无论是房地产，还是与民生相关的其他行业，都不可以被投机因素左右，道理很简单：它们本身就是民生！投机在让一部分人获取暴利的同时，必然导致另一部分人被掠夺，从而恶化民生。

而2003年开启的这次房地产热，显然忽略了这一点。

我们知道，房地产业是资金密集型产业，需要大量的资金投入。我们回顾一下改革开放以来的经济发展脉络就能发现，凡是投资过热尤其是房地产投资最热的年份，往往容易发生较为严重的通货膨胀，因为房地产热本身就意味着资金需求和供给的加大。无论是开发商、炒地皮者、炒房者还是银行，都有强烈的追逐利益的冲动，而所有的利益都必须通过货币这个媒介来完成。

在房地产开发投资增速最迅速的1993年（165%），广义货币供应量（M2）的增速高达31.7%；1992年的房地产开发投资增速为117.5%，M2的增速达到31.3%；1988年的房地产开发投资增速为71.6%，当年的M2增速为21.2%（如36页图所示）。

2003年，当房地产被第一次确定为国民经济的支柱产业时，也意味着货币投放量的同比猛增，因为房地产业的发展首先需要巨量资金的支持，而巨量资金的持续投放必然加大通货膨胀压力。

20世纪80年代以前，我国现金年投放量一直没有超过100亿元，从80年代初现金投放量开始逐年增加。90年代初，我国现金投放迅速跃升到1000亿元左右。此后10多年来，我国年度现金投放一直保持在1000亿元左右。2003年，全国现金收支相抵，净投放2468亿元，同比多投879亿元，比国务院下达的年投放1500亿元的计划多968亿元，达到新中国成立以来的最高水平。[注释]2003年，中国资金流量规模达到10.65万亿元，比2002年增加3.26万亿元，增长44.2%，比当年实际GDP增速高34.9个百分点。

1972年，美国斯坦福大学教授、当代金融发展理论奠基人罗纳德·I.麦金农教授（Ronald I.Mckinnon）提出了M2/GDP指标。此后，M2/GDP作为金融增长的衡量指标，被广泛用于分析一国的金融深化程度与金融发展状况。

通常，M2/GDP的比值越大，说明经济货币化程度越高。货币化的关键之处在于它会引起对货币的额外需求。货币供给不仅要随着经济增长而增长，还要为新货币化的部门增加额外的货币。

下图为2003年中国与其他国家货币化比率（M2/GDP）76的比较。

从图中不难看出，无论是与美国、加拿大等发达国家相比，还是与印度等金砖国家相比，中国的货币超发程度都是非常严重的。有金融研究专家认为：“我国货币化的比例不仅在世界上最高，而且，上升速度也最快。”

中国货币化比率在全球的绝对领先地位，一直到2013年也没有改变。

中国的信贷投放一直高速增长。2003年，我国信贷资金投放27652亿元，同比多投放9177亿元，投放规模是历年（截至2003年）最大的，增长了21.1%。

那么，当年的贷款流向是否与房地产相关呢？

《中国金融年鉴2004》的分析文章指出：如果将金融机构发放的个人住房贷款、房地产业贷款合并考察，2003年金融机构投放的房地产类贷款占到了21%，竟然超过了2003年金融机构全年发放的制造业贷款！这意味着房地产在资源流向方面悄然占据了第一的位置。

该分析不无忧虑地指出：“鉴于上一个过热的经济周期中，由于房地产经营的盲目性引发的不良贷款保守估计在三成左右，因此，房地产类贷款大量增加的风险不容忽视。”

但这仅仅是全社会资源集中流向房地产领域的开始。

从上图（见37页）可以看出中国房地产投资增长速度之快是何等惊人。

如果与早期的数据对比，这一现象更为明显（如下图所示）。房地产开发投资从1995年的3149亿元，增长到2000年的4984.1亿元，增长是比较平缓的。2003年投资过万亿元以后，猛然加速。次贷危机后，4万亿救市计划出台，房地产投资再次加速。2008年达到31203.2亿元，2009年达到36241.8亿元，2010年达到48259.4亿元，2011年则高达61796.9亿元。

