房地产是中国经济的命门。

自2003年起，中国经济的发展和展现出来的繁荣，与房地产息息相关。

高房价靠什么维持？最终必然归结为财富的创造能力——这种创造能力在任何国家都是根本。房价上涨的阶段，一般也都在实体经济持续增长的阶段，实体经济创造的财富，流到房地产领域，成为支撑房价的重要力量。

在上部“现实篇”已经讲过，由于资源自下而上流动，使得中国的房价呈现出明显的阶梯状特点：越往一线城市靠近，房价上涨得越快，涨势越持久。

但是，当实体经济从2012年逐渐步入衰退，当一线城市的房价和生活成本与发达国家持平甚至超越发达国家，当雾霾等因素显示出生存环境的恶化时，资源的流动也将发生变化，即从一线城市向国外流动——2012年后，中国炒房团在英国、美国等国家屡屡成为新闻的焦点。

这说明，无论从财富的创造能力来看，还是从资源的流动性来看，中国的房价都将在2013～2015年这个阶段，悄悄完成筑顶的过程，并为接下来的坠落积聚能量。当时间延续到2016年开始的新周期，房地产的黑暗之日也将随之开启——当然，这个预测的节点与实际的节点之间往往没有这么精确，有可能因为一些重大因素导致提前或延后一段时间发生，但无论什么样的力量都不可能改变大趋势。

同样一座房子，当它的价格处于飞速上涨的阶段时，坐在房子里的人哪怕节衣缩食，感觉到的也是幸福。但是，当房价步入跌势时，坐在房子里的人哪怕衣食无忧，感觉到的也是恐惧和无助。

房子还是那座房子，只是标明它价格的标签换了——对应的是资产的缩水。

房价一旦步入跌势，债务危机立即会显现出来。事实上，当时间步入2013年以后，有关房地产调控的说法就在慢慢淡出人们的视野。因为债务的压力越来越大，在这种情况下，稳住房价便成为政府无奈的选择。

中国的房价在这个阶段为什么一定跌？它是否有别的选择？

我们来看一些很重要的数据。

房地产总市值与GDP的比值

房地产业正因为太重要了，它在一国经济中才更需要保持合理的比例，这个比例一旦过大，就容易出现问题。

20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年其全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说，日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次，也常被称为“‘二战’后日本的又一次战败”。

在2007年美国房地产泡沫时期，美国房地产的总市值是GDP的74%，而在2012年，中国房地产总市值与GDP比重已经高达200%以上，这一水平明显高于美国同期的46.5%。另一个测算认为，中国的房地产总市值是GDP的2.9倍，即290%。

而早在2009年，就有研究者综合官方统计数据计算得出：中国农村住宅总价值为15.96万亿元，再加上城市的75.52万亿元，当时全国住宅总价值约为91.48万亿元。而同期的GDP累计值约为31.4万亿元。全国住宅总价值超出GDP近2倍。

在所有的研究者当中，全球最大的空头基金尼克斯掌门人詹姆斯·查诺斯给出的数据最高。他认为，中国的房地产热酷似20世纪80年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。查诺斯称，据其测算，从建设成本来看，中国房产市场的价值已升至GDP的300%～400%。

2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。2013年8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。“这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”

无论上述哪种测算结果都说明，中国房地产的总市值在中国经济中的占比过高了。比值超出合理的范围，也就意味着风险。而以往的金融危机都说明：房地产价格的大起大落会严重损害金融体系的稳定性，并对国民经济造成巨大破坏。以房地产市值为代表的资产价值占我国GDP和居民财富的比重越来越高，对物价的影响也越来越大。不断攀高的房地产价格，有可能对我国房地产市场乃至国民经济造成较大的危害。

这种比值毕竟还只是一种经济上的衡量，但是当这个数据与人口下降的数据结合在一起，就具有了真正可怕的杀伤力！

总和生育率

房子归根结底是给人住、为人所用的。人口因素不仅影响宏观经济，也对房价等产生非常直接的影响。

笔者在上部“现实篇”第10章中分析过鄂尔多斯的房价为什么下跌。查阅其统计数据，一个很直接的原因是当地人口数量的下降。人口数量的下降是房地产的“夺命索”。

人口的变动情况对房价的影响至关重要。

这一点已被研究所证实。总人口缩减尤其中青年人口占比减少，都会导致购房适龄人口的迅速减少。1950年以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生。名义房价与实际房价走势趋同，甚至在一定程度上强化了实际房价走势。随着人口老龄化趋势的出现，海外已经出现了“住宅反向抵押贷款”，形成了对于住宅的负需求。

中国的情况是怎样的呢？

我们先看一个词：总和生育率（total fertility rate），也称总生育率，指该国家或地区在育龄期间（国际传统上一般以15至44岁或49岁为准）的每个妇女平均生育的子女数。

一般来讲，如果总和生育率小于2.1，新生人口是不足以弥补生育妇女和其伴侣数量的。在人口统计学上，总和生育率被用作动态分析，具有“速度”的概念，可以粗略地表示人口再生产的速度。

总和生育率与房价的关系微妙而紧密。

“二战”结束后，日本的总和生育率在经历了短暂的上升之后开始下降：从1950年的3.65下降到1960年的2.1，到1980年降为1.75，2000年降至1.36，2005年降至1.26！

这种状况引起了日本社会和政府的担忧。日本学者认为，如果日本持续其2005年1.26的总和生育率，其后的每代人将以40%的速度减少。以目前生育水平为基础的人口预测说明，日本的人口总量将连续下降。日本综合研究开发机构认为日本人口总量到2050年将下降至8900万，如果不采取任何制止下降或提升增长的措施，500年后日本将剩下15万人口。日本政府担心生育率的下降会使日本经济失去活力，社会难以支撑社会保障系统。

