现在，我们重回房价的主题，解剖一下鄂尔多斯。这些看起来似乎枯燥乏味的剖析，对我们一步步地了解中国未来的房价趋势具有重要的指引意义。具体原因我们一点点分析。

鄂尔多斯的房价为什么跌得那么惨？

因为鄂尔多斯是一个资源输出城市而非资源输入城市。鄂尔多斯既缺乏上海那样的依托实体经济发展而产生的对资源的凝聚能力，也缺乏北京那样的依托政治中心地位而产生的对资源的行政汇聚能力，它是一个纯粹的资源输出城市——这里的资源依旧是广义资源的概念，包括自然资源、社会资源，当然也包括资本。

在鄂尔多斯8.7万平方公里的土地上，48%是无法居住的沙漠，而70%的地层下都埋藏煤矿。已探明储量1676多亿吨，预计储量近1万亿吨，约占全国总储量的1/6。每天，全国煤炭所需总量的1/8就来自鄂尔多斯。除此之外，还有7504亿立方米的天然气，约占全国总探明储量的31.8%。所谓“羊（羊绒）煤（煤炭）土（高岭土）气（天然气）”构成了鄂尔多斯富足的资源体系。

多年来，依托天然的资源禀赋，尤其是煤炭产业，鄂尔多斯经济实现了跨越式增长。2002年，鄂尔多斯GDP规模为204亿元，到2012年则达到3656.8亿元，10年时间增长了17倍，增速连续9年位居内蒙古自治区首位，人均GDP甚至超过了香港。

2012年，鄂尔多斯煤炭产量5.9亿吨，折合产值约3000亿元，占鄂尔多斯市GDP的80%。然而，过分依赖煤炭资源也为地方经济的发展埋下了隐患。从2012年1月开始，环渤海（5500大卡）动力煤价格由792元/吨一路跌到2013年5月中旬的612元/吨，跌幅达22.7%。鄂尔多斯2012年的GDP增速从内蒙古自治区首位一下跌至倒数第一。

这意味着，鄂尔多斯财富创造能力下降了。

另一方面，在鄂尔多斯迅速走向富裕的同时，房地产开发也如火如荼地飞速发展起来。

查看鄂尔多斯市2010～2012年的《国民经济和社会发展统计公报》得知：

2010年，鄂尔多斯全年完成房地产开发投资280.5亿元，比上年增长27.8%。

2011年，鄂尔多斯全年房地产开发施工面积4122.4万平方米，比上年增长31.3%。

2012年，鄂尔多斯全年房地产开发施工面积3978.06万平方米，比上年下降5.3%；竣工面积433.52万平方米，同比增长99.1%。

但是，资源丰富的鄂尔多斯却是一个资源输出城市。我们没有确切的数据知道有多少从鄂尔多斯掘金的人，把财富转向一线城市或者国外，但我们记得那位在北京买了44套房产的著名“房姐”龚爱爱，而她所在的陕西省神木县紧邻鄂尔多斯，同样属于靠煤炭暴富的地方。

因此，从某种意义上来说，这个典型案例是有一定代表性的。

在鄂尔多斯的房价连年上涨之后，鄂尔多斯本地的房价对当地高收入者的吸引力，已经远远低于国内一线城市甚至国外城市房价的吸引力。

这也就意味着，鄂尔多斯的房价到了一个临界点。

房屋归根结底是人类居住的场所。一旦资源价格出现拐点，鄂尔多斯的吸引力就会下降，外来人口就会停止涌入，甚至出现人口外流现象，而人口外流往往也伴随着财富的外流和购买力的下降，必然会对房价产生直接影响。查看鄂尔多斯市2012年的《国民经济和社会发展统计公报》得知：（鄂尔多斯市2012年）年末户籍人口152.08万人，比2011年末少2.1万人。

人口减少和资本外流最终导致鄂尔多斯的房价发生逆转。而鄂尔多斯房地产供应量的持续增长和房地产销量的下降，进一步加速了趋势的逆转。

2011年，鄂尔多斯商品房销售面积438.9万平方米，同比下降18.0%；销售额213.2亿元，同比下降15.3%。其中住宅销售额150.6亿元，同比下降12.9%。