社科院的研究表明：2006～2011年，商品住宅投资额年均增长26.6%。为什么房地产投资这么大，供应飞速增长，房价却持续更猛烈地上涨呢？

我们知道，中国的经济增长模式是政府主导的投资拉动，这需要大量的基础货币投放予以支持，而货币的汹涌投放会增强人们对通胀日渐加大的预期，滋生出大量投机性、投资性买房——在中国购房者中，这种以投机、投资为目的的购房行为一直占据着非常大的比例。只要中国以投资拉动经济的增长模式不改变，或者这种经济发展模式不走到山穷水尽的地步，房价就会一直上涨。

不仅银行、房地产开发商等既得利益群体希望房价上涨，地方政府也希望房价上涨，因为只有房价持续上涨，才能引发恐慌性购房行为，才能征收更多的税费，才能推高地价，获取更多的土地出让收益。所以，在中国，除了处于弱势地位的真实的住房需求者，其余的各个利益主体几乎都在积极主动地充当着推动房价上涨的角色。

因此，研究中国的房价应该看中国的经济增长模式是否改变——这直接决定了资源的配置和流向，而不能用国际上通用的方法进行分析。

中国房价持续上涨的另一个重要原因，是相当一部分住房被炒房、炒楼者囤积起来，在供应和真实需求之间设置了一道鸿沟。简单而言，相当一部分供给因被投机资金绑定而没有形成满足真实需求的有效供给。

同样被吸引到房地产领域中的，还有人才资源。虽然人数有限，但其代表的倾向性却值得思考。一知名房地产开发商在大学举行应届生专场招聘会，售楼岗位不到10个名额，却吸引40多名硕士研究生应聘。

尽管人才求职纯属个人喜好和自由，但高学历人才竞相应聘售楼岗位，依然可以让人深切地感受到房地产行业的巨大诱惑力。

房地产业的发展本来无可非议。由于人们对居住的需求越来越大、品质要求越来越高，房地产业的发展有其时代的必然性。

但是，“投机和暴利不可能造就世界级的房地产企业”。美国排名第一的房地产开发商帕尔迪公司连续50年以上保持稳定盈利的纪录，它所遵循的是“终身客户”理念，从流程、材料、工艺、服务以及人员这五个维度，通过让客户参与到房屋建造的过程中来确保建造质量、合作伙伴质量、房屋质量和服务质量。

举个简单的例子，如果客户购买帕尔迪的房屋，帕尔迪会给出保证书，提供预约拜访、定期维修和紧急维修等多种服务。如果出现非人为以及自然气候造成的问题，帕尔迪将根据其住宅保障计划中制定的标准免费提供服务，服务范围包括从屋顶、外部漆、门窗、电器、水管到壁炉、烟囱、地毯、游泳池等23个项目，从而保证客户入住后，仍然能够享受到帕尔迪的全方位保护，使业主买得放心、住得安心，这使得高达47%的客户推荐与重复购买其住房。

中国的地产商是怎么做的呢？

如同很多称谓一到中国就变味一样，房地产业在中国同样变异成了一种投机盛行的行业。

在中国，很多人把房地产业与建筑业混淆，其实，这是一种误解。中国的房地产开发企业，相当大一部分只炒地皮，并不真正做开发。

而做房地产开发的企业，经常是一无资金（通过银行贷款、房屋预售、集资等方式筹钱）；二无施工能力（常让建筑企业垫资为其盖房），至于设计环节，它同样找设计单位完成；三无人力。

以2010年为例。全国房地产开发企业从业人数为2091147人，全国房地产开发企业总共85218个，平均每1个房地产开发企业的就业人数仅为24.5人。而这些房地产开发公司2010年的主营业务收入却高达4.3万亿元，其中土地转让收入（其实质就是炒地皮所得）为519亿元。

显然，中国的房地产开发行为，更像一种中介行为或皮包商行为，做各种资源的整合，借助各种力量完成自己的暴富之路。它本身所做的事情与以制造业为核心的实体经济相距甚远。尽管也有少量房地产开发企业有自己的建筑公司，但其利润依然是在资源整合环节获取的，而非在建筑环节所得。

在房地产开发中扮演着最重要角色的建筑企业，吸纳的就业人数众多，对社会的贡献很大，但在房地产链条中，分到的利润却最低！还经常被拖欠工程款，从而形成多年来的欠薪难题。顶严寒冒酷暑、踏踏实实付出辛勤汗水的建筑企业，在微薄的利润之下艰难地维持，而仅做资源整合的房地产开发企业，却在觥筹交错中庆祝自己不断暴增的财富。这不能说不是一种财富分配严重畸形的表现。

