同时，决定按照房地产增值征收财产税和综合土地税，税率达到30%。住宅转让时缴纳的各种税费达到房价的1/3。在财税新政的高压之下，韩国的房地产市场顿时一片死寂，交易额急剧下降，但是房价却依然居高不下。老百姓买不起房和住宅供过于求同时并存，韩国房地产业陷入矛盾的泥潭之中。

前车之鉴，后事之师。国内经常听到一些人呼吁采取更为严厉的宏观调控政策来抑制高房价。其实，说这些话的人自己也没有弄清楚究竟什么样的政策才叫更严厉的宏观调控政策。在这个问题上韩国政府已经替我们摸了一次石头，应当从韩国的实验中获得有益的启示，避免支付高昂的“学费”。

2007年竞选期间，李明博许诺给平民提供一个“没有烦恼的世界”，“将向平民夫妇每户义务提供一套82.5平方米以下的国民住宅，将实现115%的住宅普及率，使韩国进入第二住宅时代（即每户拥有二套住宅）”。他批评卢武铉的住房政策“好比不精明的猎人，为打一只野猪而满山瞎跑，害了山里的其他动物”。

李明博的新政策要点是：加大对住房保障的投入。由政府负责给合乎条件的居民提供80平方米以下的住宅，而80平方米以上的住宅交给市场。每年给新婚夫妇提供12万套“安乐窝”住宅。这些住宅将建设在城郊新开发区域，由国民住宅基金和政府财政负责筹备建设资金。放宽对首尔等地市中心再开发和重建的限制，提高建筑容积率，上调到250%，放宽对住宅销售价格的管制。[注释]

提高房产税是一把双刃剑，征收很高的房产税对于投机活动的确有抑制作用，但是却可能遏制正常的市场交易活动，未必能够平抑房价。李明博的住房政策改革是否能达到预期目的，我们要拭目以待。韩国出现的房价问题以及房产税改革

所遭遇的矛盾和我们的情况非常类似。韩国发生的许多问题，很有可能在中国重演。韩国的经济发展走在我们前面，在房地产税制改革上也在前面摸索，无论如何，我们可以从韩国房地产市场改革中学到许多宝贵的经验教训。

[1]参见“李明博的房改”，《21世纪经济报道》，2008年1月14日。

[2]似曾相识，在2007年3月广州市市长张广宁也做过非常类似的表态。

[3]参见“李明博的房改”，《21世纪经济报道》，2008年1月14日。