2012年，鄂尔多斯商品房销售面积232.69万平方米，同比下降47.0%；销售额107.90亿元，同比下降49.4%。其中住宅销售额73.19亿元，同比下降51.4%。

从鄂尔多斯这个例子我们可以明显看出来，当一个城市失去资源的吸纳能力时，房价就容易出现逆转，并且，一旦下跌，就无法找到支撑，而出现持续的暴跌。这是因为，其房价与金融是捆绑在一起的，一荣俱荣，一损俱损。

鄂尔多斯飞速的发展使它成为投机家掘金的天堂。鄂尔多斯充斥着大量的投资公司、担保公司、典当行、委托寄卖行和数目难以统计的地下钱庄。社会的闲置资本流向这些“中间人”，赚取利息，实现增值。而中间人则将资金放贷给需要的企业和个人。

内蒙古大学的一份调研显示，50%的鄂尔多斯城镇居民都参与到了放款与借款的资本活动中。在民间借贷市场，贷款的年利率是30%～50%。民间融资机构吸收的资金主要投放在煤炭、运输以及房地产等高利润行业。权威人士保守估计，鄂尔多斯民间借贷资本在2000亿元以上。

一旦资源下跌，房价泡沫破灭，鄂尔多斯的金融链条同时断裂，无法自我救赎。

鄂尔多斯给出的预警发人深省。

我们再看看另外一个其房价在全国普涨时下跌的城市——温州。

温州也曾是中国楼市的投资风向标，房价一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但截至2013年9月，在最近全国70多个大中型城市房价普涨的情况下，温州房价却连续25个月单边下滑，成为唯一下跌的“孤城”。温州市中级人民法院以及温州辖区内其他区县的法院在网上进行司法拍卖，所拍卖“房产的价格和最高峰时相比，缩水一半”。记者调查的结果也是如此，2012年初以来，温州房价就开始下跌，有的楼盘跌幅超过50%。[注释]

温州炒房团犹如一面大旗，在中国可谓家喻户晓，但这个知名度的背后，也透露出另外一层含义：温州是一个资源（这里主要是资本）输出型城市！当温州人带着资金到全国各地炒房的时候，谁有胆量、有实力去温州炒房呢？

炒房需要庞大的资金作为依托，一旦资金输出过多，就容易造成资金链断裂，从而引发后院起火！而温州的房价一旦步入下跌轨道，就很容易形成多米诺骨牌效应，导致更多人陷入资金紧张乃至恐慌的状态。

温州市公布的金融机构人民币存贷款情况显示，该市2012年末的各项存款余额为7425.62亿元，比上年末仅增长2.1%；而各项贷款余额却达到了6839.37亿元，比上年末增长10.4%。

至此，我们基本明白了中国房价阶梯状分布的原因，因为它是资源流动、配置的结果。问题是，任何事物都有临界点，所谓“物极必反”。当北京这样的城市，房价已经涨到与发达国家的房价难分伯仲时，资本的逐利本能就会发挥作用。而在雾霾严重恶化生活环境的情况下，资本的避险功能又会被激活，从而推动资金流向美国等因受次贷危机影响而房价显出估值洼地的地方。

2014年1月1日，一篇题为《环境污染将让中国房地产变得一文不值》的评论，新华网、人民网都转载了。该文指出：无论中国的房地产存不存在泡沫，如果中国的环境污染还像如今这般继续恶化下去的话，无论你在这场争论中站在哪一边，中国的房地产也总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家，而不是迁入污染的城市，继而抑制房地产需求，并加剧该产业产能过剩的问题。

事实上，不仅民间资金，甚至连一些官方资金出于避险和获利的需要，都在计划投资海外的房产而不是中国内地的房产。

2013年5月28日，《环球时报》报道称：据消息人士透露，中国国家外管局注意到了美国房地产市场复苏的迹象，正在研究利用部分外汇储备投资美国房地产的可能性。采用的方式可能包括购买地产、投资房地产基金或者购买房地产公司的股票。消息人士并未透露投资时间表。

另有报道称，中国已经在纽约开设机构，意图实现对美投资多样化。2013年第一季度，美国独栋房产的价格在89%的美国城市都出现了上涨，美国房价在连续下跌5年之后开始复苏。