房地产导致的财富分配不公并不仅限于此。

房价的飞速上涨，还培养了一大批食利阶层。

不妨看一则报道：秦晓天（化名）第一次买房是在2003年底。当年在北京的郊区，她以5万元首付、总价不到24万元，买下一个121平方米的三居室。2008年出手时，卖了80多万元。秦晓天由此开启了炒房之路。近10年时间里，她买了近10套房子。买了卖、卖了又买，没有一笔投资失败过，少则赚几十万元，多则赚几百万元。算下来，自己投入的本金不超过300万元，但秦晓天目前拥有的房产价值已超过2000万元。

由于资源大量向房地产领域流动，以及房地产热伴随着货币的大规模投放，在从2003年开启的这个阶段内，除了少数几个地区，炒房几乎成为只赚不赔、收益最大而风险最小的投机行为。

据经济学家调查，2009年下半年以来，出手买房的人中，80%都是为了投资。投资者都认为，钱放在银行里，总是要贬值的。

炒房的收益有多大？

假如一套房子100万元，3年后200万元卖出，这套房子净赚了100万元，是否就意味着炒这套房子的净利润率就是1倍呢？

不！

因为在当时，这套房子首付10%就可以拿下来。也即，投入10万元，在3年后净赚了100万元，实际上是10倍的收益！

值得注意的是，职业炒房客很少把房子用于出租，只是为了赚取买卖房屋的差价。因此，这些炒房客手里囤积了大量住房而不能满足实际需求，实际上间接减少了住房的有效供给。这不仅成为推动房价持续上涨的动力，也是推动房屋租金上涨的重要力量！由于炒房者主要在一线城市炒房，因此，一线城市的房租上涨最快。

以北京为例。2009年2月到2010年2月，租金均价2461元，同比上涨11.5%；2010年2月到2011年2月，租金均价2892元，同比上涨17.5%。进入2012年后，北京市租金涨幅再次加速，不少区域以20%的速度上涨。北京燕莎新源里小区一套58平方米的小两居（无厅），2011年的租金也就两三千元，到了2012年就涨到了一个月4800元。

这意味着，打工者的成本越来越高，这将严重制约人才的流动和社会资源的优化配置。无论多么优秀的人才，都只能沦为不劳而获的食利阶层的奴隶。不劳而获的开发商们在人们艳羡的啧啧声中成为明星，他们对社会价值观的引领产生了严重的扭曲和误导作用。

当追求金钱成瘾，人类的欲望是永远无法得到满足的。

随着以房地产为代表的虚拟经济的快速发展，趋向虚拟经济的势头会越来越明显、越来越强劲。在虚拟经济中往往可以获得比实体经济更丰厚的利润，而且，这种获取利润的方式与从事生产劳动相比更为简易。这意味着，在社会中创造实实在在财富的人越来越少，而靠“以钱生钱”牟利的人越来越多。

有研究者指出，应该从制度层面限制通过虚拟经济获得利润的数量，或者更广泛地讲，应该限制一切不通过生产劳动就获得的财富。

从历史上来看，凡是成功的改革，如商鞅变法等，都是尽可能地消除投机获利的渠道，而让人们通过实实在在的劳动，或者通过实实在在的战功获得财富和地位，鲜有鼓励投机的。

应该认识到，不包含投机与暴利的房地产业的发展，有利于改善民众住房质量，有利于推动经济增长。而充斥着投机与暴利的房地产业的火爆，则在加重民众生活负担的同时，加速整个国家资源配置的扭曲和经济结构的畸形。

地价上涨推动房价上涨，房价的上涨又带动起地价、租金的上涨，这种恶性循环导致制造业的成本迅速上升，很多企业处于亏损的状态。一些企业不堪重负，被迫向东南亚迁移。持续上涨的房价成为将中国制造业置于困境的重要推手。

正因为房地产的暴利，吸引了全国的优质资源向房地产领域集中。

在涌向房地产业的众多企业中，人们甚至惊讶地发现了诸如兵器工业集团这样的央企的身影。2010年3月，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务，兵器工业集团在退出名单之列。

2011年1月，媒体报道，兵器工业集团控股的深圳市鑫润投资有限公司通过上海联合产权交易所，公开转让其100%股权，从而揭开了兵工集团贯彻国资委“退出令”，全面退出房地产领域的序幕。但有关人士仍充满惋惜地说：“如果没有退出令，兵工集团这个房地产项目是绝对不会转让的。”