我们对比一下日本的房地产市场。在日本的总和生育率下降到1.8以下的十年后，其房地产出现了崩盘。

人口问题真的如此可怕，甚至到了让一个国家消亡的地步？

学术研究的结论支持了这一点。

持续的低生育率在理论上甚至可能导致一个国家的消亡。据南开大学人口与发展研究所原新教授介绍，2004年日本总和生育率创下“二战”后新低，降到1.28，日本《朝日新闻》遂发出警告称，如果按照目前的生育率水平，200年后日本将因人口的极度减少而出现种族消亡。后来，原新教授采用联合国关于中国男女平均出生预期寿命到2030年分别为98岁和101岁的假设，对未来300年的中国人口走势进行了模拟。算出来的结果吓了他一跳：

假如中国的总和生育率持续稳定在2000年政策允许的总和生育率水平1.46（部分夫妇可以生两个孩子甚至更多），到2300年人口将只剩下7500万；如果总和生育率维持在超低水平1.30，到2300年人口则只剩下2800万！“哪怕是微小的人口负增长，只要维持时间足够长，都是人类的灾难。”

从上图可以看出，中国的总和生育率呈现出持续的下降态势，但考虑到一些超生、“黑户”现象，实际的总和生育率应该高于官方公布的数据。中国和美国的人口学家曾经联合做过一项研究，分析表明：总和生育率的原始估算应该做一定的上调，“就2000年而言，虽然不至于低到每位妇女1.2个子女，但或许在每位妇女1.5～1.6个子女之间”。

显然，中国的人口状况也非常严峻，只是由于我们的思维和记忆停留在世界第一人口大国的固定概念上，而忽略了早已经逼近的危机。

笔者查阅了很多人口学专家的专业研究，他们对中国人口骤降的预警值得深思。

中国独生子女政策一直由地方政府贯彻执行，在自上而下地控制出生率的强大压力之下，有的地方政府甚至采取强迫绝育或人工流产等措施来控制人口增长。独生子女政策严格限制了中国家庭的出生率。

那么，最近十多年来，中国的人口状况又是怎样的呢？

人口学专家根据相关统计数据经过综合计算，发现：2000～2010年间，全国的总和生育率一直处于1.5以下这一很低的水平，在1.22～1.47之间波动。城镇总和生育率一直保持在超低生育率的1.3以下，处于0.94～1.22之间；相比之下，乡村总和生育率显著高于城镇，在1.43～1.73间徘徊，十年间也低于1.8。

2011年4月末，中国国家统计局公布了全国第六次人口普查的主要数据，数据显示从2000年11月的第五次普查到2010年11月的第六次普查，大陆十年期间共增加人口近7390万，年平均增长率为5.7‰。～14岁人口2.22亿，占大陆总人口的16.6%，与第五次人口普查时相比下降了6.29%。这意味着，十年间，我国人口生育率是很低的。

从上图可以看出，中国的人口出生率持续下降，而死亡率则慢慢上升，这使得中国的人口自然增长率持续下降。

在研究中国人口变化情况的时候，笔者认为，有一些指标更准确、更直观，那就是全国小学数量和小学招生人数的变化。因为，即使是超生的“黑户”，孩子终归也要上小学。

从《全国教育事业发展统计公报》中披露的数字来看，全国小学的数量从1995年的66.87万所锐减到2012年的22.86万所，减少了65.8%！与此相对应的是小学招生人数的锐减，从1995年的2531.8万减至2012年的1714.66万，减少了32.28%！而这个期间的小学学龄儿童净入学率一直在上升，2012年的小学学龄儿童净入学率达到99.85%！这说明用这个数字来观察中国人口的变化是准确和直观的，也是误差最小、最值得信赖的。

研究者有关中国人口增长率持续下降的结论亦得到官方的证实。2013年11月11日，国家卫生计生委新闻发言人、宣传司司长毛群安在接受媒体采访时表示，40多年来，我国由于计划生育累计少生了4亿多人，大大减轻了人口过快增长对资源环境带来的压力。据毛群安介绍，我国人口出生率由1970年的33.4‰下降到2012年的12.1‰，人口自然增长率由1970年的25.8‰下降到2012年的4.95‰，是世界平均水平的一半；妇女总和生育率由1970年的5.8下降到2012年的1.5至1.6，达到了发达国家的平均水平；1970年我国出生人口2739万，净增2321万，2012年出生人口1635万，净增669万。

毛群安说，改革开放以来，我国充分利用劳动力规模大、成本低的优势，以经济建设为中心，大力发展现代农业、工业和第三产业，实现了我国经济持续快速发展。我国经济总量已跃居世界第二位。计划生育功不可没。

如果反过来看，一旦人口红利消失，经济快速增长的步伐是否要停下来？

在日本人口总和生育率跌破1.8的十年后，日本房地产发生了严重的危机；中国在人口总和生育率同样低于1.8的十多年后，还能继续维持吗？

一个非常简单的道理：人口红利一旦消失，储蓄率将逐步下降，对房地产的需求量将下降，而海量的存量住房并不因人口的变化而消失，这意味着中国房地产的供应与需求结构正在发生巨变。

设想一下：未来的独生子女组合起来的家庭，他们将同时从爷奶辈、父母辈继承下来房产，如此巨大的存量住房，在人口巨变的情况下该如何消化？在房屋过剩、经济萧条共存的情况下，支撑房价的力量是否会受到毁灭性的打击？

戴维·史密斯在其著作中写道：中国仍然是一个贫困的国家，却拥有类似于发达国家的人口年龄分布问题。尽管现在中国的许多年轻人活得很快乐，但是很明显可以预料到，他们以后将承担照顾父母和四位祖父母的重任，没有兄弟姐妹能帮助他们分担这种责任。