这意味着，中国之于世界，就如同鄂尔多斯之于中国的情形。

研究表明，中国房价与国外房价相比，位居前列。美国房地产市场在21世纪初的前6年狂涨，到了一般百姓买不起房的地步，最终导致了供需失衡、房价大跌，并引发了楼市的崩盘和华尔街的金融风暴。2008年第二季度，美国的次贷危机爆发，房价急剧下跌。那时的美国房地产市场，只有55%的房子是在普通人的承受范围内，到了2009年，70%的房子普通大众都可以承受。

在美国也存在着房价地方性差异，CNN2011年给出美国最可承受和最不可承受房价的地区排名。最可承受房价排名第一位的是伊迪安那波利斯市，中等房价10万美元出头，而中等家庭年收入则为6.8万美元，房价收入比为1.5。在美国，中等房价42.5万美元，对于中等收入家庭来说，房价收入比为6.5。然而，对比美国和中国的房价，2008年，中国平均房价收入比约为7.68。大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（13.56）、杭州（12.4），远超出合理水平。再对比一下纽约这座在美国房价最不可承受的城市，房价收入比也不过6.5左右，甚至低于中国的平均水平。中国的房价，比次贷危机前的美国还要更难以承受，这样的房价不仅威胁民生，更威胁着中国的经济竞争力。

在过了2012年的转折点之后，像北京这种特大城市的承载能力日益接近极限而以雾霾为代表的环境的急剧恶化成为移民潮的重要推手。

据报道，自2009年底以来，珠三角投资移民市场出奇热闹，火爆场面堪称历史少见，有人直指，我国改革开放之后的第三波移民高潮已到来。不同于20世纪70年代末以底层劳工为主的第一波移民，以及20世纪90年代初期以“洋插队”为主的第二波移民，这次移民潮的主力由新富阶层和知识精英组成。尤其是在如今国内房价高涨情况下，不少人高呼：买房不如移民！

这篇报道还举了一些具体的例子：经过3年多漫长的等待，林先生终于拿到加拿大居留权。林先生曾在广州一家事业单位工作，收入稳定、工作安逸，然而，林先生还是放弃了。“在两地生活同样会遇到难题，在国内，如果想靠一份普通的工资买房买车是很有压力的，但在国外，如果你具备一定能力，通过自己的努力，在5年内贷款买一套公寓至少还是有可能的。另外，在国内饮食不太安全，人心也较浮躁。”

2011年4月，招商银行发布的《2011中国私人财富报告》给出了这样一组答案：2010年中国可投资资产1000万元人民币以上的人群（简称“高净值人群”）数量达50万人，共持有可投资资产15万亿元人民币。与此同时，接受调研的高净值人群中近60%的人士表示，已经完成投资移民或有相关考虑。个人资产超过1亿元人民币的企业主中，27%已经移民，47%正在考虑移民。

2010年4月份，在北京车展上，一个移民广告的海报高调地悬挂着，“在北京买房吗？不如移民吧！”这种行业内的高调背后，是2010年移民市场的一次井喷。当年年底，有的移民公司业绩整整增长了5倍。

中国社会科学院2010年发布的《全球政治与安全报告》显示，中国正在成为世界上最大移民输出国，目前约有4500万华人散居世界各地，流失的精英数量居世界首位。如此高端的群体、如此庞大的数量和趋势化发展构成了不容忽视和必须面对的问题：在现代社会的格局中，原本应该是一个社会支柱的财富和知识精英，纷纷选择远走他乡，一旦成潮，对于移出地社会而言，是一种灾难。这是因为，他们带走的，不仅有他们自身数十年发展所累积的知识和财富。更严重地说，他们在一定程度上甚至带走了这个社会的灵魂，带走了那种激励个体奋发向上并努力改造社会的精神。媒体感慨：这三重流失的严重化，势必带来社会的某种“空心化”现象。

移民潮是对中国高房价、环境恶化、食品安全等因素的否决票，而这也意味着，许多城市正从资源的吸纳、汇集者逐步转变成输出者。

从另一个角度来看，房价最终还取决于经济的增长和财富的创造能力。从改革开放到2002年，实体经济高速发展所创造和累积的财富，构成房价上涨的重要基础。而汹涌的货币，加大了人们对货币贬值的恐惧心理，促使资金流向房地产，推动着房价的上涨。